Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉFÉRÉ

Min N° 26/00217 N° RG 26/00203 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEKID

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 07 Juillet 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Victoria BARIGANT,Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, Greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 26 Mai 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [Y] [P] [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par Maître Jonathan AZERAD, avocat au Barreau de Lyon

Madame [Z] [O] [A] [R] épouse [P] [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Maître Jonathan AZERAD, avocat au Barreau de Lyon

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Q] [I] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

comparant en personne,

D’AUTRE PART

Le :

- expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à : - copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 08 avril 2025, Monsieur [W] [Y] [P] et Madame [Z] [O] [A] [R], épouse [P] (ci-après « les époux [P] ») ont donné à bail à Monsieur [Q] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer initial hors charges de 710 euros et 70 euros de provision sur charges.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 10 novembre 2025, les époux [P] ont fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 2.256 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 04 février 2026, les époux [P] ont fait assigner Monsieur [Q] [I] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du pôle de proximité du tribunal judicaire de Meaux statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Monsieur [Q] [I],Condamner Monsieur [Q] [I] à leur verser la somme provisionnelle de 3.729 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir, outre une indemnité d’occupation provisionnelle,Condamner le défendeur à leur verser la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la direction de la cohésion sociale. L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2026, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, les époux [P], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualise leur créance à la somme de 2.938,89 euros, selon un décompte en date du 06 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse. Ils s’en sont rapportés quant à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience.

Monsieur [Q] [I] comparaît en personne. Il reconnait le montant de la dette, sous réserve du versement de 1.328 euros sous la forme de deux virements en date du 23 mai 2026 dont il justifie, soit la somme de 1.060,89 euros, demande à se maintenir dans le logement et sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros mois en sus des loyers et charges courantes pour apurer la dette. Il actualise sa situation personnelle et financière.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 07 juillet 2026.

Comme il y a été autorisé par le tribunal, le conseil des époux [P] a, par message électronique reçu au greffe le 03 juin 2026, transmis un décompte actualisé à la date du 28 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse faisant apparaitre les virements allégués par le locataire à l’audience ainsi que l’acte de propriété.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 05 février 2026 soit au moins six semaines avant l’audience.

1/4

En conséquence, l’action introduite par les époux [P] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties le 08 avril 2025 contient une clause résolutoire (clause n° VIII) prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable lors de la conclusion du bail.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice au locataire le 10 novembre 2025, pour la somme en principal de 2.256 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 22 décembre 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ainsi que toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance et les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile sont réputées non écrites.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du dernier décompte actualisé fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits (45.50 euros le 12 mai 2025 de « frais de rejet de prélèvement »), à 1.015,39 euros au 28 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse (derniers versements au crédit : 550 euros le 12 mai 2026 et 1.328 euros le 26 mai 2026).

Pour la somme au principal, Monsieur [Q] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Le locataire sera condamné à verser cette somme à titre provisionnel au bailleur, portant intérêts au taux légal à compter du 4 février 2026, date de l’assignation.

Sur les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Q] [I] a indiqué spontanément à l’audience sa volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

2/4 Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.

Il ressort des déclarations à l'audience que Monsieur [Q] [I] justifie de sa situation personnelle et financière et qu’il est en situation de régler la dette locative, qu’il propose d’apurer selon des mensualités de 200 euros. Ce dernier a déclaré à l’audience percevoir mensuellement un salaire de 1.800 euros, 170 euros de prime d’activité et 142 euros d’APL.

Il ressort des débats que le paiement intégral du loyer a été repris avant la date de l’audience, le locataire justifiant par la production des avis de virements en date du 23 mai 2026 à hauteur de 1.328 euros et portés au crédit du décompte le 26 mai 2026, outre le versement de la somme de 2.400 euros courant avril 2026, en sus de l’APL versée directement au bailleur.

Le bailleur a en outre exprimé à l’audience s’en rapporter pour des délais suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.

Le locataire sera autorisé à se libérer de sa dette locative suivant 5 mensualités de 200 euros, et une 6ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la clause résolutoire et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les autres demandes

Monsieur [Q] [I], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Les époux [P] ont nécessairement engagés des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [Q] [I] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATE la résiliation à compter du 22 décembre 2025 du contrat de bail conclu le 08 avril 2025 entre Monsieur [W] [Y] [P] et Madame [Z] [O] [A] [R], épouse [P] d’una part et Monsieur [Q] [I], d’autre part, portant sur un local d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3],

CONDAMNE Monsieur [Q] [I] à verser aux époux [P] la somme provisionnelle de 1.015,39 euros au titre de sa dette locative au 28 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse.

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Monsieur [Q] [I] à s’acquitter de cette somme en 5 mensualités de 200 euros, et une 6ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts,

3/4

PRECISE que ces mensualités seront dues à la date prévue contractuellement pour le versement du loyer courant, en sus du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DECIDE en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme : La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,Monsieur [Q] [I] devra quitter les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4]) en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment)Monsieur [Q] [I] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle payable au plus tard le dernier jour de chaque mois et égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,Qu’à défaut pour Monsieur [Q] [I] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivrés par le bailleur, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissées dans les lieux aux frais de l’expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur, CONDAMNE Monsieur [Q] [I] à verser à Monsieur [W] [Y] [P] et Madame [Z] [O] [A] [R], épouse [P] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [Q] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

La greffière La juge

4/4