Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Min N° 26/00669 N° RG 26/01025 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEKPU

S.A. D’HLM [Localité 1] HABITAT

C/ Mme [K] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 juin 2026

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM [Localité 1] HABITAT [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [F] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 avril 2026

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nathalie FEUGNET

Copie délivrée le : à : Madame [K] [F]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2020, prenant effet le 28 octobre 2020, la Société anonyme d’habitation à loyers modérés (la SA d'HLM) [Adresse 4] a donné à bail à Madame [K] [F] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 460,76 euros, et 174,85 euros de provisions sur charges.

Par actes de commissaire de justice en date des 12 septembre 2024 et 22 décembre 2025, la SA d'HLM [Localité 1] Habitat a fait signifier à Madame [K] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4010,53 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par courrier réceptionné le 21 novembre 2023, la SA d'HLM [Localité 1] Habitat a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2026, la SA d'[Adresse 6] [Localité 1] Habitat a fait assigner Madame [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers et de production de l’attestation d’assurance,ordonner l’expulsion de Madame [K] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police, de la force publique, et d’un serrurier,condamner Madame [K] [F] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2.564,22 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,la somme de 420 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 13 février 2026.

À l'audience du 15 avril 2026, la SA d'HLM 1001 Vies Habitat, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1.569,14 euros arrêtée au 17 avril 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus.

Elle soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [K] [F] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 septembre 2024. Sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Madame [K] [F] n'a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [K] [F], représentée, ne conteste pas le principe de la dette, mais souligne avoir récemment réglé la somme de 600 euros pour apurer la dette locative. Elle indique qu’elle va bientôt bénéficier du Fonds de solidarité logement, précise percevoir des revenus mensuels d’environ 1.600 euros, et avoir deux enfants à charge. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 17 avril 2026, la SA d'HLM [Localité 1] Habitat produit un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l'espèce, Madame [K] [F] assignée à l’étude du commissaire de justice, a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 février 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA d'[Adresse 6] [Localité 1] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d'[Adresse 6] [Localité 1] Habitat aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 octobre 2020, du commandement de payer délivré le 12 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 17 avril 2026 que la SA d'[Adresse 6] [Localité 1] Habitat rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 529,66 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [F] à payer à la SA d'HLM [Localité 1] Habitat la somme de 969,14 euros, au titre des sommes dues au 17 avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 26 octobre 2020, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 septembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 octobre 2020 à compter du 13 novembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [K] [F], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [K] [F] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la SA d'HLM 1001 Vies Habitat n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [K] [F] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [K] [F] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [K] [F] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 novembre 2024, Madame [K] [F] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [K] [F] à son paiement à compter de 13 novembre 2024, date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [K] [F] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 septembre 2024.

En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA [Adresse 7] les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société anonyme d’habitation à loyers modérés1001 Vies Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 octobre 2020 entre la Société anonyme d’habitation à loyers modérés 1001 Vies Habitat d'une part, et Madame [K] [F] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] [Localité 4] [Adresse 9], sont réunies à la date du 13 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [K] [F] à payer à la Société anonyme d’habitation à loyers modérés1001 Vies Habitat la somme de 969,14 euros, au titre des loyers et charges arrêtée au 17 avril 2026 échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE Madame [K] [F] à s’acquitter de la dette en 19 mensualités de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [K] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Madame [K] [F] à payer à la Société anonyme d’habitation à loyers modérés [Localité 1] Habitat une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 13 novembre 2024, date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ; DEBOUTE la Société anonyme d’habitation à loyers modérés [Localité 1] Habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Madame [K] [F] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 septembre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE