Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉFÉRÉ

Min N° 26/00219 N° RG 26/00255 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CELL4

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 07 Juillet 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Victoria BARIGANT,Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, Greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 26 Mai 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [O] [Y] [V] [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Maître Jonathan AZERAD, avocat au Barreau de Lyon

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [I] [C] [F] [Adresse 2] [Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [G] [R] [T] [Q] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 3]

représentée par Maître Saida DAKHLI, avocat au Barreau de Meaux (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-77284-2026-2389 du 28/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

D’AUTRE PART

Le :

- expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à : - copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 mai 2022, avec prise d’effet au 6 mai 2022, Madame [O] [V] a donné à bail à Madame [B] [Q] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] (appartement n°6, rdc gauche) à [Localité 5] ainsi qu’un emplacement de stationnement (n°57, sous-sol, bâtiment A) situé à la même adresse, pour un loyer initial hors charges de 585 euros et une provision sur charges de 38 euros.

Par acte du 3 mai 2022, Monsieur [M] [F] s’est porté caution solidaire des engagements de Madame [B] [Q].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, Madame [O] [V] a fait signifier à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 1.360,80 euros.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [M] [F], en date du 9 décembre 2025.

Suivant exploits de commissaire de justice en date des 2 février 2026 et 27 février 2026, Madame [O] [V] a fait assigner respectivement Madame [B] [Q] et Monsieur [M] [F], en sa qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du pôle de proximité du tribunal judicaire de Meaux statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, Autoriser la requérante, en cas d’abandon du logement par la locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsée, Condamner conjointement et solidairement Madame [B] [Q] et Monsieur [M] [F], en sa qualité de caution solidaire, à lui verser la somme provisionnelle de 2.041,20 euros au titre des loyers et charges impayés dus à fin janvier 2026, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir, outre une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs,Condamner conjointement et solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation du commandement à la caution, de l’assignation et de sa notification à la Direction de la Cohésion sociale. L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2026, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, Madame [O] [V], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2.303,34 euros, selon un décompte en date du 19 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse. Elle s’en rapporte s’agissant de l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [B] [Q], représentée par son conseil, reconnait le montant de la dette, sous réserve d’un virement effectué le 25 mai 2026, demande à se maintenir dans le logement et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros mois en sus des loyers et charges courantes pour apurer la dette, faisant valoir la reprise du paiement des loyers depuis le mois de janvier 2026. Elle actualise sa situation personnelle et financière et produit des justificatifs.

Monsieur [M] [F], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 7 juillet 2026.

1/5 Par message électronique reçu le 28 mai 2026, le conseil de Madame [B] [Q] a transmis le justificatif de paiement de 404 euros en date du 25 mai 2026, annoncé à l’audience. Par message électronique reçu au greffe le 3 juin 2026, le conseil de Madame [O] [V], a transmis l’attestation notariée de propriété du bien mis à bail.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 3 février 2026 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 26 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 février 2026.

En conséquence, l’action introduite par Madame [O] [V] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties le 3 mai 2022, avec prise d’effet au 6 mai 2022 contient une clause résolutoire (clause n°VIII) prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable lors de la conclusion du bail.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice à la locataire le 25 novembre 2025, pour la somme en principal de 1.360,80 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 26 janvier 2026.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ainsi que toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance et les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile sont réputées non écrites.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du décompte en date du 19 mai 2026 produit par le bailleur et du justificatif de virement en date du 25 mai 2026 d’un montant de 404 euros produit par la locataire, que la dette locative s’élève, à 1.899,34 euros au 25 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse. Le décompte fourni par le bailleur ne comprend pas de frais. 2/5 La locataire sera condamnée à verser cette somme à titre provisionnel au bailleur, portant intérêts au taux légal à compter du 2 février 2026, date de l’assignation.

Sur les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [B] [Q] a indiqué spontanément à l’audience sa volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.

Il ressort des déclarations à l'audience de Madame [B] [Q] et des pièces produites, qu’elle justifie de sa situation personnelle et financière et qu’elle est en situation de régler la dette locative, qu’elle propose d’apurer selon des mensualités de 100 euros.

En effet, elle perçoit l’allocation d’aide de retour à l’emploi à hauteur de 654 euros, outre 349 euros au titre de l’aide personnalisé au logement versée directement au bailleur et apparaissant au décompte. Elle précise que son concubin contribue au règlement du loyer et qu’il perçoit des revenus à hauteur de 1.300 euros mensuels.

Il ressort des débats que le paiement intégral du loyer a été repris avant la date de l’audience.

Le bailleur a en outre exprimé à l’audience s’en rapporter pour des délais suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.

La locataire sera autorisée à se libérer de sa dette locative suivant 18 mensualités de 100 euros, et une 19ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement de la locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la clause résolutoire et donnera au bailleur la possibilité d’expulser la locataire, cette dernière devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes à l'encontre de Monsieur [M] [F]

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

3/5

En l'espèce, selon l’acte de cautionnement du 3 mai 2022, Monsieur [M] [F] s’est porté caution solidaire pour le paiement « des loyers, charges, des réparations locatives, des impôts et taxes, et indemnités d'occupation, des dommages et intérêts et tous les frais de dépends de procédure et coûts des actes ou tout autre accessoire de la dette résultant de l’exécution du bail ou de ses suites » dus par la locataire, pour la durée du bail de et de deux éventuels renouvellements, soit neuf années au total, dans la limite de 67.284 euros.

Par ailleurs, le commandement de payer du 25 novembre 2025 a été régulièrement dénoncé à Monsieur [M] [F] le 9 décembre 2025.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [M] [F] à payer au bailleur la somme provisionnelle de 1.899,34 euros, portant intérêts au taux légal à compter du 2 février 2026, date de l’assignation délivrée à la locataire, celui-ci étant tenu solidairement des engagements de la locataire, en ce compris des intérêts.

Sur les autres demandes

Madame [B] [Q] et Monsieur [M] [F], en sa qualité de caution solidaire, qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [O] [V] a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [B] [Q] et Monsieur [M] [F] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATE la résiliation à compter du 26 janvier 2026 du contrat de bail conclu le 3 mai 2022, avec prise d’effet au 6 mai 2022 entre Madame [O] [V] et Madame [B] [Q], portant sur un local d’habitation situé [Adresse 5] (appartement n°6, rdc gauche) à [Localité 5] ainsi qu’un emplacement de stationnement (n°57, sous-sol, bâtiment A) situé à la même adresse,

CONDAMNE solidairement Madame [B] [Q] et Monsieur [M] [F], en sa qualité de caution, à verser à Madame [O] [V] la somme provisionnelle de 1.899,34 euros au titre de sa dette locative au 25 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, portant intérêts à compter du 2 février 2026, date de l’assignation,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Madame [B] [Q] à s’acquitter de cette somme en 18 mensualités de 100 euros, et une 19e mensualité soldant la dette en principal et intérêts,

PRECISE que ces mensualités seront dues à la date prévue contractuellement pour le versement du loyer courant, en sus du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DECIDE en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme : La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement, 4/5 Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,Madame [B] [Q] devra quitter les lieux situés [Adresse 6], (appartement n°6, rdc gauche) à [Localité 5] ainsi qu’un emplacement de stationnement (n°57, sous-sol, bâtiment A) situé à la même adresse en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment)Madame [B] [Q] d’une part, et Monsieur [M] [F] dans la limite de son engagement de caution d’autre part, seront tenus solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle payable au plus tard le dernier jour de chaque mois et égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,Qu’à défaut pour Madame [B] [Q] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivrés par le bailleur, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissées dans les lieux aux frais de l’expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur, CONDAMNE in solidum Madame [B] [Q] et Monsieur [M] [F] à verser à Madame [O] [V] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Madame [B] [Q] et Monsieur [M] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

La greffière La juge

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