Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============

JUGEMENT du 07 Juillet 2026 __________________________________________

DEMANDEUR :

S.A. HARMONIE HABITAT [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1]

représentée par Mr [R] [L], muni d’un pouvoir

D'une part,

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [N] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 2]

Non comparante D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Fanny LE MEUR GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 Mai 2026 date des débats : 28 Mai 2026 délibéré au : 07 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe

RG N° N° RG 26/01425 - N° Portalis DBYS-W-B7K-ORYT

COPIES AUX PARTIES LE : 07 JUILLET 2026 CE + CCC à HARMONIE HABITAT CCC à Mme [N] + préfecture EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 08 janvier 2025, la S.A. HARMONIE HABITAT a consenti à Madame [Z] [N] la location à usage d’habitation d’un logement sis [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 470,67 euros, outre 63,70 euros au titre des provisions sur charges.

Le 20 novembre 2025, le bailleur a fait signifier à sa locataire un commandement de payer la somme de 737,74 euros au titre des loyers et charges impayés, acte visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 mars 2026, le bailleur a fait assigner Madame [Z] [N] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 4] aux fins de voir :

Déclarer la société HARMONIE HABITAT recevable et bien fondée, et en conséquence, constater la résiliation du bail signé le 8 janvier 2025 entre les parties ;A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ; Ordonner l’expulsion de Madame [Z] [N], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ; Condamner Madame [Z] [N], à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 732,74 euros correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 24 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ; Condamner Madame [Z] [N], à payer à HARMONIE HABITAT une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 539,26 euros à compter de la date d’audience et ce, jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre l’Etat et le bailleur ;Condamner Madame [Z] [N], à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [Z] [N], aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;Ordonner l’exécution provisoire. A l’audience du 28 mai 2026, l'affaire a été retenue et plaidée.

La S.A. HARMONIE HABITAT, régulièrement représentée par un pouvoir, actualise sa créance à la somme de 632,74 euros. Elle se désiste de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que de sa demande relative aux dépens. Elle déclare être favorable à l’octroi de délais de paiement et propose que la locataire verse 100 euros par mois en sus du loyer courant et des charges.

Madame [Z] [N] régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu à l'audience, n'est pas représentée et n'a pas fait connaître les motifs de son absence.

L'affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

La S.A. HARMONIE HABITAT justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’avis de réception de la lettre de notification au préfet, l'avis à la CCAPEX et un décompte des sommes dues.

L’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec avis de réception le 03 mars 2026, six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. »

En l'espèce, le bailleur produit aux débats un courrier adressé à la CCAPEX en date du 23 octobre 2025, soit deux mois avant la date de l'assignation.

En conséquence, la S.A. HARMONIE HABITAT sera dite recevable en son action.

Sur la clause résolutoire

Le contrat, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges. Une telle clause ne produit effet que deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 20 novembre 2025 à la locataire, pour un montant principal de 737,74 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

En conséquence, il convient de constater que le contrat de bail est résilié à compter du 21 janvier 2026 par les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. A compter de la résiliation, les loyers cessent d’être dus et seule une indemnité d’occupation peut être réclamée jusqu’à libération effective des lieux loués.

En l’espèce, cette résiliation est intervenue le 21 janvier 2026.

Il ressort du décompte tenu par le bailleur que la dette locative s'élève, à la date du 26 mai 2026, à la somme de 632,74 euros.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Madame [Z] [N] ne justifie d’aucun paiement, n’étant pas présente à l’audience.

En conséquence, Madame [Z] [N] sera condamnée au paiement de la somme de 632,74 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées, arrêtée au 26 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 -V de la loi du 6 juillet 1989, V. « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En application de l'article 24-VI de la loi susmentionnée, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus si cette suspension est sollicitée par le bailleur ou le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Il résulte des développements ci-dessus que la dette locative s'élève à la somme de 632,74 euros.

Il résulte du décompte que la locataire a repris le paiement des loyers courants avant la date de l'audience.

Le bailleur sollicite des délais de paiement en proposant que la locataire verse 100 euros par mois en sus du loyer courant et des charges.

Dans ces conditions, il apparaît possible d’envisager un retour à la normale des relations de Madame [Z] [N] avec son bailleur.

Il y a donc lieu d’accorder à Madame [Z] [N] des délais de paiement de sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire, selon les modalités fixées au dispositif.

Il est précisé que le paiement échelonné de la dette s’ajoute au paiement des loyers et charges courants.

Il doit être rappelé qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à l'échéance fixée ou du non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son effet automatiquement.

Dans cette hypothèse : La S.A. HARMONIE HABITAT pourrait faire expulser Madame [Z] [N] et tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux sis [Adresse 6] à [Localité 5] ;Madame [Z] [N] serait condamnée à payer à la S.A. HARMONIE HABITAT une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer en cours, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, augmenté des charges, en réparation du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre de son immeuble ; cette somme serait due mensuellement à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, c'est-à-dire jusqu’à la remise des clés au bailleur ou expulsion. Sur les autres demandes

A l’audience, la S.A. HARMONIE HABITAT se désiste de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens et il convient d’en prendre acte.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT la S.A. HARMONIE HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE que le bail conclu entre la S.A. HARMONIE HABITAT et Madame [Z] [N] a été résilié le 21 janvier 2026 par les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] à payer à la S.A. HARMONIE HABITAT la somme de 632,74 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

AUTORISE Madame [Z] [N] à se libérer de sa dette en 6 mensualités successives de 100 euros chacune, en sus de son loyer courant, et une dernière mensualité majorée du solde de la dette et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT que si les délais sont respectés, les effets de la clause résolutoire seront effacés et elle sera réputée ne jamais avoir joué ;

RAPPELLE que pendant les délais accordés et tant qu’ils seront respectés, les procédures d’exécution engagées seront suspendues de même que cesseront d’être dues les majorations d’intérêts encourues à raison du retard de paiement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact ou du loyer courant :

- la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 5], il sera procédé à l’expulsion de Madame [Z] [N] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux ; si besoin est, avec le concours de la force publique dans les conditions prévues à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; qu'il sera procédé également, le cas échéant, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble désigné par le locataire ou, à défaut, le bailleur, dans les conditions prévues par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ; - Madame [Z] [N] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du premier impayé et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONSTATE le désistement de la S.A. HARMONIE HABITAT quant aux demandes relatives à l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples, différentes ou contraires au présent dispositif ;

DIT que la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet de [Localité 6]-Atlantique.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an sus-indiqués,

LE GREFFIER LE JUGE N. DEPIERROIS F. LE MEUR