Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]-SITE DES HALLES Chambre des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00207 - N° Portalis DB2A-W-B7J-GHPP

JUGEMENT

DU : 06 Juillet 2026

[V] [M], [K] [J]

C/

[T] [X], [A] [O]

N° MINUTE :

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 28 Avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 06 Juillet 2026.

Sous la Présidence de M. Dominique MARTIN-AMOUROUX, Assisté de Mme Marie-France PLUYAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [V] [M] [Adresse 2] [Localité 2] représenté par Me Valérie ANEROT BAYLAUCQ, avocat au barreau de PAU

Mme [K] [J] [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Valérie ANEROT BAYLAUCQ, avocat au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEURS

M. [T] [X] [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Me Olivier ROUVIERE, avocat au barreau de PAU

Mme [A] [O] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Olivier ROUVIERE, avocat au barreau de PAU

Copies et grosses délivrées à toutes les parties, au service expertises et à la régie le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation en référé aux fins de saisine du tribunal judiciaire de PAU du 21 août 2025, enrôlée au greffe le 26 août 2025, monsieur [V] [M] et madame [K] [J] ont sollicité la condamnation de monsieur [T] [X] et madame [A] [O] à titre principal à effectuer des travaux de mise en conformité sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard et à la suspension du paiement des loyers sans consignation ; à titre subsidiaire, à la réduction du loyer à la somme de 180,50 euros et à la restitution des loyers indus ; en tout état de cause, à la restitution du dépôt de garantie, à une provision de 1.000,00 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance, outre la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audiences des référés, la juridiction a ordonné le renvoi de l’affaire devant le juge du fond.

L’affaire a été fixée à une première audience au fond et renvoyée ; elle a été plaidée à l’audience du 28 avril 2026.

À l’audience, les parties qui sont présentes reprennent oralement les termes de leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter par application de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé détaillé de leur argumentaire.

Monsieur [V] [M] et madame [K] [J] maintiennent leurs demandes et sollicitent des dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros en lieu et place de l’indemnité provisionnelle de1.000 euros.

Ils sollicitent en outre le rejet des demandes reconventionnelles.

Les demandeurs exposent avoir loué suivant un bail d’habitation en date du 26 avril 2024 auprès de monsieur [T] [X] et madame [A] [O] un logement meublé, type Souplex de 80 m², sis [Adresse 2] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 825,00 euros ; ils précisent que l’appartement est un local à usage professionnel qui a été transformé après changement de destination de l’immeuble et sous condition de prescriptions posées par le SCHS de [Localité 1].

Les locataires indiquent avoir constaté très rapidement divers désordres en lien avec un taux d’humidité anormalement élevé et interpellé les bailleurs à ce sujet ; ils précisent que suite à un signalement le 17 juillet 2024, le SCHS de [Localité 1] a informé les propriétaires de l’impossibilité pour eux de louer les pièces en sous-sol qui ne pouvaient être regardées comme des pièces d’habitation et de la nécessité de remédier amiablement aux non-conformités.

Les locataires rappellent que par L.R.A.R. du 20 août 2024 et en l’absence de réponse favorable, monsieur [T] [X] et madame [A] [O] ont été mis en demeure de satisfaire à leurs obligations.

Ils rappellent également avoir saisi la CAF le 10 septembre 2024 et le SCHS de [Localité 1] le 31 octobre 2024 qui après s’être rendu sur place a constaté la situation infractionnelle du logement au regard du code de la santé publique et conclut à la responsabilité des bailleurs ; ils précisent qu’à leur demande, le SCHS de [Localité 1] a de nouveau saisi les bailleurs pour un nouveau désordre locatif en lien avec la présence de prises électriques à proximité de l’évacuation de la machine à laver et qu’une injonction de remise en conformité du logement sous 18 mois leur a été délivrée courant décembre 2024 après constat d’indécence de ce dernier par la CAF.

Monsieur [V] [M] et madame [K] [J] indiquent avoir de nouveau subi un problème d’infiltration d’eau courant février 2025 conduisant à un constat de dégâts des eaux ; ils rappellent enfin qu’à ce jour et malgré quelques travaux de reprise, les problèmes d’humidité, d’étanchéité et de ventilation demeurent.

Monsieur [T] [X] et madame [A] [O] de leur côté, rappellent avoir loué le logement à Monsieur [V] [M] et madame [K] [J] qui se trouvaient alors dans une situation d’urgence et avaient impérativement besoin d’un toit.

Ils indiquent avoir répondu aux services de l’hygiène de [Localité 1] suite à l’avis sanitaire rendu et au signalement de leurs locataires ; s’agissant du problème d’humidité, ils rappellent avoir équipé le logement de deux déshumidificateurs et installé des entrées d’air sur l’ensemble des ouvertures de l’appartement ; ils rappellent également avoir échangé des conseils avec les locataires quant à l’aération de l’appartement et livré un nouveau déshumidificateur de 16 litres.

A réception de l’avis sanitaire, les bailleurs indiquent avoir pris attache avec les services municipaux, la maison de l’habitat et du patrimoine de [Localité 1] et l’ADIL64 afin de remédier aux désordres locatifs.

