Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Juillet 2026 __________________________________________

DEMANDEUR :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [M] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Fanny LE MEUR GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 Mai 2026 date des débats : 28 Mai 2026 délibéré au : 07 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe

RG N° N° RG 26/00359 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OLMH

COPIES AUX PARTIES LE : 07 Juillet 2026 CE + CCC à Me CHUPIN CCC à Mr [M] + préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 09 novembre 2021, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a consenti à Monsieur [H] [M] la location à usage d’habitation d’un logement sis [Adresse 4] (étage 9, logement n°0129) à [Localité 3], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 279.10 euros.

Le 05 juin 2025, le bailleur a fait signifier à son locataire un commandement de payer la somme de 1784.63 euros au titre des loyers et charges impayés, acte visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2026, le bailleur a fait assigner Monsieur [H] [M] à comparaître devant le Tribunal de céans pour, statuant par jugement revêtu de l’exécution provisoire de droit : - Constater à effet au 06 août 2025 la résiliation du bail signé le 09 novembre 2021 entre les parties par l’effet de la clause résolutoire - A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ; - en tout état de cause : - Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [M] et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; - Rappeler, en cas de résiliation du bail, que suivant l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois, non renouvelable, à compter de la signification du procès-verbal d'expulsion ; - Condamner Monsieur [H] [M] à payer, en deniers ou quittances à SA ATLANTIQUE HABITATIONS, la somme de 3424.45 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation échus et impayés au 08 janvier 2026, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ; - Condamner Monsieur [H] [M] à lui payer en deniers ou quittances une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers (310.02 euros) et charges locatives (115.28 euros), soit la somme de 425.30 euros par mois, qui sera indexée sur l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, - Condamner Monsieur [H] [M] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance incluant le coût du commandement et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ; - Dans l'hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à Monsieur [H] [M] pour régler son arriéré de loyer, charges et/ou indemnité d'occupation, juger que : - durant tout le cours de ces délais, Monsieur [H] [M] devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultant de ces délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courants, - à défaut de paiement d'une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d'une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l'audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible. A l’audience du 28 mai 2026, l'affaire a été retenue et plaidée.

La SA ATLANTIQUE HABITATIONS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en remettant un décompte actualisé de sa créance et s’en rapporte s’agissant de l’octroi de délais de paiement selon les modalités proposées par son locataire. Le bailleur précise que les loyers courants sont payés.

Monsieur [H] [M] a comparu à l'audience. Il indique avoir eu des difficultés financières et propose de verser la somme de 30 euros en plus de son loyer. Il a expliqué sa situation personnelle et financière.

L'affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

La SA ATLANTIQUE HABITATIONS justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’avis de réception de la lettre de notification au préfet, l'avis à la CCAPEX et un décompte des sommes dues.

L’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec avis de réception le 23 janvier 2026, six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. »

En l'espèce, le bailleur produit aux débats un courrier adressé à la CCAPEX en date du 03 juillet 2025, soit deux mois avant la date de l'assignation.

En conséquence, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS sera dite recevable en son action.

Sur la clause résolutoire

Le contrat, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges. Une telle clause ne produit effet que deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 05 juin 2025 au locataire. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers dus n’ont pas été payés dans les deux mois et le Juge n’a été saisi d’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire dans ce délai.

En conséquence, il convient de constater que le contrat de bail est résilié à compter du 06 août 2025 par les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. A compter de la résiliation, les loyers cessent d’être dus et seule une indemnité d’occupation peut être réclamée jusqu’à libération effective des lieux loués.

En l’espèce, cette résiliation est intervenue le 06 août 2025.

Il ressort du décompte tenu par le bailleur que la dette locative s'élève, à la date du 22 mai 2026, à la somme de 3247.89 euros.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Monsieur [H] [M] ne conteste par la somme réclamée par son bailleur et ne justifie pas de paiements libératoires qui ne figurent pas dans le décompte.

Toutefois, les frais de commandement, relatifs aux dépens, sont à déduire, soit la somme de 132.02 euros.

En conséquence, Monsieur [H] [M] sera condamné au paiement de la somme de 3115.87 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées, arrêtée au 22 mai 2026, terme d’avril 2026 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 -V de la loi du 6 juillet 1989, V. « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En application de l'article 24-VI de la loi susmentionnée, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus si cette suspension est sollicitée par le bailleur ou le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Il résulte des développements ci-dessus que la dette locative s'élève à la somme de 3115.87 euros.

Il résulte du décompte que le locataire a repris le paiement des loyers courants avant la date de l'audience.

Le bailleur ne s'oppose pas à cette demande de délai de paiement.

Dans ces conditions, il apparaît possible d’envisager un retour à la normale des relations de Monsieur [H] [M] avec son bailleur.

Il y a donc lieu d’accorder à Monsieur [H] [M] des délais de paiement de sa dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire, selon les modalités fixées au dispositif.

Il est précisé que le paiement échelonné de la dette s’ajoute au paiement des loyers et charges courants.

Il doit être rappelé qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à l'échéance fixée ou du non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son effet automatiquement.

Dans cette hypothèse : - la SA ATLANTIQUE HABITATIONS pourrait faire expulser Monsieur [H] [M] et tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux sis [Adresse 4] (étage 9, logement n°0129) à [Localité 3] ; - Monsieur [H] [M] serait condamné à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer en cours, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, augmenté des charges, en réparation du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre de son immeuble ; cette somme serait due mensuellement à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, c'est-à-dire jusqu’à la remise des clés au bailleur ou expulsion.

Sur les autres demandes

Succombant à l’instance, Monsieur [H] [M] sera condamné aux dépens.

Le coût du commandement de payer, acte indispensable lorsque le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire dans les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sera intégré dans les dépens.

Au regard de la situation respective des parties et en application de l’équité et la situation respective des parties, il convient de rejeter la demande de SA ATLANTIQUE HABITATIONS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, contradictoirement et rendu en premier ressort,

DIT la SA ATLANTIQUE HABITATIONS recevable en son action ;

CONSTATE que le bail conclu entre la SA ATLANTIQUE HABITATIONS et Monsieur [H] [M] a été résilié le 06 août 2025 par les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 3115.87 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22 mai 2026, terme d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

AUTORISE Monsieur [H] [M] à se libérer de sa dette en 35 mensualités successives de 30 euros chacune, en sus de son loyer courant, et une dernière mensualité majorée du solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT que si les délais sont respectés, les effets de la clause résolutoire seront effacés et elle sera réputée ne jamais avoir joué ;

RAPPELLE que pendant les délais accordés et tant qu’ils seront respectés, les procédures d’exécution engagées seront suspendues de même que cesseront d’être dues les majorations d’intérêts encourues à raison du retard de paiement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact ou du loyer courant : - la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] (étage 9, logement n°0129) à [Localité 3], il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [H] [M] et de tous occupants de leur chef, deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux ; si besoin est, avec le concours de la force publique dans les conditions prévues à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; qu'il sera procédé également, le cas échéant, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble désigné par le locataire ou, à défaut, le bailleur, dans les conditions prévues par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ; - Monsieur [H] [M] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du premier impayé et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] à régler les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE la SA ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande d’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples, différentes ou contraires au présent dispositif ;

DIT que la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet de [Localité 4]-Atlantique.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an sus-indiqués,

LE GREFFIER LE JUGE N. DEPIERROIS F. LE MEUR