Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉFÉRÉ

Min N° 26/00215 N° RG 26/00199 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEKHX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 07 Juillet 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Victoria BARIGANT,Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, Greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 26 Mai 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [A] [U] [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par Maître Cédric LIGER, avocat au Barreau de Paris

Madame [X] [B] [Y] [D] épouse [U] [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Maître Cédric LIGER, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [P] [Adresse 2] [Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [W] [Z] [Adresse 2] [Localité 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

- expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à : - copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 juin 2021, avec prise d’effet au 1er août 2021, Monsieur [R] [A] [U] et Madame [X] [B] [Y] [D] épouse [U] (ci-après dénommés « les époux [U] ») ont donné à bail à Monsieur [K] [P] et Madame [V] [W] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (appartement B41) à [Localité 3], assorti de deux emplacements de stationnement en sous-sol situés à la même adresse, pour un loyer initial hors charges de 1.000 euros et 100 euros de provision sur charges. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, les époux [U] ont fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 3.349 euros. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 04 février 2026, les époux [U] ont fait assigner Monsieur [K] [P] et Madame [V] [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, Condamner solidairement les défendeurs à leur verser la somme provisionnelle de 2.342 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre une indemnité d’occupation provisionnelle de 1.218 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux, Condamner in solidum les défendeurs à leur verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions. L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2026, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, les époux [U], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 8.652,58 euros, selon un décompte en date du 26 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse. Ils précisent que le loyer actuel s’élève à 1.218 euros, charges comprises, et que le dernier règlement est intervenu au mois de janvier 2026.

Monsieur [K] [P] et Madame [V] [W] [Z], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 07 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

1/4

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 05 février 2026 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 17 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 février 2026.

En conséquence, l’action introduite par les époux [U] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu le 20 juin 2021 par les parties contient une clause résolutoire (clause n°12) prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable lors de la conclusion du bail.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 16 juin 2025, pour la somme en principal de 3.349 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 18 août 2025.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs ne comparaissant pas et n’ayant communiqué au tribunal aucune information relative à leur situation personnelle, il est impossible de considérer qu’ils se trouvent en situation de régler la dette locative.

L’expulsion des locataires sera donc ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision pour faire cesser le trouble manifestement illicite créé par ce maintien. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté et laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ainsi que toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance et les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile sont réputées non écrites.

2/4 Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 8.652,58 euros au 26 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse (dernier versement au crédit : 938,01 euros le 12 janvier 2026). Ce décompte ne comprend pas de frais.

L'actualisation de la demande au titre de l'arriéré locatif demeure recevable malgré l'absence des défendeurs à l'audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé.

Les locataires seront condamnés à verser cette somme à titre provisionnel au bailleur, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.349 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, outre une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due à compter du mois de juin 2026, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux. Ils seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (clause n° 13). Sur les autres demandes

Monsieur [K] [P] et Madame [V] [W] [Z], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Les époux [U] ont nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [K] [P] et Madame [V] [W] [Z] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATE la résiliation à compter du 18 août 2025 du contrat de bail conclu le 20 juin 2021, avec prise d’effet au 1er août 2021, Monsieur [R] [A] [U] et Madame [X] [B] [Y] [D] épouse [U] et Monsieur [K] [P] et Madame [V] [W] [Z], portant sur un local d’habitation situé [Adresse 3] (appartement B41) à [Localité 3], assorti de deux emplacements de stationnement en sous-sol situés à la même adresse,

ORDONNE à Monsieur [K] [P] et Madame [V] [W] [Z] de libérer le logement situé [Adresse 3] (appartement B41) à [Localité 3] et les deux emplacements de stationnement en sous-sol situés à la même adresse, et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [P] et Madame [V] [W] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les époux [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

3/4 RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion des locataires durant la période de la trêve hivernale,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [V] [W] [Z] à verser aux époux [U] la somme provisionnelle de 8.652,58 euros au titre de la dette locative au 26 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, portant intérêts à compter du 16 juin 2025, date du commandement, sur la somme de 3.349 euros visée en principal,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [V] [W] [Z] à verser aux époux [U] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de juin 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [P] et Madame [V] [W] [Z] à verser aux époux [U] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [P] et Madame [V] [W] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

La greffière La juge

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