Ils précisent avoir pris rendez-vous avec une entreprise experte en ventilation et, face à l’impossibilité d’augmenter la hauteur des plafonds, avoir modifier le bail pour faire passer la surface habitable de 80 m2 à 44 m² et le loyer hors charges de 825,00 euros à 417,00 euros suivant un avenant accepté par les locataires.

Ils contestent les griefs formulés par leurs locataires et jugent infondés certaines demandes ; ils estiment que le constat technique versé aux débats se contente de reprendre les doléances des locataires mais sans les confirmer sur le plan technique, notamment s’agissant du problème d’humidité.

Les bailleurs rappellent que les travaux d’électricité ont été engagés dès validation du devis le 5 novembre 2024 et les travaux de VMC finalisés le 13 février 2025 ; un devis pour le remplacement de la porte-fenêtre a également été validé.

Enfin et s’agissant du problème de fuite d’eau dans l’immeuble courant février 2025, les bailleurs rappellent que son origine est située dans les parties communes de l’immeuble et qu’ils ne sauraient donc être tenus responsables des conséquences.

A titre reconventionnel, ils sollicitent la résiliation du bail d’habitation pour motif grave et en conséquence, leur expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges, outre la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le jugement a été mis en délibéré au 6 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’injonction de réaliser les travaux sous astreinte

Au visa de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ».

Au visa de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, « le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution » ; « il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à exécution de ces travaux ».

Au visa de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Au visa de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au visa de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le bailleur à l’obligation de délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire.

Aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert, c’est-à-dire être étanche à l’eau et à l’air, protégé contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau de nature à provoquer des infiltrations.

Les réseaux et branchements électriques doivent être conformes aux normes de sécurité.

Au visa de l’article L 153-2 du C.C.H., le dispositif de ventilation équipant le logement doit permettre un renouvellement de l’air en vue d’une occupation normale du logement.

En l’espèce, monsieur [V] [M] et madame [K] [J] sollicitent la réalisation de travaux de mise en conformité de l’installation électrique, du système de ventilation, de réparation des plafonds et murs dégradés par l’humidité, outre le remplacement de la porte donnant sur la rue.

A l’appui de leurs demandes, les locataires versent aux débats un certain nombre d’éléments probatoires laissant penser que l’appartement mis à leur disposition n’est pas décent : Rapport de visite PERRY du 6 août 2024, Rapport de la direction de l’habitat du 31 octobre 2024, constat de non décence de la CAF du 2 décembre 2024, rapport de la conseillère médicale en environnement intérieur en date du 22 mai 2025, rapport du SCHS du 24 juillet 2025.

Ce dernier rapport conclut à l’aggravation ou l’apparition de nouveaux désordres en lien avec les problématiques d’humidité, de dégâts des eaux et de manque de ventilation du logement.

Il est notamment constaté une température ambiante d’environ 26° et un taux d’humidité de 70° pouvant atteindre 90° par endroits en conséquence des infiltrations et des différents dégâts des eaux.

En réponse, les bailleurs justifient avoir réalisé certains travaux de reprise de ces différents désordres ; facture LAGACHE ELECTRICITE du 12 février 2025 pour la pose d’une VMC et le remplacement complet du tableau de protection électrique ; facture MENUISERIE 64 du 11 avril 2025 pour la reprise d’étanchéité des menuiseries et le calfeutrement d’une porte aluminium ; s’agissant de la porte-fenêtre, le devis pour son remplacement est validé par la copropriété.

Ils estiment que les demandes de leurs locataires sont aujourd’hui sans objet.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la juridiction n’est pas à même de pouvoir apprécier l’étendue, la nature et l’imputabilité exacte des désordres dénoncés par les locataires.

Ainsi et s’agissant des dégâts des eaux, la juridiction ne peut ordonner aux bailleurs la réalisation de travaux de reprise des désordres dès lors que l’origine de ces derniers semble différer (logement du dessus/parties communes).

A cet égard, les conclusions du SCHS quant au problème du taux excessif d’humidité ne permettent pas de déterminer avec certitude la part due à la structure du logement et donc relevant de la responsabilité des bailleurs de celle résultant des différents dégâts des eaux dont il n’est pas contesté qu’ils ont aggravé le phénomène.

De même, on ignore si le développement des moisissures et la dégradation des revêtements sont le résultat du taux élevé d’humidité intrinsèque au logement, des infiltrations en lien avec les différents sinistres ou des deux.

Par ailleurs, si le dernier rapport du SCHS du 24 juillet 2025 rappelle que depuis octobre 2024 le logement est dépourvu d’une ventilation efficace, il ne fait pas état de la pose en février 2025 d’une nouvelle VMC et de son éventuelle plus-value.

S’agissant de la mise en conformité de l’installation électrique, les bailleurs produisent une facture d’un électricien qui semble répondre à ce grief ; en tout état de cause, l’installation électrique non conforme aux normes en vigueur mais ne présentant pas de caractère de dangerosité ne caractérise pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent. Enfin, le désordre en lien avec la porte donnant sur la rue apparaît en voie de résolution avec son remplacement.

En application des articles 143, 144 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige pouvant faire l’objet d’une mesure d’instruction ordonnée d’office, et le tribunal ne disposant pas en l’état d’éléments suffisants pour apprécier la réalité des désordres allégués, leur incidence sur la décence du logement et les travaux propres à y remédier, il y a lieu, avant dire droit sur l’ensemble des demandes d’ordonner une expertise judiciaire comme explicité au dispositif de la présente décision.

Il convient donc d’ordonner une expertise et de désigner Madame [Z] [R] épouse [Q] en qualité d’expert.

L’examen de l’affaire est renvoyé à l’audience du jeudi 26 Novembre 2026 à 09 heures et les dépens et les autres demandes sont réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction,

AVANT DIRE DROIT

ORDONNE une expertise ;

DESIGNE Madame [Z] [R] épouse [Q], expert, [Adresse 4], tél. fixe : [XXXXXXXX02], Mobile : [XXXXXXXX03], Fax : [XXXXXXXX04], E-Mail : [Courriel 1], avec pour mission, au contradictoire des parties, d’entendre monsieur [V] [M] et madame [K] [J] en leurs demandes et explications, de se faire communiquer tous documents utiles et d’entendre tous sachant, puis : 1.- de se rendre sur place, de décrire les désordres, d’en déterminer leur cause, de dater autant que possible l’apparition desdits désordres et de dire s’ils contreviennent aux critères de décence, 2.- le cas échéant de décrire les nuisances subies par monsieur [V] [M] et madame [K] [J] du fait de ces désordres, 3.- le cas échéant toujours, de déterminer et chiffrer les travaux indispensables pour la remise en état du logement loué à monsieur [V] [M] et madame [K] [J] conformément aux prescriptions réglementaires applicables, 4.- d’adresser aux parties un pré-rapport de ses opérations et de répondre aux dires écrits des parties, 5.- de dresser un rapport définitif de ses opérations dans les quatre mois de la consignation,

FIXE à MILLE EUROS (1.000,00 €) le montant de la provision que M. [M] et Mme [J] devront consigner à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire, [Adresse 1] à Pau, dans le délai de deux mois courant à compter de la notification de la présente décision, sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du CPC ;

RAPPELLE à l’expert qu’il doit, dès qu’il est avisé de sa désignation, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission, que tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine, que si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance ;

DIT que si la consignation apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert de solliciter un complément de consignation et de suspendre ses travaux tant que le complément n’a pas été versé ;

DIT que les parties communiqueront préalablement à l’expert – et en tout état de cause trois semaines avant la première réunion – toutes les pièces dont elles entendent faire état ;

DIT que les parties communiqueront ensuite sans retard les pièces demandées par l’expert et qu’en cas de défaillance le juge chargé du contrôle des expertises pourra être saisi aux fins de fixation d’une astreinte ;

DIT que les pièces devront être accompagnées d’un bordereau avec la justification de la communication à toutes les parties en cause ;

DIT que lors de la première réunion et en tout cas dès que possible, l’expert exposera sa méthodologie et fixera le calendrier de ses opérations, avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour faire parvenir leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif ;

DIT que dans le même délai, il donnera un avis sur le coût prévisionnel de l’expertise ;

DIT que les parties procéderont aux mises en cause nécessaires dans les trois mois de la saisine de l’expert ou si la nécessité s’en révèle ultérieurement dès que l’expert donnera son accord ;

DIT que le juge chargé du contrôle des expertises sera notamment informé de toutes les difficultés affectant le bon déroulement de la mesure, qu’il décidera saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;

DIT que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

RAPPELLE les dispositions de l’article 276 du Code de procédure civile : “Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées" ;

DIT que l’expert déposera au service des expertises du tribunal son rapport dans un délai maximum de six mois à compter de sa saisine, sauf prorogation accordée préalablement à l’expiration de ce délai, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie ;

DIT que, le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges;

DIT que l’expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande ;

DIT que passé le délai de quinzaine accordé aux parties pour faire valoir leurs observations, le magistrat en charge du suivi des expertises fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire et taxera le mémoire présenté par l’expert ;

AUTORISE l’expert, en vertu de l’article 278 du Code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité ;

RAPPELLE que : 1 / le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de la provision, 2 / la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès, 3 / le fait que l’une des parties bénéficie de l’aide juridictionnelle partielle ou totale n’implique pas nécessairement que cette partie soit dispensée, à l’issue du litige, de la charge totale ou partielle du coût de la mesure d’instruction ;

RENVOIE le dossier à l'audience du jeudi 26 Novembre 2026 à 09 heures, pour faire le point sur la mesure d'expertise, et ce, sans autre avis ;

RESERVE les autres demandes et les dépens.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits. En foi de quoi le présent a été signé par la Juge et le Greffier.

Le Greffier Le Juge

Marie-France PLUYAUD Dominique MARTIN-AMOUROUX