Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Juillet 2026 __________________________________________

DEMANDEUR :

S.A.S. FONCIERE VESTA venant aux droits de la société ICF NOVEDIS [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Gafar CHANOU, avocat au barreau de PARIS D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [U] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

Non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Fanny LE MEUR GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 Mai 2026 date des débats : 28 Mai 2026 délibéré au : 07 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe

RG N° N° RG 26/01477 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OSB2

COPIES AUX PARTIES LE : 07 Juillet 2026 CE + CCC à Me [E] CCC à Mr [U] + préfecture Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 02 septembre 2024, la SAS FONCIERE VESTA a conclu avec Monsieur [N] [U] une convention d’occupation précaire portant sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle d’un montant de 398 euros.

Cette convention d’occupation précaire est consentie pour durée déterminée prenant fin de plein droit et sans formalité à la cessation des fonctions de l’occupant au sein de la SNCF, pour quelque cause que ce soit.

En raison de redevances impayées, par acte de commissaire de justice en date 12 juin 2025, la SAS FONCIERE VESTA a fait signifier à l’occupant un commandement de payer la somme de 1541.07 euros au titre des redevances impayées, acte visant la clause résolutoire prévue à la convention d’occupation.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 décembre 2025, le bailleur a fait assigner Monsieur [N] [U] à comparaître devant le Tribunal de céans pour : - constater que Monsieur [N] [U] n’ayant pas satisfait aux causes du commandement de payer en date du 12 juin 2025 visant la clause résolutoire dans le délai du mois rappelé dans le commandement délivré, la clause résolutoire de la convention de mise à disposition est acquise de plein droit à compter 13 juillet 2025. - constater que Monsieur [N] [U] est sans droit ni titre à se maintenir dans les lieux depuis le 13 juillet 2025, date d’acquisition de plein droit de la clause résolutoire de la convention de mise à disposition en date du 02 septembre 2024. - ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [U] et celle de toutes les personnes dans les lieux de son chef et ce avec l’assistance des forces de police, si nécessaire et l’assistance d’un serrurier - condamner Monsieur [N] [U] à lui payer la somme de 1757.51 euros correspondant au solde des redevances d’occupation dont il reste redevable suivant relevé de compte arrêté au 14 janvier 2026, terme échu et à parfaire - fixer au montant de la redevance mensuelle l’indemnité d’occupation mensuelle par Monsieur [N] [U] et le condamner au paiement de cette indemnité auprès de la SAS FONCIERE VESTA à compter du 01 février 2026 jusqu’à la date de libération effective du logement et sa restitution à la SAS FONCIERE VESTA - condamner Monsieur [N] [U] à lui verser la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 28 mai 2026, l'affaire a été retenue et plaidée.

La SAS FONCIERE VESTA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en remettant un décompte actualisé de sa créance.

Monsieur [N] [U] bien que régulièrement assignée à étude, n'est pas représentée et n'a pas fait connaître les motifs de son absence.

L'affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

En l’espèce, il convient de relever que le litige opposant la SAS FONCIERE VESTA et Monsieur [N] [U] n’est pas soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, mais aux dispositions de droit commun du code civil.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Selon l'article L213-4-3 du code de l'organisation judiciaire, « le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ».

L'article 1714 du code civil dispose que « on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux (..) ».

Selon l'article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales : - d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donné par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, - à défaut de convention, de payer le prix du bail aux termes convenus. »

La convention d’occupation établie entre la SAS FONCIERE VESTA et Monsieur [N] [U] le 02 septembre 2024 mentionne en son article 2.4 intitulé Clause Résolutoire que « en cas de non-respect ou d’inexécution par l’occupant de l’une ou l’autre des clauses et conditions de la convention et de ses annexes, voire du règlement de copropriété, elle sera résiliée de plein droit, si bon semble à ICF NOVEDIS [devenu la SAS FONCIERE VESTA}, un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter visant la présente clause, restés sans effet. »

En l’espèce, par acte de commissaire de justice le 12 juin 2025, la SAS FONCIERE VESTA a fait délivrer à Monsieur [N] [U] un commandement de payer la somme de 1541.07 euros au titre des redevances impayées, acte visant la clause résolutoire prévue à la convention d’occupation.

