Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX [Adresse 1] [Localité 1]

Références : N° RG 26/00261 - N° Portalis DBXU-W-B7K-IPI4

Minute n°:

[W] [Z] épouse [J] [L] [J]

C/ Société MON LOGEMENT 27

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 JUILLET 2026

Mise a disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 10 Juillet 2026 et signée par Thierry ROY, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDEURS :

Madame [W] [Z] épouse [J] [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Maître Marion QUEFFRINEC de la SCP PICARD LEBEL QUEFFRINEC BEAUHAIRE MOREL, avocats au barreau de l'EURE,

Monsieur [L] [J] [Adresse 2] [Localité 2]

représenté par Maître Marion QUEFFRINEC de la SCP PICARD LEBEL QUEFFRINEC BEAUHAIRE MOREL, avocats au barreau de l'EURE,

DÉFENDEUR :

Société MON LOGEMENT 27 [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1]

représentée par la cabinet RSD AVOCATS de la SCP RSD AVOCATS, avocats au barreau de l'EURE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des Contentieux de la Protection : Thierry ROY Greffier : Catherine POSE

Débats à l'audience publique du : 17 Juin 2026

ORDONNANCE :

- contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Exposé du présent litige :

La SAEM MON LOGEMENT 27 a donné à bail à Monsieur [L] [J] et Madame [W] [Z] épouse [J] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 13 octobre 2011 moyennant un loyer mensuel total de 651,09 euros, charges incluses.

Suite à la survenance de désordres engendrant de l’humidité dans le logement, les locataires ont alerté leur bailleur et une visite à domicile a été effectuée le 18 mai 2023.

Des entreprises ont été missionnées pour tenter de résoudre les difficultés relevées par les locataires.

Par courrier en date du 13 mars 2024, Monsieur [L] [J] et Madame [W] [Z] épouse [J] ont sollicité la SAEM MON LOGEMENT 27 pour une intervention aux fins de réalisation des travaux de remise en état.

Le 25 mars 2024, il a été procédé à la reprise des désordres relatifs au mur extérieur.

La fuite d’eau dans la cuisine a été résolue suite à une intervention en juin 2024.

Une réunion aux fins d’expertise amiable diligentée par l’assureur protection juridique des locataires s’est tenue le 13 août 2024.

Après transmission du rapport à la SAEM MON LOGEMENT, le 03 septembre 2024, l’assureur protection juridique des locataires a mis le bailleur en demeure de faire procéder aux travaux de reprise en date du 13 septembre 2024.

Monsieur [L] [J] et Madame [W] [Z] épouse [J] ont fait délivrer assignation à la SAEM MON LOGEMENT 27 devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d'EVREUX statuant en référés par acte de Commissaire de Justice du 06 mars 2025, pour obtenir notamment le prononcé d’une injonction de faire procéder aux travaux de reprise et sa condamnation au paiement de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices outre les frais.

Par ordonnance en date du 17 juillet 2025, la juridiction de céans, statuant en référés, a débouté les époux [J] de leur demande aux fins d’injonction de procéder à des travaux de réparation aux fins de reprise des désordres relatifs l’humidité persistante dans le logement sous astreinte et les a débouté de leur demande aux fins d’expertise.

Monsieur [L] [J] et Madame [W] [Z] épouse [J] ont fait délivrer une assignation à la SAEM MON LOGEMENT 27 devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d'EVREUX statuant en référés par acte de Commissaire de Justice du 06 mars 2025, pour obtenir notamment le prononcé d’une injonction de faire procéder aux travaux de reprise sous astreinte outre sa condamanation au titre des frais.

