Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Min N° 26/00650 N° RG 25/04878 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFDN

S.A. [Localité 1]

C/ M. [N] [Q]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 juin 2026

DEMANDERESSE :

S.A. [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [Q] [Adresse 2] [Localité 3]

représenté par Me Jean-françois GREZE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 avril 2026

Copie exécutoire délivrée le : à : TOURAUT AVOCATS

Copie délivrée le : à : Me Jean-françois GREZE

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date des 13 décembre 2023, prenant effet le 26 mars 2024, et le 04 avril 2024, la Société anonyme d’habitation à loyers modérés (la SA [Adresse 3]) [Localité 1] a donné à bail à Monsieur [N] [Q] un appartement et deux emplacements de stationnement, situés [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 393,34 euros et 51,68 euros de provisions sur charges pour l’appartement, et de 20 euros chacun et 4 euros de provision pour charges, pour les parkings.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, la SA D'HLM [Localité 1] a fait signifier à Monsieur [N] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1467,06 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par notification électronique du 12 février 2025, la SA D'HLM [Localité 1] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, la SA D'HLM [Localité 1] a fait assigner Monsieur [N] [Q] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, du contrat de bail d’habitation et des contrats de location portant sur les emplacements de stationnement,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [N] [Q] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2.874,03 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 sur la somme de 1.467,06 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 01 juin 2025, compte tenu des termes déjà sollicitées, jusqu’à libération effective des lieux, et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,la somme de 1.093 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 10 février 2025.dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 25 juin 2025. A l’audience de référés du 28 octobre 2025 le juge a renvoyé l’affaire au fond en raison d’une contestation sérieuse, conformément aux dispositions de l’article 873-1 du code de procédure civile. À l'audience du 15 avril 2026, la SA D'HLM [Localité 1], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2.663,90 euros arrêtée au 14 avril 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus.

Elle soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [N] [Q] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 10 février 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle indique que le locataire a procédé à des règlements, et s’oppose à tout délai de paiement supérieur à dix huit mois.

Monsieur [N] [Q], représenté, affirme avoir repris le paiement du loyer courant, et avoir récemment procédé à un versement pour apurer la dette locative. Il indique percevoir actuellement l’allocation d’aide au retour à l’emploi d’un montant de 1.182 euros par mois, et souligne avoir récemment signé une promesse d’embauche. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement sur 36 mois. L'affaire a été mise en délibéré à la date du 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 04 mai 2026, la SA D'HLM [Localité 1] produit un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l'espèce, Monsieur [N] [Q] assigné à l’étude du commissaire de justice, était représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 25 juin 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA [Adresse 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA [Adresse 6] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 décembre 2023, du commandement de payer délivré le 10 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 4 mai 2026 que la SA D'HLM [Localité 1] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 237,35 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [Q] à payer à la SA D'HLM [Localité 1] la somme de 1.917,75 euros, au titre des sommes dues au 4 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 10 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 décembre 2023 à compter du 11 avril 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [N] [Q], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière, et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [N] [Q] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [N] [Q] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [N] [Q] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [N] [Q] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 avril 2025, Monsieur [N] [Q] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [N] [Q] à son paiement à compter du 11 avril 2025, date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [N] [Q] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 février 2025.

En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA [Adresse 6] les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société anonyme d’habitation à loyers modérés [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 décembre 2023 entre la Société anonyme d’habitation à loyers modérés [Localité 1] d'une part, et Monsieur [N] [Q] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 11 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Q] à payer à la Société anonyme d’habitation à loyers modérés [Localité 1] la somme de 1.917,75 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 4 mai 2026 échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Monsieur [N] [Q] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [N] [Q] à s’acquitter de la dette en 18 mensualités de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [N] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Q] à payer à la Société anonyme d’habitation à loyers modérés [Localité 1] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 11 avril 2025, date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE la Société anonyme d’habitation à loyers modérés [Localité 1] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Q] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 février 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE