Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 1] JUGEMENT DU 08 Juillet 2026

N° RG 26/01600 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MC5T

Jugement du 08 Juillet 2026 N°: 26/711

S.C.I. GERSYL

C/

[Z] [J]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à M [K] COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [J] COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Juillet 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 22 Mai 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Juillet 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 08 Juillet 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. GERSYL [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Monsieur [K] [H], gérant

ET :

DEFENDEUR :

M. [Z] [J] [Adresse 3] [Localité 2] comparant

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé signé le 01 janvier 2025 pour le bailleur et le 12 janvier 2025 pour le preneur, la SCI GERSYL, représentée par son gérant, Monsieur [H] [K], a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer de 690 euros, charges non comprises. Par acte de commissaire de justice du 08 décembre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1423, 54 €, au titre de l’arriéré locatif des mois de novembre et décembre 2025, dans un délai de deux mois en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La Commission de coordination des actions de prévention a été informée de la situation de Monsieur [Z] [J] le 09 décembre 2025. Un diagnostic social et financier a été établi le 02 mars 2026 et est parvenu au greffe avant l’audience. La SCI GERSYL, par assignation du 10 février 2026, a saisi le juge des contentieux et de la protection de Rennes afin de : Constater la résiliation du bail par l’application de la clause résolutoire Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [J] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin Condamner Monsieur [Z] [J] au paiement des sommes suivantes : 1423, 54 € au titre de l’arriéré locatif du mois de novembre et décembre 2025Les loyers et charges impayés du commandement de payer au jour du jugement, avec intérêts Une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, à compter du jugement jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts 300 € à titre de dommages et intérêts 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens A l’audience du 22 mai 2026, la SCI GERSYL a maintenu ses demandes. Au soutien de ses prétentions, la SCI GERSYL, représentée par son gérant, précise que la dette s’élève actuellement à 548,85€ au mois de mars 2026. Elle précise que les mois de novembre, décembre 2025 et janvier, février, avril et mai 2026 ont été payés. La SCI GERSYL est favorable à la demande de délai de paiement du défendeur, mais s’oppose à son maintien dans les lieux, précisant qu’il ne souhaite pas qu’il reste plus de six mois. Monsieur [Z] [J], comparant, sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il évoque sa situation financière et propose le versement d’une mensualité de 25 à 30 € par mois en plus du loyer courant.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2026, et prorogé au 08 juillet 2026, où elle a été mise à disposition des parties. Suite à la demande formulée par le juge à l’audience, le bailleur a fourni par courriel en délibéré, avec en copie le défendeur, les quittances des mois d’octobre 2025 à juin 2026. Suite à la demande formulée par le juge à l’audience, le défendeur a produit par courriel en délibéré, avec en copie le demandeur, son bulletin de salaire du mois de mai 2026

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande A peine d’irrecevabilité de la demande, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’assignation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience. La SCI GERSYL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 10 février 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2026. Elle justifie également avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins dans la délivrance l’assignation. Dès lors, la demande de constat de résiliation du bail est recevable. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, et applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit la possibilité d’accorder au locataire des délais de paiement, lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative, et qu’il est constaté une reprise du versement intégral du loyer courant avant la date d’audience. Les délais de paiement ont pour effet la suspension des effets de la clause résolutoire si le juge est saisi d’une demande en ce sens par une des parties.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en page 3/4 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Les dispositions précitées étant d’ordre public, un délai de six semaines sera retenu pour le calcul de l’acquisition de la clause.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1423, 54 € a été signifié au locataire le 08 décembre 2025. Le bailleur ne produit pas de décompte de créance précis permettant de déterminer la date de règlement de ces loyers. Cependant, le bailleur a mentionné dans son assignation du 10 février 2026, soit postérieurement au délai de six semaines, que les loyers de novembre et décembre 2025, qui étaient l’objet du commandement, n’ont pas été réglés. Monsieur [J], sur qui repose la charge de la preuve des paiements en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, ne démontre pas avoir réglé les sommes dans ce délai de six semaines. Il ne l’a d’ailleurs pas mentionné à l’audience.

Les bailleurs sont bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 janvier 2026.

Cependant, le locataire, Monsieur [Z] [J], manifeste la volonté de s’acquitter de sa dette.

Il indique avoir repris une activité professionnelle, et son bulletin de salaire de mai 2026 mentionne un salaire net avant impôts de 1684.70€. Il apparaît dès lors en situation de payer la dette locative d’un montant de 548, 85 €. En outre, il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience. En ce sens, les loyers courants des mois d’avril et mai 2026 ont été intégralement réglés, la dette restante correspond au mois de mars 2026. La SCI GERSYL est favorable à la mise en œuvre d’un plan d’apurement, mais s’oppose à la suspension des effets de clause résolutoire. Monsieur [Z] [J] a formulé la demande de voir les effets de la clause résolutoire suspendus. Ainsi, il remplit les conditions légales pour bénéficier de délais de paiement qui ont pour effet de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement qui sera précisé au dispositif de la présente décision.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la somme mensuelle prévue au titre du plan d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

En cas de non-respect du plan d’apurement, il sera ordonné au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et pour le cas où le lieu ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI GERSYL indique à l’audience que la dette actualisée est de 548, 85 €, considérant la reprise des paiements par le locataire. Les quittances produites mettent en évidence que seul l’échéance de mars a été réglée partiellement et qu’il manque 548.85€ sur ce mois.

Monsieur [Z] [J] reconnaît le montant de sa dette locative et sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts taux légal à compter de la signification du présent jugement puisqu’elle concerne une échéance apparue postérieurement à l’assignation

Toutefois, considérant les délais de paiement accordés au locataire, il y a lieu de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [Z] [J] à régler cette somme selon le plan d’apurement prévu et détaillé au dispositif de la décision.

Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Elle est due à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI GERSYL ou à leur mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts L’article 1231-6 alinéa 4 du Code civil, issu de l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, prévoit : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.”

L’article 1353 du Code civil, relative à la charge de la preuve, dispose : “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En l’espèce, la SCI GERSYL ne rapporte pas la preuve d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par Monsieur [Z] [J] et causé par sa mauvaise-foi. Il n’est pas non plus démontré que le locataire a été de mauvaise foi. Dès lors, cette demande de dommages et intérêts sera rejetée. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [Z] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens. Sur les frais du procès L’article 700 du code de procédure civile dispose que : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». En l’espèce, Monsieur [Z] [J], partie tenue au dépens, sera condamné à payer à la SCI GERSYL la somme de 300 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE à la date du 20 janvier 2026 la résiliation du bail signé le 01 janvier 2025 par la SCI GERSYL et le 12 janvier 2025 pour Monsieur [Z] [J], concernant les locaux situés au [Adresse 3] ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à payer à la SCI GERSYL la somme de 548, 85 € (cinq cent quarante-huit euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif du mois de mars 2026 ;

DIT que cette somme portera intérêt au taux legal à compter de la présente décision

AUTORISE Monsieur [Z] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 22 mois, en plus du loyer courant, une somme de 25 € (vingt cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la date en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [Z] [J] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 janvier 2026 La solde de la dette deviendra immédiatement exigible Les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [Z] [J] sera condamné à verser à la SCI GERSYL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec révision contractuellement prévue, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ; DEBOUTE la SCI GERSYL de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à payer à la SCI GERSYL la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER Monsieur [Z] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 08 décembre 2025 et celui de l’assignation du 10 février 2026 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 08 juillet 2026, et signé par le juge et la greffière susnommées

Le Greffe Le juge