Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Min N° 26/00665 N° RG 26/00812 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEJYI

M. [L] [F]

C/ M. [U] [Y] [K] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 juin 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [F] [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par Maître François MEURIN de la SELEURL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [Y] [K] [E] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 avril 2026

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître François MEURIN de la SELEURL TOURAUT AVOCATS

Copie délivrée le : à : Monsieur [U] [Y] [K] [E]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2025, Monsieur [L] [F] a donné à bail à Monsieur [U] [Y] [K] [W] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 530,00 euros, et 70 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, Monsieur [L] [F] a fait signifier à Monsieur [U] [Y] [K] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3100,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 23 septembre 2025, Monsieur [L] [F] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2026, Monsieur [L] [F] a fait assigner Monsieur [U] [Y] [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [U] [Y] [K] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra, condamner Monsieur [U] [Y] [K] [W] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6.100 euros au titre de la dette locative, ainsi que le montant des loyers et charges dus jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant recours et sans caution. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 23 janvier 2026.

À l'audience du 15 avril 2026, Monsieur [L] [F], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7300 euros arrêtée au 03 avril 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus.

Il soutient sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [U] [Y] [K] [W] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 16 septembre 2025. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [U] [Y] [K] [W], ne conteste pas le principe de la dette, ni son montant. Il explique avoir fait face à des difficultés administratives, qui ont été un obstacle au renouvellement de son contrat de travail à durée déterminée, mais qu’il exerce de nouveau une activité professionnelle, perçoit des revenus mensuels d’environ 2.500 euros et demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 600 euros par mois en plus des loyers.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 04 mai 2026, Monsieur [L] [F] produit un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l'espèce, Monsieur [U] [Y] [K] [W] assigné à l’étude du commissaire de justice, a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [L] [F] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 avril 2025, du commandement de payer délivré le 16 septembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er mai 2026 que Monsieur [L] [F] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [Y] [K] [W] à payer à Monsieur [L] [F] la somme de 7.900 euros, au titre des sommes dues au 1er mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 16 septembre 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 28 octobre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 avril 2025 à compter du 29 octobre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, si Monsieur [U] [Y] [K] [W], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, il ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Les conditions de prononcé de délais de paiement ne sont donc pas réunies, et il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [Y] [K] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.  Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de débouter Monsieur [L] [F] de sa demande sur ce chef.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [U] [Y] [K] [W] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 octobre 2025, Monsieur [U] [Y] [K] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [U] [Y] [K] [W] à son paiement à compter de 29 octobre 2025, date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [U] [Y] [K] [W] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 septembre 2025.

En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient dès lors de condamner Monsieur [U] [Y] [K] [W] à payer à Monsieur [L] [F] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de Monsieur [L] [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 avril 2025 entre Monsieur [L] [F] d'une part, et Monsieur [U] [Y] [K] [W] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 29 octobre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [U] [Y] [K] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [L] [F] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [U] [Y] [K] [W] à compter du 29 octobre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] [K] [W] à payer à Monsieur [L] [F] la somme de 7.900 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er mai 2026 échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] [K] [W] à payer à Monsieur [L] [F] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 29 octobre 2025, date de résiliation du bail, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE Monsieur [U] [Y] [K] [W] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] [K] [W] à payer à Monsieur [L] [F] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Y] [K] [W] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 septembre 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE