Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/01425 - N° Portalis DB2Z-W-B7K-IJPA

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 09/07/2026

Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

Madame [E] [Q] Monsieur [M] [Q]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - SELARL KACEM ET CHAPULUT

Expédition délivrée le (voir mention) : à : - Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Julie ROCQUET, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [E] [Q] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [Q] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] non comparant, ni représenté

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 mars 2021, ayant pris effet le 29 mars 2007, la société CDC Habitat a loué à M. [M] [Q] et Mme [E] [Q], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnementDUNDAR Di 669416532Le contrat ne donne pas le n° précise juste 429.72 loyer ppal et 21.63 et dépôt de garantie de 20.40 e relatif au parking. Dans l’assignation c’est indiqué n°51 n° 51, situés [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 451,35 euros outre 308,56 euros de provision pour charges.

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2023, la société CDC Habitat a également loué à M. [M] [Q] et Mme [E] [Q], qui se sont engagés solidairement, un box n° 60 situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 36,71 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2025, la société CDC Habitat a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 823,06 euros au titre des loyers et charges échus au 14 août 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 30 septembre 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2025, la société CDC Habitat a fait assigner M. [M] [Q] et Mme [E] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,faire application pour le sort des meubles trouvés dans les lieux des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 à R. 433-7, R. 441-1, R. 442-1 et R. 451-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1 500,53 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 novembre 2025, terme du mois d'octobre 2025 inclus avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en application de l’article 1344-1 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 31 décembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 12 mai 2026.

A cette audience, la société CDC Habitat, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 1 101,92 euros, au titre des loyers et charges échus au 11 mai 2026, terme du mois d'avril 2026 inclus. Elle précise que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer et que le dernier règlement intervenu date du mois de février 2026.

Cités par actes délivrés à tiers présent au domicile M. [M] [Q] et Mme [E] [Q] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 9 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 30 septembre 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 31 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 12 mai 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société CDC Habitat verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 11 mai 2026, la dette locative de M. [M] [Q] et Mme [E] [Q] s’élève à la somme de 732,37 euros (soit la somme de 1 101,92 euros réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 369,55 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépensDUNDAR DiFrais ctx le 08/09/2025=134.32 Frais ctx le 20/03/2026=204.78 Pénalité enquête sociale le 30/04/2026=15.24 Pénalité enquête sociale le 30/04/2026=7.62 Pénalité enquête sociale le 30/04/2026=7.62

Il y a des RLS et des réguls==mais me semblent ok ça semble passer par la CAF ) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et les deux emplacements de stationnement, terme du mois d'avril 2026 inclus. Il convient de condamner M. [M] [Q] et Mme [E] [Q] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement[G] [L] a diminué .

- Sur l'acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats en date des 15 mars 2021 et 3 novembre 2023 unissant les parties stipulent respectivement en leur article 8DUNDAR DiDes conditions particulières et 9 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux[G] [J] 2 mois pour le box aussi donc j’ai enlevé le § sur l’accessoire .

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 22 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 23 octobre 2025.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [M] [Q] et Mme [E] [Q] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [M] [Q] et Mme [E] [Q] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée aux montants des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été si les contrats s'étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [Q] et Mme [E] [Q] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC Habitat et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [M] [Q] et Mme [E] [Q] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 150 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [Q] et Mme [E] [Q] à verser à la société CDC Habitat la somme de 732,37 euros (décompte arrêté au 11 mai 2026, terme du mois d'avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2021, ayant pris effet le 29 mars 2007 entre la société CDC Habitat, d'une part, et M. [M] [Q] et Mme [E] [Q], d'autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement n° 51 situés au [Adresse 5] sont réunies à la date du 23 octobre 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 novembre 2023 entre la société CDC Habitat, d'une part, et M. [M] [Q] et Mme [E] [Q], d'autre part, concernant le box n° 60 situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 23 octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [Q] et Mme [E] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [Q] et Mme [E] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CDC Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [Q] et Mme [E] [Q] solidairement à verser à la société CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis, à compter du terme du mois de mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la société CDC Habitat du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [M] [Q] et Mme [E] [Q] in solidum à verser à la société CDC Habitat une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [Q] et Mme [E] [Q] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.