Autres demandes tendant à faire sanctionner l'inexécution des obligations du vendeur

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE M I N U T E (Décision Civile)

JUGEMENT : [H] [B] c/ Société [V] (SCCV), [C] [Z], [U] [Y] épouse [Z] N°26/ Du 09 Juillet 2026 4ème Chambre civile N° RG 25/03231 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QU5W

Grosse délivrée à la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES expédition délivrée à

le

mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du neuf Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l'article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Juillet 2026, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEUR:

Monsieur [H] [B] [Adresse 1] – [Localité 2] représenté par Maître Laurent ROTGÉ de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

la société [V], Société Civile de Construction Vente au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS sous le n°839 050 200, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 3] défaillant Monsieur [C] [Z] [Adresse 3] – [Localité 2] défaillant Madame [U] [Y] épouse [Z] [Adresse 3] – [Localité 2] défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [B], dirigeant de sociétés et investisseur immobilier, a présenté le 18 octobre 2019 une offre écrite pour l’achat de parcelles de terres à bâtir à [Localité 4], [Adresse 4], au prix de 1.300.000 euros qui a été acceptée par M. [C] [Z] se présentant comme propriétaire des biens.

M. [C] [Z] n’ayant pas régularisé la vente et signé les actes authentiques, M. [H] [B] a découvert qu’il n’était pas propriétaire des biens immobiliers qui appartenaient en réalité à la société civile de construction vente [V] dont il était l’associé et sa mère, Mme [U] [Y] épouse [Z], la gérante de droit.

Par acte du 25 mai 2020, M. [H] [B] a fait assigner en vente forcée la SCCV [V], M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] devant le tribunal judiciaire de Nice.

Les parties ont conclu un protocole d’accord transactionnel le 19 janvier 2023 au terme duquel :

M. [H] [B] renonçait à acquérir les biens et à son action judiciaire en vente forcée,la SCCV [V], M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] s’engageaient à lui verser une indemnité transactionnelle de 300.000 euros au fur et à mesure de l’avancement du projet immobilier et, au plus tard, le 31 janvier 2025. Par avenant à ce protocole conclu le 26 novembre 2023, M. [H] [B] a consenti à la mainlevée de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière de manière anticipée en contrepartie de laquelle il a été convenu d’une clause pénale de 75.000 euros à défaut de paiement de l’indemnité transactionnelle au terme prévu.

La SCCV [V], M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] n’ont pas réglé l’indemnité transactionnelle de 300.000 euros le 31 janvier 2025 mais le 5 mars 2025 après une mise en demeure du conseil de M. [H] [B] et mise en œuvre d’une garantie bancaire.

Estimant que la pénalité de 75.000 euros lui était due, M. [H] [B] a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice qui, par ordonnance sur requête du 12 juin 2025, l’a autorisé à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur les biens de la SCCV [V].

Par actes de commissaire de justice du 13 août 2025, M. [H] [B] a fait assigner la société civile de construction vente [V], M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à lui verser les sommes suivantes :

75.000 euros à titre de clause pénale,10.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il fait valoir que le protocole d’accord et son avenant prévoient expressément que les différends nés de leur application seront soumis au droit français et seront de la compétence des juridictions de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, si bien que le tribunal judiciaire de Nice est territorialement compétent pour connaître du litige en application de l’article 42 du code de procédure civile. Il rappelle qu’en application des articles 1217 et 2044 du code civil, le protocole d’accord transactionnel tient lieu de loi aux défendeurs si bien qu’il ne peut qu’être fait droit à sa demande d’exécution forcée de la clause pénale qu’il contient. La société civile de construction vente [V], M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] n’avaient pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 17 décembre 2025.

Par jugement réputé contradictoire du 17 février 2026, le tribunal a ordonné la révocation de la clôture de la procédure et invité M. [H] [B] à produire soit le justificatif de ce que M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] ont eu connaissance de l’assignation, soit des démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l’État où l’acte devait être remis pour obtenir un justificatif de délivrance.

M. [H] [B] a produit les justificatifs émanant du parquet général de [Localité 5] attestant de la remise de l’assignation à Mme [U] [Y] épouse [Z] le 16 septembre 2025 et un constat de carence concernant la remise de l’acte à M. [C] [Z] qui n’a pas honoré les convocations adressées.

