Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Min N° 26/00664 N° RG 26/00808 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEJYH

Mme [R] [A]

C/ M. [B] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 juin 2026

DEMANDERESSE :

Madame [R] [A] [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Vanessa CALAMARI, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [X] [Adresse 2] [Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 avril 2026

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Vanessa CALAMARI

Copie délivrée le : à : Monsieur [B] [X]

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 19 mai 2024, Madame [R] [A] a donné à bail à Monsieur [B] [X] un emplacement de garage situé n°[Adresse 3], pour un loyer mensuel de 90 euros, pour une durée d’un an renouvelable. Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, Madame [R] [A] a fait signifier à Monsieur [B] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 306,20 euros en principal, au titre des loyers impayés. Par acte de commissaire de justice en date du 02 février 2026, Madame [R] [A] a fait assigner Monsieur [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [B] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra,condamner Monsieur [B] [X] au paiement des sommes suivantes :la somme de 576,20 euros au titre de la dette locative, et les loyers et charges dus jusqu’à la résiliation du bail, une indemnité d'occupation égale au loyer et charges mensuels, jusqu’à complète libération des lieux, la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.À l'audience du 15 avril 2026, Madame [R] [A], représentée, se réfère aux termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 858,26 euros, arrêtée au 04 avril 2026. Elle soutient, sous le fondement de l’article 1728 du code civil et 7 de la Loi du 06 juillet 1989, que le défendeur n’a pas respecté ses obligations contractuelles, justifiant que soit prononcée la résiliation du bail conformément aux dispositions de l’article 1184 du code civil. Elle souligne que la clause résolutoire est acquise dès lors que le locataire n’a pas réglé les sommes dues à la suite de la délivrance du commandement de payer le 24 novembre 2025. Monsieur [B] [X], régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré à la date du 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [B] [X] assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Conformément aux stipulations du contrat de bail de location d’un emplacement de garage conclu le 19 mai 2024, pris en son article « clause résolutoire », en cas de défaillance du locataire dans son obligation de paiement du loyer, la déclaration par le bailleur de son intention de résilier la convention, est signifiée sous la forme d’un commandement de payer ou d’exécuter restés sans effet. En l’espèce, Madame [R] [A] justifie avoir fait signifier un commandement de payer à Monsieur [B] [X] le 24 novembre 2025. En conséquence, la demande de Madame [R] [A] aux fins de constat de résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer est recevable. Sur la demande en paiement : Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail signé le 19 mai 2024, du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 24 novembre 2025, et du décompte de la créance actualisé au mois d’avril 2026, que Madame [R] [A] rapporte la preuve de l'arriéré des loyers impayés. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [X] à payer à Madame [R] [A] la somme de 858,26 euros, au titre des sommes dues pour les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Aux termes de l’article 1224 du code civil la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. En l’espèce le contrat de bail du 19 mai 2024, pris en son article « clause résolutoire », stipule qu’en cas de défaillance du locataire dans son obligation de paiement du loyer, et un mois après une sommation de payer ou d’exécuter restée dans effet, la location sera résiliée de plein droit. En l’espèce, Madame [R] [A] rapporte la preuve, par la production du décompte de la créance et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié au locataire le 24 novembre 2025, du manquement par Monsieur [B] [X] à son obligation contractuelle de paiement du loyer. En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail d’un emplacement de garage conclu entre Madame [R] [A] et Monsieur [B] [X] le 19 mai 2024, sont réunies à la date du 24 décembre 2025, il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 25 décembre 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de débouter Madame [R] [A] de sa demande sur ce chef.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [B] [X] : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 25 décembre 2025, Monsieur [B] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [B] [X] à son paiement à compter du 25 décembre 2025, date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [B] [X] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer du 24 novembre 2025. En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient dès lors de condamner Monsieur [B] [X] à payer à Madame [R] [A] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS DECLARE recevable la demande de Madame [R] [A] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 mai 2024 entre Madame [R] [A] d'une part, et Monsieur [B] [X] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4][Adresse 3], sont réunies à la date du 25 décembre 2025, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [B] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; DEBOUTE Madame [R] [A] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [B] [X] à compter du 25 décembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ; CONDAMNE Monsieur [B] [X] à payer à Madame [R] [A] la somme de 858,26 euros, au titre des loyers, et indemnités d'occupation arrêtés au mois d’avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [B] [X] à payer à Madame [R] [A] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 25 décembre 2025, date de résiliation du bail, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] à payer à Madame [R] [A] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Monsieur [B] [X] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 novembre 2025 ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE