Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

Minute n° 26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - Palais de Justice

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juillet 2026

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DEMANDEUR :

Monsieur [V] [H] [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par Me Yves HONHON, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [E] [Adresse 2] [Localité 2]

représenté par Me Corinne SAMSON, avocat au barreau de NANTES

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fanny LE MEUR Greffier : Nathalie DEPIERROIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 26 Mars 2026 Date des débats : 28 Mai 2026 Délibéré au : 07 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe

RG N° N° RG 26/00891 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OOF4

Copie aux parties le :

/ EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date des 01 et 05 juin 2025, Monsieur [U] [E] a donné en location à Monsieur [V] [H], dans le cadre d’un bail meublé, une chambre dans un logement en colocation sis [Adresse 3] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 450 euros pour une durée d’un an.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2026, Monsieur [V] [H] a fait assigner Monsieur [U] [E] aux fins de : - recevoir Monsieur [V] [H] en toutes ses demandes, fins et prétentions - ordonner à Monsieur [U] [E] de rétablir l’accès à l’eau courante, à l’électricité dans le logement loué à Monsieur [V] [H] dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir - assortir la décision d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 2 mois à compter d’un délai de 8 jours après la signification de la décision à intervenir - suspendre le paiement des loyers à compter du 20 octobre 2025 et jusqu’à complet rétablissement de l’accès à l’eau et à l’électricité dans le logement loué à Monsieur [V] [H] - condamner Monsieur [U] [E] à rembourser les loyers perçus depuis le 20 octobre 2025 - le condamner à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. - ordonner l’exécution provisoire de la décision.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2026 et a fait l’objet de plusieurs renvois.

Le dossier a été retenu et plaidé le 28 mai 2026.

Monsieur [V] [H], représenté par son conseil, s’est désisté de ses demandes relatives à l’eau et à l’électricité le contrat de bail prenant fin le 01 juin 2026 mais maintient ses demandes au titre des loyers et s’oppose aux demandes de Monsieur [U] [E].

A l’appui de leurs demandes, Monsieur [V] [H] soutient avoir loué à Monsieur [U] [E] une chambre meublée et qu’à partir de septembre 2025, la situation est devenue conflictuelle, qu’il a été obligé de changer de chambre notamment et qu’il lui a été demandé de ne plus utiliser la salle de bain. Il soutient que Monsieur [U] [E] est venu au domicile et l’a menacé à plusieurs reprises puis le propriétaire a coupé l’eau et l’électricité et qu’ainsi il ne bénéficie plus d’un logement décent depuis le 20 octobre 2025 et ainsi il sollicite le remboursement des loyers versés.

Monsieur [V] [H], représenté par son conseil, a sollicité : - rejeter toutes les demandes formulées par Monsieur [V] [H] à son encontre - condamner Monsieur [V] [H] à lui payer la somme de 2700 euros au titre des loyers impayés depuis novembre 2025, somme à parfaire - condamner Monsieur [V] [H] à lui verser la somme de 800 euros au titre des dommages-intérêts pour préjudice moral - condamner Monsieur [U] [E] à lui verser la somme de 4 500 euros au titre de dommages -intérêts à titre de provision pour la perte de chance de percevoir les loyers des 3 autres chambres de la colocation - condamner Monsieur [U] [E] à lui verser la somme de 1788 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [U] [E] explique que la situation s’est envenimée en raison du comportement de son locataire envers les 3 autres colocataires qui ont fini par quitter les lieux (comportement inadapté, utilisation abusive de la cuisine…). Il explique qu’ainsi il n’a pu relouer les 3 autres chambres. Il conteste avoir coupé l’eau et justifie de facture démontrant l’utilisation et s’agissant de l’électricité, il démontre que Monsieur [V] [H] bénéficie de l’électricité (facture) et qu’il a même ouvert avec son RIB un nouveau contrat auprès d’un autre fournisseur.

La décision a été mise en délibéré au 07 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 835 du Code de Procédure Civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » 

Sur le désistement de la demande de rétablissement de l’eau et de l’électricité avec astreinte

Il convient de constater le désistement de Monsieur [V] [H] de sa demande au titre du rétablissement de l’eau et de l’électricité dans le logement avec astreinte, le bail se terminant le 01 juin 2026, soit antérieurement à la décision.

Sur la demande au titre des loyers

L'article 1714 du code civil dispose que « on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux (..) ».

En vertu de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Selon l'article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales : d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donné par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances,à défaut de convention, de payer le prix du bail aux termes convenus. » En application de l’article 6 du code de procédure civile, « A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder. »

L'article 1353 du code civil dispose que "celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l’espèce, il ressort des éléments que Monsieur [U] [E] a donné à bail une chambre dans un logement à Monsieur [V] [H] pour un loyer mensuel de 450 euros.

Monsieur [V] [H] fait valoir que le logement est indécent du fait que le propriétaire a coupé l’eau et l’électricité depuis le 20 octobre 2025. Il convient de relever que Monsieur [V] [H] ne communique à l’appui de ses demandes quasiment exclusivement que des dépôts de plainte ainsi qu’une attestation d’une voisine qui est illisible et sans aucun élément justificatif d’identité.

Alors qu’il ressort des pièces communiquées par Monsieur [U] [E] et notamment les factures d’eau et d’électricité que Monsieur [V] [H] utilise l’eau et l’électricité puisque les factures démontrent une consommation. Ainsi la facture d’ENGIE en date du 17 janvier 2026, dont le contrat a été ouvert avec le numéro de téléphone et mail de Monsieur [V] [H], qui a communiqué le RIB du propriétaire, démontre une consommation de 534 kWk entre le 08 novembre 2025 et le 16 janvier 2026 (facture de 213.13 euros). Monsieur [V] [H] démontre également par des photographies du compteur d’eau, qui relève de la copropriété de l’immeuble, une consommation d’eau (le compteur passant de 17764780 à 18088719).

Ainsi, Monsieur [V] [H] ne démontre aucunement que l’eau et l’électricité ont été coupés par le propriétaire.

Il est par contre démontré que ce dernier ne verse plus son loyer depuis 6 mois, un commandement de payer a été délivré le 11 février 2026. Monsieur [V] [H] ne justifie pas d’aucun versement libératoire.

Par conséquent, en l’absence d’élément démontrant que le logement soit indécent, il convient de débouter Monsieur [V] [H] de sa demande de remboursement des loyers.

Il convient ainsi de condamner Monsieur [V] [H] à verser à Monsieur [U] [E] la somme de 2700 euros au titre des loyers impayés (06 mois).

Sur la demande de dommage-intérêt

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

S’agissant du préjudice moral,

Il est indéniable que la situation a été particulièrement conflictuelle entre les deux parties, des plaintes ayant été déposées de part et d’autre.

Cependant, Monsieur [U] [E] ne démontre pas d’un préjudice moral. La demande est rejetée.

Sur la demande au titre de la perte de chance

Il ressort des éléments que le logement composé de 4 chambres a été loué à Monsieur [V] [H], homme âgé de 50 ans, ainsi qu’à 3 jeunes filles étudiantes.

Or il ressort des échanges de SMS et des attestations que les 3 autres occupantes se sont plaintes à de multiples reprises du comportement inadapté de Monsieur [V] [H] à leur égard notamment en utilisant la salle de bain alors qu’elles l’occupaient, ou en utilisant la cuisine sans leur en laisser l’accès ou seulement tard dans la soirée. Il est également dénoncé des comportements inadaptés de nature sexuelle à l’égard de l’une des jeunes filles.

Ainsi, il est démontré que du fait du comportement de Monsieur [V] [H], les trois autres occupantes du logement ont mis fin au bail et ont quitté les chambres de l’appartement.

Toutefois, il convient de relever que la demande de Monsieur [U] [E] est une perte de chance de relouer les autres chambres. Or, il convient de relever que selon l’une des occupantes, Monsieur [U] [E] avait indiqué que les occupants devaient avoir le même profil, en l’occurrence des jeunes étudiantes de sexe féminin afin d’éviter les difficultés.

En outre, Monsieur [U] [E] ne démontre pas avoir recherché de nouveaux occupants pour les autres chambres après le départ des 3 jeunes filles.

Par conséquent, la demande au titre de la perte de chance doit aussi prendre en compte le choix du propriétaire des occupants et sera ainsi limitée à la somme de 1 000 euros.

Sur les autres demandes

Succombant à l'instance, Monsieur [V] [H] est condamné aux entiers dépens.

Il ne parait pas équitable de laisser à Monsieur [U] [E] la totalité des frais irrépétibles, ainsi Monsieur [V] [H] est condamné à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement en matière de référé, par mise à disposition de l'ordonnance au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Au fond,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront ;

Mais dès à présent, à titre provisoire,

CONSTATONS le désistement de Monsieur [V] [H] de sa demande au titre du rétablissement de l’eau et de l’électricité dans le logement avec astreinte ;

DEBOUTONS Monsieur [V] [H] de sa demande au titre du remboursement des loyers du fait d’un logement indécent ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [H] à verser à Monsieur [U] [E] la somme de 2700 euros au titre des loyers impayés correspondant à 06 mois de loyer ;

DEBOUTONS Monsieur [U] [E] de sa demande au titre du préjudice moral ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [H] à verser à Monsieur [U] [E] la somme de 1000 euros au titre de la perte de chance ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [H] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [H] à verser à Monsieur [U] [E] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE N. DEPIERROIS F. LE MEUR