Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 07 Juillet 2026 __________________________________________

DEMANDEUR :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Johanne RIALLOT-LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [M] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Fanny LE MEUR GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 Mai 2026 date des débats : 28 Mai 2026 délibéré au : 07 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe

RG N° N° RG 26/00798 - N° Portalis DBYS-W-B7K-ONMD

COPIES AUX PARTIES LE : 07 JUILLET 2026 CE + CCC à Me RIALLOT-LENGLART CCC à Mr [M] + préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 juin 2019, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a consenti à Monsieur [J] [M] la location à usage d’habitation d’un logement sis [Adresse 4], à [Localité 3], moyennant paiement d’un loyer mensuel révisable de 334.14 euros.

Le 25 septembre 2025, le bailleur a fait signifier à son locataire un commandement de payer la somme de 1513.46 euros au titre de loyers et charges impayés, acte visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026, le bailleur a fait assigner Monsieur [J] [M] à comparaître devant le Tribunal de céans aux fins de : - constater à compter du 26 novembre 2025 pour défaut de paiement la résiliation du bail du 25 juin 2019 entre les parties ; - à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire du bail d’habitation du 25 juin 2019 ; - ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [J] [M], ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ; - condamner Monsieur [J] [M] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 1637.87 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 décembre 2025, avec intérêts de droit à compter du 25 septembre 2025 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ; - condamner Monsieur [J] [M] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 25 novembre 2025 ou du jugement à intervenir et ce jusqu’à libération complète des lieux ; - Rappeler au locataire qu’il reste tenu au paiement de ses loyers courants de la date d’audience jusqu’à la signification de ce jugement ; - assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance de loyers courants à compter de la date d’audience de jugement ou d’un seul acompte de la dette locative, arrêtée par le tribunal dans son jugement et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ; - condamner Monsieur [J] [M] à verser à SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - le condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ; - rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

A l’audience du 28 mai 2026, l'affaire a été retenue et plaidée.

La SA ATLANTIQUE HABITATIONS représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en remettant un décompte actualisé de sa créance. Le bailleur indique que la demande de délai est irrecevable, Monsieur [J] [M] n’ayant pas repris le paiement du loyer.

Monsieur [J] [M] a comparu et a reconnu l’absence de paiement du loyer depuis de nombreux mois en raison d’une dépression dont il a pris conscience récemment et a mis des soins en place. Il précise être en arrêt maladie et n’a pas encore perçu le montant des indemnités journalières. Il sollicite des délais en proposant de verser 200 ou 300 euros en plus du loyer. Il indique percevoir le SMIC lorsqu’il travaille.

L'affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

SA ATLANTIQUE HABITATIONS justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’avis de réception de la lettre de notification au préfet et un décompte des sommes dues.

En l'espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec avis de réception, le 29 janvier 2026, six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « II-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. IV.- Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. »

En l'espèce, le bailleur produit aux débats un courrier au service de CCAPEX en date du 21 mai 2024, soit deux mois avant la date de l'assignation.

En conséquence, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS sera dit recevable en son action.

Sur la clause résolutoire

Le contrat, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges. Une telle clause ne produit effet que deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 25 septembre 2025 au locataire. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers dus n’ont pas été payés dans les deux mois et le Juge n’a été saisi d’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire dans ce délai.

En conséquence, il convient de constater que le contrat de bail est résilié à compter du 26 novembre 2025 par les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement des loyers, des charges et indemnités d'occupation

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. A compter de la résiliation, les loyers cessent d’être dus et seule une indemnité d’occupation peut être réclamée jusqu’à libération effective des lieux loués.

En l’espèce, cette résiliation est intervenue le 26 novembre 2025.

Il ressort du décompte de loyers tenu par le bailleur que le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés s’élève à la somme de 3557.23 euros.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Il n’est pas justifié en défense de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans ce décompte.

En conséquence, Monsieur [J] [M] sera condamné au paiement de la somme de 3557.23 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au 26 mai 2026, terme d’avril 2026 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

En vertu de l’article 24 -V de la loi du 6 juillet 1989, V. « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En application de l'article 24-VI de la loi susmentionnée, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus si cette suspension est sollicitée par le bailleur ou le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Or, il ressort du décompte que Monsieur [J] [M] n’a pas repris le paiement du loyer courant, les derniers versements sont en mars 2026.

Le bailleur s’oppose à toute demande de délai avec suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, en l’absence de versement intégral du loyer courant avant l’audience, il ne peut être fait droit à la demande de délai de paiement de Monsieur [J] [M].

Sur les conséquences de la clause résolutoire et du rejet de la demande de délai de paiement 

Sur l'expulsion

Il est établi que les loyers n'ont pas été régularisés depuis le commandement de payer ni depuis l'assignation.

Le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants et sa demande de délai de paiement en vue de la suspension de clause résolutoire a été rejetée.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [M] et de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en l'absence de justification de la demande de réduction du délai légal, et ce sur le fondement de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution du logement sis [Adresse 5] à [Localité 3].

Il est rappelé qu'au besoin, l'expulsion se fera avec le concours de la force publique ; et en application de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, la remise des meubles se trouvant dans le logement se fera aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci devra désigner, et à défaut, sur place ou dans un autre lieu approprié.

Sur l'indemnité d'occupation

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il est privé de la libre disposition des lieux. Ainsi, elle est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient dans les locaux loués, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil.

Elle sera fixée à une somme mensuelle équivalente au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme 379,32 euros selon décompte produit, outre les charges récupérables, et ce à compter de la résiliation du bail.

Par conséquent, Monsieur [J] [M] sera condamné à verser la somme mensuelle de 379,32 euros, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, outre les charges récupérables à compter du 26 novembre 2025 au titre de l'indemnité d'occupation et jusqu’au moment où il aura rendu les lieux libres de toute occupation.

Sur les autres demandes

Succombant à l’instance, Monsieur [J] [M] sera condamné aux dépens.

Le coût du commandement de payer, acte indispensable lorsque le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire dans les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sera intégré dans les dépens.

Au regard de la situation respective des parties et en application de l’équité et la situation respective des parties, il convient de rejeter la demande de la SA ATLANTIQUE HABITATIONS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT la SA ATLANTIQUE HABITATIONS recevable en son action ;

CONSTATE que le bail conclu entre la SA ATLANTIQUE HABITATIONS et Monsieur [J] [M] a été résilié le 26 novembre 2025 par les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 3557.23 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au 26 mai 2026, terme d’avril 2026 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délai de paiement en vue de la suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE que Monsieur [J] [M] devra libérer les lieux sis [Adresse 4], à [Localité 3], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, après avoir satisfait aux obligations incombant au locataire sortant ; qu’à défaut, le défendeur pourra y être contraint, ainsi que tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, si besoin est, avec le concours de la force publique dans les conditions prévues à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; qu'il sera procédé également, le cas échéant, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble désigné par le locataire ou, à défaut, le bailleur, dans les conditions prévues par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 379,32 euros, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, outre les charges récupérables à compter du 26 novembre 2025, et jusqu’au moment où il aura rendu les lieux libres de toute occupation ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à régler les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE la SA ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples, différentes ou contraires au présent dispositif ;

DIT que la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet de [Localité 4]-Atlantique.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an sus-indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE N. DEPIERROIS Fanny LE MEUR