Or Monsieur [N] [U] n’a pas régularisé les causes du commandement.

Par conséquent, en application de la clause résolutoire, la convention d’occupation signée le 02 septembre 2024 entre la SAS FONCIERE VESTA et Monsieur [N] [U] est résilié depuis le 13 juillet 2025.

Sur les conséquences de la clause résolutoire

Sur l'expulsion

Il est établi que les redevances d’occupation n'ont pas été régularisées depuis le commandement de payer ni depuis l'assignation.

De surcroît, le locataire ne s'est pas présenté à l'audience et n'a indiqué aucun élément propre à expliquer son attitude.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [U] et de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en l'absence de justification de la demande de réduction du délai légal, et ce sur le fondement de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution du logement sis [Adresse 4] à [Localité 3].

Il est rappelé qu'au besoin, l'expulsion se fera avec le concours de la force publique ; et en application de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, la remise des meubles se trouvant dans le logement se fera aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci devra désigner, et à défaut, sur place ou dans un autre lieu approprié.

Sur l'indemnité d'occupation

Elle sera fixée à une somme mensuelle équivalente au montant de la redevance d’occupation qui aurait été dû si la convention de mise à disposition s’était poursuivie, soit la somme 451.15 euros selon décompte produit, et ce à compter de la résiliation du bail.

Par conséquent, Monsieur [N] [U] sera condamné à verser la somme mensuelle de 451.15 euros à compter du 13 juillet 2025 au titre de l'indemnité d'occupation et jusqu’au moment où il aura rendu les lieux libres de toute occupation.

Sur la demande en paiement des redevances, des charges et indemnités d'occupation

Selon l'article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales : - d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donné par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, - à défaut de convention, de payer le prix du bail aux termes convenus. »

En l’espèce, cette résiliation est intervenue le 13 juillet 2025.

Il ressort du décompte de loyers tenu par le bailleur que le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés s’élève à la somme de 1115.32 euros.

Conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Il n’est pas justifié en défense de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans ce décompte.

En conséquence, Monsieur [N] [U] sera condamné au paiement de la somme de 1115.32 euros, au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation impayées, arrêtées au 27 mai 2026 terme de mai 2026 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les autres demandes

Succombant à l’instance, Monsieur [N] [U] sera condamné aux dépens comprenant le cout du commandement de payer en date du 12 juin 2025.

L’équité et la situation respective des parties justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile, Monsieur [N] [U] sera également condamné à payer à la SAS FONCIERE VESTA la somme de 500 euros sur ce fondement

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que la convention d’occupation précaire conclue entre la SAS FONCIERE VESTA et Monsieur [N] [U] a été résilié le 13 juillet 2025 par les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE que Monsieur [N] [U] devra libérer les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 3], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, après avoir satisfait aux obligations incombant au locataire sortant ; qu’à défaut, le défendeur pourra y être contraint, ainsi que tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, si besoin est, avec le concours de la force publique dans les conditions prévues à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; qu'il sera procédé également, le cas échéant, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble désigné par le locataire ou, à défaut, le bailleur, dans les conditions prévues par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation de 451.15 euros, avec révision possible selon modalités prévues au contrat, à compter du 13 juillet 2025 et jusqu’au moment où il aura rendu les lieux libres de toute occupation ;

CONDAMNE Monsieur [N] [U] à payer à la SAS FONCIERE VESTA la somme de 1115.32 euros, au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation impayées, arrêtées au 27 mai 2026 terme de mai 2026 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [N] [U] à régler les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [N] [U] à payer à la SAS FONCIERE VESTA la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples, différentes ou contraires au présent dispositif ;

DIT que la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet de [Localité 4]-Atlantique.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an sus-indiqués,

LE GREFFIER LE JUGE N. DEPIERROIS F. LE MEUR