Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉFÉRÉ

Min N° 26/00222 N° RG 26/00344 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CENUD

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 07 Juillet 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Victoria BARIGANT,Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, Greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 26 Mai 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [U] [R] [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN, avocat au Barreau de Toulouse

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [E] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

- expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à : - copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 juin 2023, Madame [U] [R] a donné à bail à [Q] [Y] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], assorti d’une cave (n°20) et d’un emplacement de stationnement (n°24) situés à la même adresse, pour un loyer initial hors charges de 700 euros et 50 euros de provision sur charges. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 06 novembre 2024, Madame [U] [R] a fait signifier à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 1.709,12 euros. Suivant un second exploit de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, Madame [U] [R] a fait signifier à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 3.260,12 euros. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 24 mars 2026, Madame [U] [R] a fait assigner [Q] [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Meaux statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, Ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, Condamner [Q] [Y] [E] à lui verser la somme provisionnelle de 7.937,24 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir, outre une indemnité d’occupation provisionnelle, Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2026 à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, Madame [U] [R], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 10.291,16 euros, selon un décompte en date du 12 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le dernier règlement est intervenu au mois de novembre 2025.

[Q] [Y] [E], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 07 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

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Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 mars 2026 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 16 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2026.

En conséquence, l’action introduite par Madame [U] [R] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu le 16 juin 2023 par les parties contient une clause résolutoire (clause n°8) prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable lors de la conclusion du bail.

Le second commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice à la locataire le 11 juillet 2025, pour la somme en principal de 3.260,12 euros.

Ce dernier commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 12 septembre 2025.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la défenderesse ne comparaissant pas et n’ayant communiqué au tribunal aucune information relative à sa situation personnelle, il est impossible de considérer qu’elle se trouve en situation de régler sa dette locative.

L’expulsion de la locataire sera donc ordonnée, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision pour faire cesser le trouble manifestement illicite créé par ce maintien. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté et laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ainsi que toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance et les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile sont réputées non écrites.

2/4 Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 10.291,16 euros au 12 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse (dernier versement au crédit : 800 euros le 06 novembre 2022). Ce décompte ne comprend pas de frais.

L'actualisation de la demande au titre de l'arriéré locatif demeure recevable malgré l'absence du de la défenderesse à l'audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé.

La locataire sera condamnée à verser cette somme à titre provisionnel au bailleur, outre une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due à compter du mois de juin 2026, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

[Q] [Y] [E], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Madame [U] [R] a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. [Q] [Y] [E] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATE la résiliation à compter du 07 janvier 2025 du contrat de bail conclu le 16 juin 2023 entre Madame [U] [R] et [Q] [Y] [E], portant sur un local d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], assorti d’une cave (n°20) et d’un emplacement de stationnement (n°24) situés à la même adresse,

ORDONNE à [Q] [Y] [E] de libérer le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] ainsi que la cave (n°20) et l’emplacement de stationnement (n°24) et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour [Q] [Y] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [U] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion de la locataire durant la période de la trêve hivernale,

3/4

CONDAMNE [Q] [Y] [E] à verser à Madame [U] [R] la somme provisionnelle de 10.291,16 euros au titre de sa dette locative au 12 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE [Q] [Y] [E] à verser à Madame [U] [R] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de juin 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE [Q] [Y] [E] à verser à Madame [U] [R] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE [Q] [Y] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 juillet 2025,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

La greffière La juge

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