A l’audience du 17 juin 2026, après un renvoi pour mise en état des parties,

Monsieur [L] [J] et Madame [W] [Z] épouse [J], représentés par leur conseil, s'en sont référés à leurs dernières écritures déposées et visées par le greffe à l’audience ;

Ils ont a ainsi sollicité du tribunal de voir :

- Enjoindre à la SAEM MON LOGEMENT 27 de procéder aux travaux de réparation aux fins de reprise des désordres au niveau de l’humidité persistante dans le logement avec une reprise des embellissements intérieurs au titre des infiltrations, la réparation du bardage, afin de remédier au problème d’infiltrations, de prévenir tous dommages imminents, la réparation du mur qualifié de mitoyen, le raccordement du tuyau d’évacuation d’eau pluviale, sous astreinte de 20,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - Condamner la SAEM MON LOGEMENT 27 au paiement de la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - Condamner la SAEM MON LOGEMENT 27 aux entiers dépens.

La SAEM MON LOGEMENT 27, représentée par son conseil, s’en est référée à ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience.

Outre l’irrecevabilité des demandes présentées en raison d’une absence de circonstances nouvelles et le débouté des demandeurs, elle a sollicité leur condamnation à lui verser la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles en sus des dépens.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

I. SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du Tribunal Judiciaire ou le juge des Contentieux de la Protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du Tribunal Judiciaire ou le juge des Contentieux de la Protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

L'article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

En application des dispositions de l’article 488 du code de procédure civile, l‘autorité de chose jugée au provisoire ne peut être rapportée qu’en cas de circonstances nouvelles.

La Cour de Cassation a précisé dans son arrêt en date du 25 juin 2015 – Cass 2ème civ., N°14-17.504- qu’ « une offre de preuve nouvelle ne constitue pas un fait ou un évènement modifiant la situation antérieurement reconnue en justice qui aurait pour effet d’exclure l’autorité de chose jugée ».

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce :

Par ordonnance en date du 17 juillet 2025, la juridiction de céans, statuant en référés, a débouté les époux [J] de leur demande aux fins d’injonction de procéder à des travaux de réparation aux fins de reprise des désordres relatifs l’humidité persistante dans le logement sous astreinte et les a débouté de leur demande aux fins d’expertise et a apporté la motivation suivante :

« Au vu du rapport d’expertise amiable, les désordres subis par les locataires ont pour cause « la détérioration très avancée du bardage » étant indiquée dans ledit document comme « la seule explication ».

Il ressort des pièces versées au débat que les embellissements ont fait l’objet de travaux de reprise réalisés par la SAS RAYAN-S le 18 septembre 2024, selon facture n° F217554 en date du 23 septembre 2024, soit antérieurement à la présente procédure.

Il en est de même des travaux de reprise du joint d’étanchéité réalisés le 15 octobre 2024 selon facture de la SARL LESUEUR SERRURERIE n° FS241486 du 31 octobre 2024.

Le clin de bois dégradé se trouvant sur le bardage mitoyen, source de l’infiltration selon l’expertise amiable, a fait l’objet d’un devis établi par la SARL LESUEUR SERRURERIE et d’un bon de commande par la SAEM MON LOGEMENT 27, le 17 septembre 2024.

Les travaux ont été réalisés par la SARL LESUEUR SERRURERIE le 06 janvier 2025 selon facture n° FS241959 du 31 janvier 2025.

La demande au titre des travaux de reprise du toit sera rejetée du fait que la toiture n’est pas la cause des désordres invoquées selon les termes de l’expertise amiable.

La demande au titre des travaux de reprise du mur mitoyen sera également rejetée du fait que ce mur est, selon les conclusions du rapport d’expertise amiable, la propriété du voisin. …

En conséquence les travaux nécessaires à l’élimination de la cause des désordres telle que définie par l’expertise amiable et à la reprise de l’étanchéité et des embellissements, sous réserve de leur parfaite efficacité, ont été effectué antérieurement à la date de délivrance de l’assignation, la demande des demandeurs tendant à enjoindre leur bailleur à leur réalisation sous astreinte ainsi que la demande subsidiaire d’expertise seront rejetées ».

Cette décision n’a fait l’objet d’aucun recours dans les délais légaux.

En conséquence, à ce jour cette décision et sa motivation bénéficie d’une autorité de chose jugée ne pouvant être rapportée que par la survenance de circonstances nouvelles.

Un procès-verbal de constat établi par un Commissaire de Justice établi le 25 juillet 2025, fait état de la persistance de l’existence de moisissures et de désordres relatifs aux travaux effectués.

Cette offre de preuve ne vient pas modifier l’état dans lequel les parties se trouvaient le 18 juin 2025, date de l’audience de la juridiction de céans saisie en référés du 18 juin 2025 qui a précédé le rendu de l’ordonnance en date du 17 juillet 2025.

L’établissement de ce procès-verbal ne saurait par lui-même constituer une circonstance nouvelle au vu de la date de réalisation des travaux effectués pour résoudre la difficulté liée à l’humidité et de l’absence de critique documentée relative à la qualité voire à l’efficacité de ces travaux avant

Il en est de même pour les éventuels travaux relatifs au mur que les demandeurs définissent comme mitoyen sans apporter quelque pièce justificative de la qualification ainsi octroyée alors qu’il a été précédemment statué que «la demande au titre des travaux de reprise du mur « mitoyen » sera également rejetée du fait que ce mur est, selon les conclusions du rapport d’expertise amiable, la propriété du voisin ».

Dans ces conditions les époux [J] sont irrecevables en leurs demandes portant sur des travaux aux fins de remédiation de la difficulté liée à l’humidité et relatifs au mur séparatif du fait de l’autorité de la chose jugée.

Toutefois, les époux [J] demeurent recevables à l’égard de la seule demande nouvelle portant sur le raccordement du tuyau d’évacuation d’eau pluviale quand bien même la survenance de ce désordre n’est pas datée.

II. SUR LE RACCORDEMENT DU TUYAU D’EVACUATION D’EAU PLUVIALE :

En l’état, il ressort du procès-verbal de constat établi par Commissaire de Justice en date du 25 juillet 2025 (pages 39 et 40 Photographies n°71 et 72) que le tuyau de descente des eaux pluviales n’est pas raccordé de sorte que les eaux pluviales provenant du toit tombent directement dans la terre devant le séjour côté rue.

Il est constant que le conseil des époux [J] a adressé une mise en demeure à la bailleresse d’avoir à réaliser les travaux nécessaires par correspondance en date du 03 novembre 2025 avec accusé de réception en date du 10 novembre 2025.

Il n’est pas contesté que les travaux de raccordement n’ont pas été réalisés à ce jour.

Dans ces conditions, il y a lieu d’enjoindre la SAEM MON LOGEMENT de faire procéder à ces travaux de raccordement du tuyau d’évacuation des eaux pluviales provenant du toit devant le séjour côté rue au réseau d’évacuation des eaux pluviales sous astreinte de 20,00 euros par jours de retard à compter du 91ème jour inclus à compter de la signification de la présente décision.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La SAEM MON LOGEMENT 27, partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Au regard de la situation respective des parties, il n'apparaît pas équitable de condamner la SAEM MON LOGEMENT 27 et les époux [J] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable l'action de Monsieur [L] [J] et Madame [W] [Z] épouse [J] relative à leurs demandes portant sur des travaux aux fins de remédiation de la difficulté liée à l’humidité et relatifs au mur séparatif du fait de l’autorité de la chose jugée;

DECLARE recevable l'action de Monsieur [L] [J] et Madame [W] [Z] épouse [J] relative aux travaux de raccordement du tuyau d’évacuation des eaux pluviales ;

CONDAMNE la SAEM MON LOGEMENT 27 à faire procéder à ces travaux de raccordement du tuyau d’évacuation des eaux pluviales provenant du toit devant le séjour côté rue au réseau d’évacuation des eaux pluviales sous astreinte de 20,00 euros par jours de retard à compter du 91ème jour inclus à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SAEM MON LOGEMENT 27 aux dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes réciproques sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’Evreux d’y tenir la main. A tous Commandements et Officier de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE GREFFIER LE PRESIDENT