La clôture de la procédure a de nouveau été ordonnée le 13 mai 2026. M. [H] [B] a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement de la clause pénale.

Aux termes de l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce texte ajoute que ce contrat doit être rédigé par écrit.

Conformément aux articles 1103 et 1104 du même code, applicables notamment en matière de protocoles d’accords transactionnels, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Les parties à la transaction ont la possibilité d'anticiper les conséquences d'une inexécution ou d'une mauvaise exécution de leur contrat en introduisant une clause pénale ou une condition.

La possibilité de prévoir une clause pénale était expressément envisagée à l’article 2047 du code civil, entre-temps abrogé, selon lequel on peut ajouter à une transaction la stipulation d'une peine contre celui qui manquera de l'exécuter.

La stipulation d’une clause pénale demeure possible et son régime est précisé par l’article 1231-5 du code civil selon lequel lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Ces dispositions précisent que cette pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

L’objet de la clause pénale consiste ainsi à fixer, par avance, un montant forfaitaire des dommages et intérêts qui seront dus en cas d'inexécution mais si son montant se révèle dérisoire ou, au contraire excessif, il est susceptible de faire l'objet d'une révision judiciaire en application de l’article 1231-5, alinéa 2 du code civil.

La mise en œuvre de la clause pénale est soumise au constat d'une véritable inexécution du contrat.

En l’espèce, M. [H] [B] d’une part, et la SCCV [V], M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] d’autre part, ont conclu un protocole d’accord transactionnel le 19 janvier 2023 pour mettre un terme au litige né à l’offre d’achat de parcelles de terres à bâtir à [Localité 4].

Selon ce protocole, M. [H] [B] a renoncé à acquérir les biens et à son action judiciaire en vente forcée et, en contrepartie, la SCCV [V], M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] se sont engagés à lui verser une indemnité transactionnelle de 300.000 euros au fur et à mesure de l’avancement du projet immobilier qu’ils entendaient réaliser sur les parcelles litigieuses selon le calendrier de paiement suivant :

« - 50%, soit la somme de 150.000 euros, lorsque le produit des ventes du programme immobilier aura atteint le seuil de 3.000.000 euros, - le solde, savoir les 50% restant, soit la somme de 150.000 euros lorsque le produit des ventes aura atteint le seuil de 5.000.000 euros. En toute hypothèse, le paiement de l’indemnité, quel que soit le résultat du produit de la vente du programme immobilier, devra intervenir, au plus tard le 31 janvier 2025 ».

Les parties ont conclu un avenant à ce protocole le 26 novembre 2023 en raison d’une difficulté pour parvenir à la radiation de l’acte introductif d’instance au service de la publicité foncière par le seul effet de la transaction à défaut de jugement de désistement d’instance.

Selon cet avenant, M. [H] [B] notamment s’est engagé à procéder au ré-enrôlement de l’affaire et à prendre des conclusions de désistement d’instance et d’action. En conséquence de sa renonciation à maintenir l’action jusqu’à la parfaite exécution du protocole, les parties ont convenu de le compléter d’un « Article V bis : clause pénale » rédigé dans les termes suivants :

« À titre de condition essentielle et déterminante, les parties conviennent de prévoir d’avance le montant de la réparation due par la SCCV [V], M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] à M. [H] [B] et la SASU 1 Invest Group en cas d’inexécution de leurs obligations.

À défaut de paiement de l’indemnité transactionnelle visée à l’article III du protocole d’accord régularisé le 19 janvier 2023 aux dates convenues par le calendrier de paiement détaillé à l’article IV du même protocole, la SCCV [V], M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] s’obligent ensemble et solidairement à verser à M. [H] [B] et la SASU 1 Invest Group, ou à l’un d’entre eux seulement mais à charge pour celui qui l’aura perçu de la répartir avec les deux autres, la somme de 75.000 euros en application de l’article 1231-5 du code civil. »

M. [H] [B] et la SASU 1 Invest Group ont effectivement notifié des conclusions de désistement d’instance et d’action qui ont donné lieu à une ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Nice le 1er février 2024 qui a fait l’objet d’une publication au service de la publicité foncière.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 février 2025, M. [H] [B] a mis en demeure la SCCV [V], M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] de lui verser l’indemnité transactionnelle de 300.000 euros qui était payable au plus tard le 31 janvier 2025 en exécution du protocole du 19 janvier 2023.

