Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉFÉRÉ

Min N° 26/00213 N° RG 26/00112 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEIZR

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 07 Juillet 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Victoria BARIGANT,Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, Greffière est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 26 Mai 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

SEM DU PAYS DE [Localité 1] HABITAT [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Madame [P] [U] munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [W] [Adresse 3] [Localité 3]

comparant en personne,

D’AUTRE PART

Le :

- expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à : - copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 février 2024, avec prise d’effet rétroactif au 27 septembre 2019, la SEM du Pays de [Localité 1] Habitat, venant aux droits de l’OPH PAYS DE [Localité 1] HABITAT, a donné à bail à Monsieur [T] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4], pour un loyer initial hors charges de 225,55 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 06 juin 2025, la SEM du Pays de [Localité 1] Habitat a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 1.136,77 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 03 janvier 2026, la SEM du Pays de Meaux Habitat a fait assigner Monsieur [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du pôle de proximité du tribunal judicaire de Meaux statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, Condamner Monsieur [T] [W] à lui verser la somme provisionnelle de 2.238,57 euros au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité d’occupation provisionnelle à un montant au moins égal au montant du loyer outre les charges pour la période courue jusqu’au départ effectif du défendeur et de tous occupants de son chef, Condamner le défendeur à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire. L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mars 2026, puis a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue l’audience du 26 mai 2026.

A l’audience, la SEM du Pays de [Localité 1] Habitat, représentée par Madame [P] [U], munie d’un pouvoir à cet effet, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3.765,29 euros, selon un décompte en date du 26 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse. Elle accepte que des délais de paiement soient octroyés et la clause résolutoire suspendue, précisant que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience et est autorisée par le tribunal à faire parvenir en cours de délibéré une éventuelle actualisation de ses demandes au regard des allégations du défendeur à l’audience.

Monsieur [T] [W] comparaît en personne. Il reconnait le montant de la dette, sous réserve du bon encaissement d’un chèque d’un montant de 500 euros et d’un virement de d’un montant 500 euros effectué avant l’audience. Il demande à se maintenir dans le logement et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros mois en sus des loyers et charges courantes pour apurer la dette. Il actualise sa situation personnelle et financière.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 07 juillet 2026.

Comme elle y a été autorisée par le tribunal, la SEM du Pays de Meaux Habitat a, par message électronique reçu au greffe le 09 juin 2026, transmis un décompte actualisé à la même date.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

1/4

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 06 janvier 2026 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 5 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 janvier 2026.

En conséquence, l’action introduite par la SEM du Pays de [Localité 1] Habitat est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu le 16 février 2024 par les parties contient une clause résolutoire (clause n°6) prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Dès lors il y a lieu d’appliquer ce délai de deux mois conformément à l’article 1102 du code civil selon lequel chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice au locataire le 06 juin 2025, pour la somme en principal de 1.136,77 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 07 août 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ainsi que toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance et les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile sont réputées non écrites.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits (222,25 euros), à 3.097,40 euros au 09 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse (dernier versement au crédit : 500 euros le 27 mai 2026 et 500 euros le 28 mai 2026).

Pour la somme au principal, Monsieur [T] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Le locataire sera condamné à verser cette somme à titre provisionnel au bailleur.

Sur les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

2/4

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [W] a indiqué spontanément à l’audience sa volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.

Il ressort des déclarations à l'audience que Monsieur [T] [W] est père de deux enfants âgés de 4 et 6 ans, que sa compagne ne travaille pas encore et que pour sa part, il perçoit un salaire mensuel de 2.500 euros ainsi que 155 euros d’allocations versées par la Caisse d’allocations familiales, qu’il est donc en situation de régler la dette locative, qu’il propose d’apurer selon des mensualités de 100 euros.

Il ressort des débats que le paiement intégral du loyer a été repris avant la date de l’audience.

Le bailleur a en outre exprimé à l’audience son accord pour des délais suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.

Le locataire sera autorisé à se libérer de sa dette locative suivant 30 mensualités de 100 euros, et une 31ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la clause résolutoire et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les autres demandes

Monsieur [T] [W], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATE la résiliation à compter du 07 août 2025 du contrat de bail conclu le 16 février 2024 entre la SEM du Pays de [Localité 1] Habitat venants aux droits la société OPH PAYS DE [Localité 1] HABITAT et Monsieur [T] [W], portant sur un local d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4],

CONDAMNE Monsieur [T] [W] à verser à la SEM du Pays de [Localité 1] Habitat la somme provisionnelle de 3.097,40 euros au titre de sa dette locative au 09 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse, portant intérêts à compter du 06 juin 2025,

3/4 RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Monsieur [T] [W] à s’acquitter de cette somme en 30 mensualités de 100 euros, et une 31ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts,

PRECISE que ces mensualités seront dues à la date prévue contractuellement pour le versement du loyer courant, en sus du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DECIDE en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme : La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,Monsieur [T] [W] devra quitter les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4] en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment)Monsieur [T] [W] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle payable au plus tard le dernier jour de chaque mois et égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,

Qu’à défaut pour Monsieur [T] [W] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivrés par le bailleur, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissées dans les lieux aux frais de l’expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur, DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [T] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

La greffière La juge

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