Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND 16, place de l'Étoile - CS 20005 63000 CLERMONT-FERRAND ☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 26/00141 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KPLW

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 02 Juillet 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, rep/assistant : Me Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, rep/assistant : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

C /

Monsieur [Y] [B], Madame [J] [U] épouse [B]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : Me Evelyne BELLUN

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : Me Evelyne BELLUN Me Roger LEMONNIER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Virginie DUFAYET, Juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Sameh BENHAMMOUDA et lors du délibéré de Sandrine DUMONT, Greffiers ;

Après débats à l'audience du 30 Avril 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 02 Juillet 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES 19/21 Quai d'Austerlitz 75013 PARIS

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, suppléé par Me Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [B] 22 boulevard Jean Jaurès RDC 63000 CLERMONT-FERRAND non comparant, ni représenté

Madame [J] [U] épouse [B] 22 boulevard Jean Jaurès RDC 63000 CLERMONT-FERRAND non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée électronique en date du 13 juillet 2023 prenant effet le 17 juillet 2023, M. [X] [Q], représenté par la SA [R], a donné à bail à M. [Y] [B] et Mme [J] [U] épouse [B] un logement situé 22 boulevard Jean Jaurès, au rez-de-chaussée, à Clermont-Ferrand (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 760 euros, provision sur charges comprise.

Par acte du 17 juillet 2023, la SAS Action Logement Services s’est engagée envers le bailleur en tant que caution simple du paiement des loyers dus par les locataires, selon un dispositif VISALE. En cas de manquement des locataires, ce contrat prévoit la subrogation de la caution dans les droits du bailleur après règlement de ces sommes.

Les locataires n’ayant pas réglé les loyers à partir du mois d’octobre 2024, le bailleur a sollicité le paiement des sommes dues auprès de l’organisme de cautionnement.

Invoquant ainsi la subrogation dans les droits du bailleur, la SAS Action Logement Services a fait signifier aux locataires, le 24 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.451,06 euros (2.382,04 – 800 – 130,98).

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [B] et Mme [J] [U] épouse [B], le 25 février 2025.

Par acte signifié par commissaire de justice, en date du 26 janvier 2026, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [Y] [B] et Mme [J] [U] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

- constater, à titre principal, le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans les délais impartis, - prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation du bail aux torts des preneurs, - ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, - condamner solidairement M. [Y] [B] et Mme [J] [U] épouse [B] à lui payer les sommes suivantes :

* 5.520,39 euros, sauf à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 février 2025 sur la somme de 1.582,04 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, * fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au moment du loyer contractuel augmenté des charges, * condamner solidairement M. [Y] [B] et Mme [J] [U] épouse [B] à lui payer lesdites indemnités dès lors que ces paiements seront justifiés par créance subrogative,

- condamner solidairement M. [Y] [B] et Mme [J] [U] épouse [B] à payer 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, le 10 février 2026.

A l’audience du 30 avril 2026, la SAS Action Logement Services maintient ses demandes initiales, sauf à préciser que l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4.331,69 euros selon décompte arrêté au 21 avril 2026. Elle produit les créances subrogatives et le dernier décompte de créance.

M. [Y] [B] et Mme [J] [U] épouse [B] n’ont pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant la date de l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [Y] [B] et Mme [J] [U] épouse [B] ont été assignés le 26 janvier 2026. Ils ne se sont pas présentés à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

1/ Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services

Sur la validité du contrat de cautionnement et des quittances subrogatives

Il résulte de l’article 1366 du code civil que : « L’écrit électronique a la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité ».

De plus, l’article 1367 du même code dispose : « La signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. [...] Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État ».

En l’espèce, la SAS Action Logement Services a produit le contrat de cautionnement du 17 juillet 2023 et les quittances subrogatives des 12 février 2025, 10 décembre 2025, 13 janvier 2026 et 10 mars 2026, tous signés valablement (électroniquement ou manuscritement) par la SA [R], représentant le bailleur.

Ainsi, il ressort de ces pièces que le bailleur a en effet conclu un contrat de cautionnement avec la SAS Action Logement Services, et a valablement adhéré aux quittances subrogatives précitées.

En conséquence, il convient de constater la validité du contrat de cautionnement et de ces quittances.

Sur la subrogation de la SAS Action Logement Services dans les droits de la bailleresse

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre les débiteurs.

En outre, l’article 8.1, p. 7 et 8 du contrat de cautionnement stipule que « la caution sera subrogée au bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle ».

Il en ressort que la caution peut user de la possibilité d’acquitter elle-même les sommes dues et d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail (cf. not. Cass. com., 12 juillet 2004, n°03-12.131).

En l’espèce, il ressort du décompte produit à l’audience, ainsi que des quittances subrogatives, que la SAS Action Logement Services a versé au bailleur la somme de 8.215 euros, au titre de l’ensemble des impayés locatifs de M. [Y] [B] et Mme [J] [U] épouse [B], pour les mois d’octobre 2024 à février 2026. Les locataires ont effectué des versements qui sont venus minorer la dette.

Ainsi, en application de l’article 2306 du code civil, la SAS Action Logement Services est subrogée dans tous les droits qu’avait le bailleur à l’encontre de ses locataires et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation par elle versées au titre du cautionnement.

En conséquence, la SAS Action Logement Services a qualité pour engager une procédure en règlement des sommes payées en lieu et place du bailleur. C’est à bon droit qu’elle a initié un commandement de payer visant la clause résolutoire.

2/ Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a été signé le 13 juillet 2023. Le texte ne s’applique pas à ce contrat. Il convient d’appliquer le délai antérieur à la loi du 27 juillet 2023 qui est de deux mois et qui est d’ailleurs le délai visé dans le commandement de payer.

En effet, la SAS Action Logement Services justifie avoir signifié, le 24 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 24 avril 2025.

M. [Y] [B] et Mme [J] [U] épouse [B] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SAS Action Logement Services, subrogeant les droits du propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, a vocation à en demander la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion des Consorts [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

3/ Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des stipulations du bail, que les locataires sont tenus de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SAS Action Logement Services produit un décompte arrêté au mois d’avril 2026 à titre de justificatif de l’arriéré locatif pour la somme de 4.331,69 euros, échéance d’avril 2026 incluse.

M. [Y] [B] et Mme [J] [U] épouse [B] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.

4/ Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [Y] [B] et Mme [J] [U] épouse [B] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SAS Action Logement Services, soit la somme mensuelle de 764,65 euros.

5/ Sur les autres demandes

M. [Y] [B] et Mme [J] [U] épouse [B], qui succombent à l’instance, devront supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 200 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 13 juillet 2023 entre d’une part M. [X] [Q], représenté par la SA [R] et d’autre part M. [Y] [B] et Mme [J] [U] épouse [B], à compter du 24 avril 2025,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [Y] [B] et Mme [J] [U] épouse [B] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 22 boulevard Jean Jaurès, au rez-de-chaussée, à Clermont-Ferrand (63000), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [B] et Mme [J] [U] épouse [B] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 4.331,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.451,06 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par M. [Y] [B] et Mme [J] [U] épouse [B] à la somme mensuelle de 764,65 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE solidairement à verser à la SAS Action Logement Services ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2026 et jusqu’à complète libération des lieux, sous réserve de justification par la SAS Action Logement Services du paiement préalable du montant de cette indemnité au bailleur par quittance subrogative,

CONDAMNE in solidum M. [Y] [B] et Mme [J] [U] épouse [B] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 24 février 2025, et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection