Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 27 Mai 2026

N° RG 24/05778 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZTPQ

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic :

C/

[Z] [L]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic : Société [M] [Adresse 2] [Localité 2]

représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L107

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [L] [Adresse 3] [Localité 3]

défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2026 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

Jugement prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Z] [L] est propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la défenderesse dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société [M], l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 03 juillet 2024 en ces termes :

Vu les dispositions de la loi du 10 Juillet 1965 et de son décret d'application du 17 mars 1967 Vu les dispositions de la loi du 23 mars 2019 et de ses décrets d’application des 30 août et 11 décembre 2019 Vu les articles 1231-6 et suivants du code civil, Vu les articles 514 et 700 du code de procédure civile,

Il est demandé au tribunal de :

- CONDAMNER Madame [Z] [L] au paiement de la somme de 8.956,01 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

- CONDAMNER Madame [Z] [L] au paiement de la somme de 2.500 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à titre de dommages et intérêts au titre de l'article 1231-6 du code civil ;

- CONDAMNER Madame [Z] [L] au paiement de la somme de 2.500 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

- RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile est de droit,

- CONDAMNER Madame [Z] [L] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la selarl cabinet Elbaz Gabay Cohen, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [L] n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux termes de l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, en vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction des charges et des frais

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme 8.956,01 euros, avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.   En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Par ailleurs, la loi n’exigeant pas la délivrance d’une sommation de payer au copropriétaire défaillant, le coût de cette diligence, mise en œuvre à l’initiative du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance en lieu et place de la mise en demeure prévue par l’article 10-1 précité, ne peut relever des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile, mais doit être examinée au titre des frais nécessaires au recouvrement de ladite créance.   Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges de copropriété et appels travaux impayés, d’un montant de 7.773,37 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de recouvrement, d’un montant de 1.018,92 euros et le coût de la sommation de payer d’un montant de 163,72 euros seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 7.773,37 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux impayés, avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale établissant que Mme [L] est propriétaire des lots n° 15, 17, 45 et 47 de l’état descriptif de division, - un décompte de la défenderesse sur la période du 1er octobre 2022 au 23 février 2024, - les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés à la défenderesse, - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des 31 mars 2022 et 08 novembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022 à 2024, - l’attestation de non-recours afférente,

En l’état de ces constatations le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges impayées à l’encontre de la défenderesse sur la période du 1er octobre 2022 au 23 février 2024, appel du 1er trimestre inclus, d’un montant de 7.773,37 euros, que Mme [L] sera condamnée à lui verser.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.018,92 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance et le paiement du coût de la sommation de payer d’un montant de 163,72 euros.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - le contrat de syndic couvrant la période du 09 novembre 2023 au 31 décembre 2024, - la sommation de payer en date du 25 octobre 2023 demandant le paiement de la somme de 7.576,70 euros incluant le coût de l’acte d’un montant 163,72 euros, - un décompte de la défenderesse comprenant au titre de frais de recouvrement la somme de 1.018,92 euros décomposée de façon suivante : -20 euros au titre de « frais de relance 4 », facturés le 15 décembre 2022, -55 euros au titre de frais de « mise en demeure », facturé le 04 août 2023, -3,92 euros au titre de frais d’ « intérêts de retard du 1er septembre 2023 », facturés le 01 septembre 2023, - 40 euros au titre de « frais de relance », facturés le facturés le 01 septembre 2023, - 450 euros au titre de frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier », facturés le 11 octobre 2023, - 450 euros au titre de frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat », facturés le 23 février 2024.

En l’espèce, le demandeur ne produit pas le contrat de syndic couvrant la période durant laquelle les prestations de syndic ont été facturées, de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant prévu au contrat pour ces prestations antérieures à la convention produite. Ces sommes seront donc écartées.

S’agissant des « intérêts de retard », le syndicat des copropriétaires n’apporte pas de pièces aux débats permettant de justifier leur imputation. Cette somme ne sera pas davantage retenue.

En conséquence, seuls seront comptabilisés dans les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le coût de la sommation de payer en date du 25 octobre 2023, d’un montant de 163,72 euros, que Mme [L] sera condamnée à verser au syndicat.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil. . Il expose que le refus persistant et injustifié de Mme [L] de s'acquitter de ses charges a contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance pour éviter les conséquences de sa défaillance.

Il ajoute que le non-paiement répété par la défenderesse des sommes réclamées, sans raison valable, constitue une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par l’allocation d’intérêts moratoires.

En l’espèce, le demandeur se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance exclusive de la défenderesse dans le paiement de ses charges aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie. Le syndicat des copropriétaires ne justifie donc pas de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil.

Il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

III Sur les demandes accessoires

Mme [L], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût de la sommation de payer.

Les dépens pourront être recouvrés par la selarl Cabinet Elbaz Gabay Cohen, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la défenderesse sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], la somme de 7.773,37 euros au titre des charges dues sur la période du 1er octobre 2022 au 23 février 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [Z] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 163,72 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [Z] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût de la sommation de payer ;

DIT que les dépens pourront être recouvrés par la SELARL Cabinet ELBAZ GABAY COHEN, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT