Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉFÉRÉ

Min N° 26/00221 N° RG 26/00320 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEMUT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 07 Juillet 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Victoria BARIGANT,Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, Greffière, est venueen audience publique et en référé la cause suivante le 26 Mai 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [T] [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Maître Karl Fredrik SKOG, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [B] [Adresse 2] [Localité 2]

comparant en personne,

D’AUTRE PART

Le :

- expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à : - copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 juillet 2023, prenant effet au 1er août 2023, Madame [Y] [T] a donné à bail à Monsieur [V] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], pour un loyer initial hors charges de 565 euros et 25 euros de provision sur charges.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, Madame [Y] [T] a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 1.534,58 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 16 février 2026, Madame [Y] [T] a fait assigner Monsieur [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du pôle de proximité du tribunal judicaire de Meaux statuant en référé, aux fins de voir, vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,Ordonner l’expulsion immédiate du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,Ordonner le transport des meubles et objets garnissant les locaux loués, dans les conditions édictées par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants dudit Code de procédure civile,Condamner Monsieur [V] [B] à lui verser la somme de 2.910,53 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 janvier 2026, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir, outre une indemnité d’occupation égale au loyer chargé prévu et éventuellement révisé et ce, jusqu’à parfait libération des lieux,Donner acte à Madame [Y] [T] de ce qu’elle a notifié les présentes au Représentant de l’Etat dans le département, en application des dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 et qu’elle justifie d’une tentative de résolution amiable du litige, conformément du décret n° 2015-282 du 11 mars 2015,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions. L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2026, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, Madame [Y] [T], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4.682,37 euros, selon un décompte en date du 19 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, et est autorisée à adresser au tribunal un décompte actualisé au regard des allégations du défendeur à l’audience.

Monsieur [V] [B] comparaît en personne. Il reconnait le montant de la dette, demande à se maintenir dans le logement et sollicite des délais de paiement à hauteur de 140 euros mois en sus des loyers et charges courantes pour apurer la dette, faisant valoir le règlement d’un montant de 700 euros et ainsi la reprise du paiement intégral du loyer courant. Il actualise sa situation personnelle et financière, précisant avoir deux enfants en droit de visite et d’hébergement et verser une pension alimentaire de 150 euros, et avoir un salaire mensuel de 2.074 euros.

Il est précisé que la demande de voir « donner acte » ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la juridiction de céans.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 07 juillet 2026.

Comme il y a été autorisé par le tribunal, le conseil de Madame [Y] [T] a, par message électronique reçu au greffe le 08 juin 2026, transmis un décompte actualisé à la date du 05 juin 2026.

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MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 18 février 2026 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 30 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 février 2026.

En conséquence, l’action introduite par Madame [Y] [T] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties le 11 juillet 2023 contient une clause résolutoire (clause n°VIII) prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable lors de la conclusion du bail.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice au locataire le 29 octobre 2025, pour la somme en principal de 1.534,58 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 30 décembre 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ainsi que toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance et les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile sont réputées non écrites.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits (152,07 euros le 15 décembre 2025 au titre de « frais huissier commandement de payer »), à 4.448,26 euros au 05 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse (dernier versement au crédit : 700 euros le 03 juin 2026).

Pour la somme au principal, Monsieur [V] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Le locataire sera condamné à verser cette somme à titre provisionnel au bailleur, portant intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2025, date du commandement, sur la somme de 1.534,58 euros visée en principal, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

2/4

Sur les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [V] [B] a indiqué spontanément à l’audience sa volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.

Il ressort des déclarations à l'audience que Monsieur [V] [B] justifie de sa situation personnelle et financière et qu’il est en situation de régler la dette locative, qu’il propose d’apurer selon des mensualités de 140 euros, ce dernier percevant un salaire mensuel de 2.074 euros.

Il ressort en outre du dernier décompte actualisé communiqué par note en délibéré que le paiement intégral du dernier loyer a été repris.

Le locataire sera autorisé à se libérer de sa dette locative suivant 31 mensualités de 140 euros, et une 32ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la clause résolutoire et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les autres demandes

Monsieur [V] [B], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [Y] [T] a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [V] [B] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATE la résiliation à compter du 30 décembre 2025 du contrat de bail conclu le 11 juillet 2023 entre Madame [Y] [T] et Monsieur [V] [B], portant sur un local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], 3/4 CONDAMNE Monsieur [V] [B] à verser à Madame [Y] [T] la somme provisionnelle de 4.448,26 euros au titre de sa dette locative au 05 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, portant intérêts à compter du 29 octobre 2025, date du commandement, sur la somme de 1.534,58 euros visée en principal,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Monsieur [V] [B] à s’acquitter de cette somme en 31 mensualités de 140 euros, et une 32ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts,

PRECISE que ces mensualités seront dues à la date prévue contractuellement pour le versement du loyer courant, en sus du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DECIDE en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme : La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,Monsieur [V] [B] devra quitter les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3] en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment)Monsieur [V] [B] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle payable au plus tard le dernier jour de chaque mois et égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,Qu’à défaut pour Monsieur [V] [B] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivrés par le bailleur, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissées dans les lieux aux frais de l’expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur, CONDAMNE Monsieur [V] [B] à verser à Madame [Y] [T] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [V] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

La greffière La juge

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