Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]-SITE DES HALLES Chambre des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00173 - N° Portalis DB2A-W-B7J-GGBN

JUGEMENT

DU : 06 Juillet 2026

[T], [Q], [N] [R], [G] [K] [F] [V] (intervenante volontaire)

C/

[X] [L]

N° MINUTE :

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 28 Avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 06 Juillet 2026.

Sous la Présidence de M. Dominique MARTIN-AMOUROUX, Assisté de Mme Marie-France PLUYAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [T], [Q], [N] [R] né le 16 Décembre 1996 à [Localité 3] (GIRONDE) [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Me Maylis LABORDE, avocat au barreau de PAU (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N-64445-2025-4717 du 13/10/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

Mme [G] [K] [F] [V] née le 06 Février 2000 à [Localité 1] (PYRENEES-ATLANTIQUES) [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Maylis LABORDE, avocat au barreau de PAU (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2026-2161 du 29/04/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1]) intervenante volontaire

ET :

DÉFENDEUR

Mme [X] [L] née le 13 Décembre 1977 à [Localité 1] (PYRENEES-ATLANTIQUES) [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Xavier TERQUEM-ADOUE de la SELARL TERQUEM AVOCAT, avocats au barreau de TARBES

Copies et grosses délivrées à toutes les parties le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par requête en date du 22 août 2025, enregistrée au greffe de la juridiction le 25 août 2025, monsieur [T] [R] a saisi le tribunal judiciaire de PAU aux fins de condamnation de madame [X] [L] à lui payer la somme de 2.517,31 euros à titre principal outre la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les parties ont été convoquées par le greffe de la juridiction suivant lettres recommandées.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties ; elle a été fixée et plaidée à l’audience du 28 avril 2026.

À l’audience, les parties reprennent oralement les termes de leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter par application de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé détaillé de leur argumentaire.

Monsieur [T] [R] expose avoir souscrit un bail d’habitation le 17 juin 2019 puis le 8 février 2022, conjointement avec madame [G] [V] auprès de madame [X] [L] portant tous les deux sur un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer de 450,00 euros.

Suivant des écritures en date du 5 janvier 2026, madame [G] [V] intervient volontairement à la procédure en sa qualité de copreneur du bail d’habitation.

Les demandeurs indiquent avoir été privés de chauffage durant l’hiver 2023/2024 et informé [B] qui rendait un rapport le 14 février 2024 constatant la non décence du logement (forte humidité et moisissures) ; ils font état d’une surconsommation électrique, faute d’un système de chauffage efficient.

Les locataires précisent que le second rapport de [B] du 21août 2024 a constaté que si les désordres avaient bien été repris et que le logement était conforme aux critères de décence, cette situation avait contribué à la dégradation de l’état de santé de monsieur [R].

Par ailleurs, les locataires exposent également avoir été sommés de régler des charges locatives pour l’année 2022/2023 ainsi que la T.E.O.M. au titre des années 2021 à 2024, outre une augmentation de 25 euros du loyer à compter d’avril 2024.

Suivant un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 5 décembre 2024, la bailleresse a mis en demeure monsieur [T] [R] et madame [G] [V] de payer la somme de 2.619,60 euros au titre des loyers et charges et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

C’est dans ces conditions que les preneurs expliquent avoir saisi la commission départementale de conciliation afin de régler ce différend ; un P.V. de conciliation était signé par les parties.

Par L.R.A.R. du 6 mai 2025, la bailleresse a réclamé la somme de 869,93 euros au titre des charges 2023/2024, outre la somme de 147,38 euros pour frais de procédure ; somme que les preneurs indiquent avoir réglée.

Les requérants qui estiment avoir été mal informés et que leur consentement avait été vicié, sollicitent l’annulation du P.V. de conciliation et la condamnation de madame [L] à leur verser les sommes en conséquence de cette annulation, outre l’allocation de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.

A l’audience, les preneurs maintiennent leurs demandes.

En défense, madame [X] [L] sollicite que ces derniers soient déboutés de l’intégralité de leurs demandes et, à titre reconventionnelle l’allocation de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles. Elle indique que la preuve du vice du consentement n’est pas rapportée et que l’accord intervenu comportait bien des concessions réciproques.

Sur le fond, madame [X] [L] rappelle que les charges locatives étaient bien dues s’agissant d’un loyer hors charges et que les preneurs les ont acceptées en les réglant à hauteur de 1.500 euros comme prévu dans le P.V. de conciliation.

La bailleresse rappelle également que les locataires ont accepté de régler l’appel de charges 2024 pour un montant de 869,93 euros.

Enfin et s’agissant des demandes relatives à la surconsommation d’électricité alléguée, madame [X] [L] objecte que la preuve n’est pas rapportée.

Elle conclut au rejet des prétentions de la partie adverse sa condamnation à la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Le jugement a été mis en délibéré au 6 juillet 2026.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de madame [G] [V] à l’instance

Au visa des articles 325 et suivants du code de procédure civile, madame [G] [V], cotitulaire du bail d’habitation avec monsieur [T] [R] est bien fondée à intervenir à la procédure pour s’associer aux demandes introduites par ce dernier à l‘encontre de madame [X] [L].

Sur la demande en annulation du P.V. de conciliation de la commission départementale de conciliation des P.A.

Monsieur [T] [R] et madame [G] [V] ont saisi la commission départementale de conciliation des P.A. afin de trouver une issue au litige les opposant à leur bailleresse.

Le 17 janvier 2025, un P.V. de conciliation a été signé des parties qui ont accepté le règlement suivant : - La bailleresse accepte de limiter à 1 .500,00 euros le montant des charges initialement appelées à hauteur de 2.317,70 euros. - Les preneurs acceptent de régler cette somme suivant un échéancier accepté par la bailleresse. - La bailleresse accepte de maintenir le loyer à la somme de 450,00 euros au lieu de 475,00 euros. - Les locataires s’engagent à entreprendre des démarches auprès des organismes sociaux afin de se faire aider. - La bailleresse s’engage à délivrer une attestation de loyer hors charges.

Les demandeurs arguent de la nullité de leur engagement en raison de leur vulnérabilité, et du manque d’information de la part de la commission ; ils estiment que leur consentement a été vicié dès lors qu’ils auraient accepté un accord qui leur est défavorable et abusif ; ils indiquent avoir été psychologiquement contraints de signer le P.V.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au visa de l’article 2044 du code civil, « la transaction est un contrat par lequel les parties « par des concessions réciproques » terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ».

Le P.V. de conciliation querellé entre indubitablement dans cette catégorie d’acte et la preuve de la validité de ce contrat peut être rapportée par témoins, aveu judiciaire ou présomptions lorsqu’il existe un commencement de preuve par écrit.

En l’espèce, il incombe aux preneurs de démontrer la nullité de cet acte et plus particulièrement le fait qu’ils n’auraient pas consentis librement à ce dernier.

Force est de constater que les pièces versées aux débats ne permettent pas d’administrer cette preuve, qu’il s’agisse d’un état supposé de vulnérabilité, d’un manque d’information préalable, ou de l’existence de pressions.

Par ailleurs, les requérants contestent la validité de cet accord en affirmant qu’il leur serait gravement préjudiciable, ce que démontrerait l’absence de véritables concessions réciproques et ce, en partant du postulat que les charges seraient indues.

En l’espèce, l’accord passé entre la bailleresse et les preneurs comporte bien des engagements et concessions réciproques : Madame [X] [L] renonce à sa majoration du montant du loyer qui était manifestement illégale et accepte de ramener les charges à la somme de 1.500,00 euros au lieu de 2.317,70 euros initialement. Monsieur [T] [R] et madame [G] [V] s’engagent quant à eux à régler leur dette locative suivant un échéancier et à adopter certains comportements vertueux.

Si le libellé des conditions particulières du bail quant au montant du loyer peut effectivement prêter à confusion (la logique aurait voulu que le montant « 450,00 euros » figure à la 1ère ligne « loyer initial hors taxe » et non à la dernière), la mention manuscrite « Taxe ordures ménagères » ainsi que le terme « charges » non raturé ne laissent pas de doute quant à l’obligation faite au locataire de payer les charges en sus du loyer.

Au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, madame [X] [L] qui n’avait pas l’obligation de prévoir un versement par provisions, disposait également du droit de régulariser les charges non appelées dans les limites de la prescription triennale.

Dès lors et contrairement à ce qu’affirment les requérants, le protocole ne comportait pas de clause financière abusive et le fait que les preneurs aient accepté de régler l’arriéré de charges prévu à l’accord ainsi que les charges pour l’année 2024 confirme le bienfondé de leur exigibilité.

Ces engagements réciproques interdépendants sont réels et constituent bien un accord au sens de l’article 2044.

Dans ces conditions, les requérants sont déboutés de leurs demandes d’annulation du P.V. de conciliation du 17 janvier 2025.

Sur la demande de restitution de la somme de 869,93 euros au titre des charges 2023/2024

Par courrier en date du 6 mai 2025, madame [X] [L] a appelé auprès de ses locataires la somme de 869,93 euros au titre des charges récupérables pour l’année 2023-2024.

Le 27 mai 2025, monsieur [T] [R] et madame [G] [V] ont réglé cette somme.

Ils contestent aujourd’hui le bienfondé de ces charges en indiquant avoir été dans l’impossibilité de jouir de leur logement du fait de son indécence ; ils entendent faire jouer en leur faveur le principe de l’exception d’inexécution de l’article 1219 du code civil en raison de la défaillance de la bailleresse dans son obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux loués.

Suivant la jurisprudence constante de la 3ième chambre civile de la cour de cassation, le locataire demeure tenu au paiement du loyer tant qu’il conserve la possibilité d’utiliser les lieux loués ; les infiltrations, l’humidité et autres désordres n’autorisent pas à suspendre ce paiement dès lors que le logement reste utilisable.

En l’espèce, si le logement a bien été affecté par des désordres et frappé par un constat de non décence en date du 28 février 2024, force est de constater que les infractions au règlement sanitaire départemental (humidité, moisissures, absence de chauffage, ventilation insuffisante) n’ont pas entraîné une « impossibilité totale de l’usage » des lieux loués ou son « impropriété » au regard de sa destination.

Preuve en est, monsieur [T] [R] et madame [G] [V] ont continué à jouir de leur logement, à payer leur loyer et ont réglé les charges récupérables pour l’exercice 2023/2024. A cet égard, le moyen tiré de l’exception d’inexécution pour une obligation, celle de payer les charges récupérables déjà exécutée apparaît pour le moins curieux.

S’agissant de l’exigibilité des charges, l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et le décret du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables que le bailleur est en droit de réclamer à son locataire ; elle est impérative et limitative.

Au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification, à savoir la communication d’un compte de charges comprenant un décompte selon leur nature et leur répartition.

En l’espèce, madame [X] [L] verse aux débats un bilan annuel des charges courantes pour l’année 2023/2024 qui détaille les charges locatives et les ventile ainsi que les avis de taxe foncière pour les années 2022 et 2023 qui font apparaître le montant de la T.E.O.M.

Dans ces conditions, les charges récupérables appelées par la bailleresse à hauteur de 869,93 euros et réglées par les locataires restaient bien dues.

La demande de restitution est donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [T] [R] et madame [G] [V] sollicitent la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et financier, soit le remboursement de la surconsommation d’électricité à hauteur de 743,02 euros et de leur préjudice moral à hauteur de 256,98 euros.

Ils rappellent que leur logement a été frappé par un constat de non décence de la CAF en date du 28 février 2024 suite à la visite et au rapport d’évaluation en date du 14 février 2024 qui conclut aux observations suivantes : « logement impacté par l’humidité et les moisissures de façon importante sur toutes les pièces du logement ; absence de chauffage ; production non fonctionnelle d’eau chaude ; ventilation insuffisante et problème de volets ».

Un certificat médical est également produit duquel il ressort que l’état de santé de monsieur [R] pouvait être incompatible avec l’état insalubre du logement.

En réponse, madame [X] [L] indique que les locataires ne rapportent pas la preuve de cette surconsommation et rappelle qu’ils sont responsables de l’état d’insalubrité du logement.

Au visa de l’article 1719 du code civil, le bailleur a l’obligation « de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ».

Il doit par ailleurs « en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

En l’espèce, le rapport d’évaluation liste un certain nombre de désordres qui ne sont pas imputables aux locataires tels que l’absence de chauffage, la production d’eau chaude non fonctionnelle et les problèmes d’ouverture et de fermeture des volets qui contrarient la bonne ventilation des pièces ; le tout favorisant l’humidité et le développement de la moisissure.

Madame [X] [L] qui a manqué à son obligation principale, à savoir mettre à disposition un logement décent engage sa responsabilité vis-à-vis de ses locataires.

En l’absence d’état des lieux d’entrée et sans éléments d’information quant à la date d’apparition des désordres (moisissures et humidité), il y a lieu de retenir comme période de référence pour évaluer le préjudice de jouissance, la date d’inspection du logement soit le 13 février 2024 et sa mise en conformité, a priori le 29 août 2024, soit environ 6 mois.

En l’état, les factures d’électricité versées aux débats ne permettent pas à la juridiction de chiffrer une surconsommation électrique, certainement réelle mais qui suppose pour être calculée une comparaison avec un mode de chauffage adapté que seule une mesure d’expertise technique pourrait établir.

La demande des locataires à ce titre est donc rejetée.

En revanche, les nuisances sont réelles et le préjudice de jouissance est indubitable ; il découle de la constatation même des désordres.

La juridiction étant tenue par le montant sollicité à ce titre, il est fait droit à la demande de monsieur [T] [R] et madame [G] [V] au titre du préjudice moral et de jouissance à hauteur de 256,98 euros.

Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande de madame [X] [L].

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, madame [X] [L] qui succombe supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction,

DEBOUTE monsieur [T] [R] et madame [G] [V] de leur demande d’annulation du P.V. de conciliation du 17 janvier 2025 et de leur demande subséquente de restitution de la somme de 1.500,00 euros au titre des charges.

DEBOUTE monsieur [T] [R] et madame [G] [V] de leur demande de restitution de la somme de 869,93 euros au titre des charges 2023/2024.

DEBOUTE monsieur [T] [R] et madame [G] [V] de leur demande de restitution de la somme de 147,38 euros au titre des frais de commandement de payer.

CONDAMNE madame [X] [L] à payer à monsieur [T] [R] et madame [G] [V] la somme de 256,98 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance. DEBOUTE madame [X] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE madame [X] [L] aux dépens.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits. En foi de quoi le présent a été signé par le Juge et le Greffier.

Le Greffier Le Juge

Marie-France PLUYAUD Dominique MARTIN-AMOUROUX