M. [H] [B] verse aux débats un avis de virement daté du 5 mars 2025 démontrant que c’est à cette date que l’indemnité transactionnelle de 300.000 euros lui a été versée après la mise en jeu d’une garantie.

Dès lors, il est donc rapporté la preuve que le paiement de l’indemnité transactionnelle est intervenu postérieurement au terme convenu du 31 janvier 2025 et ainsi que la SCCV [V], M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] n’ont pas exécuté leur obligation à la date prévue par le protocole d’accord transactionnel du 19 janvier 2023.

L’article 1231-5 alinéa 2 du code civil dispose que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Toutefois, il ne résulte d’aucun élément versé aux débats que les défendeurs ont rencontré des difficultés pour commercialiser leur programme immobilier en VEFA et percevoir les fonds nécessaires au règlement de l’indemnité transactionnelle librement convenue alors qu’il apparaît au contraire que M. [H] [B] a fait toute diligence pour exécuter ses obligations dans des délais rapides.

Il convient en conséquence de condamner in solidum la SCCV [V], M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] à payer à M. [H] [B] la somme de 75.000 euros convenue à titre de clause pénale en cas de retard de paiement de l’indemnité transactionnelle.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, l’article « Article V bis : clause pénale » de l’avenant du 26 novembre 2023 prévoit :

« À titre de condition essentielle et déterminante, les parties conviennent de prévoir d’avance le montant de la réparation due par la SCCV [V], M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] à M. [H] [B] et la SASU 1 Invest Group en cas d’inexécution de leurs obligations.

À défaut de paiement de l’indemnité transactionnelle visée à l’article III du protocole d’accord régularisé le 19 janvier 2023 aux dates convenues par le calendrier de paiement détaillé à l’article IV du même protocole, la SCCV [V], M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] s’obligent ensemble et solidairement à verser à M. [H] [B] et la SASU 1 Invest Group, ou à l’un d’entre eux seulement mais à charge pour celui qui l’aura perçu de la répartir avec les deux autres, la somme de 75.000 euros en application de l’article 1231-5 du code civil.

De leur côté, M. [H] [B] et la SASU 1 Invest Group, ensemble ou séparément, s’estiment suffisamment remplis de leurs droits et renoncent dès à présent au paiement de toute indemnité supplémentaire qui trouverait sa cause ou son fondement dans l’exécution du protocole d’accord conclu le 19 janvier 2023, de son avenant ou, plus généralement, dans les rapports de droit et de fait décrits au titre du protocole et de son avenant. »

L’objet de la clause pénale est de prévoir à l’avance l’indemnisation du préjudice que causerait l’inexécution de ses obligations par une partie, M. [H] [B] ayant renoncé à toute indemnité supplémentaire trouvant sa cause dans le protocole d’accord.

Il s’ensuit que le préjudice causé par la « résistance abusive » des défendeurs à s’exécuter est déjà réparé par la clause pénale de sorte que la demande additionnelle de dommages-intérêts formée par M. [H] [B] qui y avait expressément renoncé sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Parties perdantes au procès, la SCCV [V], M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à verser à M. [H] [B] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la société civile de construction vente [V], M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] n’ont pas payé à M. [H] [B] l’indemnité transactionnelle avant le terme convenu par le protocole d’accord transactionnel du 19 janvier 2023 ;

CONDAMNE in solidum la société civile de construction vente [V], M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] à payer à M. [H] [B] la somme de 75.000 euros en exécution de la clause pénale convenue par l’avenant du 26 novembre 2023 au protocole d’accord transactionnel du 19 janvier 2023 ;

CONDAMNE in solidum la société civile de construction vente [V], M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] à payer à M. [H] [B] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [H] [B] de sa demande additionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum la société civile de construction vente [V], M. [C] [Z] et Mme [U] [Y] épouse [Z] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT