Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DOSSIER N° RG 26/00198 - N° Portalis DB2W-W-B7K-NSZX

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2026

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DEMANDEURS :

Mme [T] [G] et M. [M] [N] 31 rue du Temple 75004 PARIS Représentant : Me Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [R] [O] 5 rue Henri Gadeau de Kerville Esc 2-B - etg 4 - Porte 7404 76100 ROUEN non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 22 Mai 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé en date des 4 et 5 juin 2025, avec prise d’effet au 6 juin 2025, Madame [T] [G] et Monsieur [M] [N], par l’intermédiaire de leur mandataire, FONCIA, ont donné à bail à Madame [R] [O] un logement situé 5 rue Henri Gadeau de Kerville, Esc. 2B, étage 4, porte 7404, ROUEN (76100), moyennant un loyer mensuel initial de 600 euros, outre une provision sur charge de 50 euros.

Par saisine électronique du 26 août 2025, Madame [T] [G] et Monsieur [M] [N] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine-Maritime (CCAPEX).

Un commandement de payer la somme en principal de 3 156,79 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié au locataire le 25 août 2025.

Par acte du 28 janvier 2026, Madame [T] [G] et Monsieur [M] [N] ont fait assigner Madame [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : -Constater la résiliation de l’engagement de location consenti à Madame [R] [O] par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au bail en raison du défaut de paiement des loyers et des charges ; -Ordonner l’expulsion de Madame [R] [O] de tous biens ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; -Condamner Madame [R] [O] au paiement des loyers et charges dus au 15 janvier 2026 à hauteur de la somme de 6 498,98 euros, avec intérêts de droit à compter du 25 août 2025, date de signification du commandement de payer ; -Condamner Madame [R] [O] au paiement d’une somme mensuelle égale au loyer actuel augmenté des charges à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale, conformément à l’article 1760 du Code civil ; -Condamner Madame [R] [O] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -Condamner Madame [R] [O] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement en application de l’article 1231-7 du Code civil ; -Condamner Madame [R] [O] au paiement des dépens, au titre de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX, le coût des mesures conservatoires avec facture de serrurier, ainsi que le coût de l’assignation et les formalités de dénonciation à la Préfecture ; - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir qui est de droit sur le fondement de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 29 janvier 2026.

À l’audience du 22 mai 2026, Madame [T] [G] et Monsieur [M] [N], représentés par leur conseil, se sont rapportés à l’acte introductif d’instance et ont actualisé leur demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 9 120,73 euros arrêtée au 19 mai 2026. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [R] [O], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [R] [O], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [T] [G] et Monsieur [M] [N] justifient avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 29 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré leur signalement à la CCAPEX par les bailleurs le 26 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [R] [O] le 25 août 2025. Il ressort du décompte produit par les bailleurs que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 7 octobre 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [R] [O] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [T] [G] et Monsieur [M] [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 octobre 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [T] [G] et à Monsieur [M] [N] ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [T] [G] et Monsieur [M] [N] versent aux débats un décompte arrêté au 19 mai 2026 dont il ressort que la dette est de 9 120,73 euros après déduction des frais de procédure, compris dans les dépens, d’un montant de 614,58 euros.

Madame [R] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de la condamner à payer à Madame [T] [G] et à Monsieur [M] [N] la somme de 9 120,73 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés à la date du 19 mai 2026, mois de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2025 sur la somme de 3 156,79 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.” En l’espèce, si le compte locataire de Madame [T] [G] se trouve régulièrement en position débitrice ce qui pourrait caractériser sa mauvaise foi, Madame [T] [G] et Monsieur [M] [N] ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages intérêts.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [R] [O] qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [R] [O] à payer à Madame [T] [G] et à Monsieur [M] [N] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE Madame [T] [G] et Monsieur [M] [N] recevables en leur demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail des 4 et 5 juin 2025 concernant le logement situé 5 rue Henri Gadeau de Kerville, Esc. 2B, étage 4, porte 7404, ROUEN (76100), donné en location à Madame [R] [O] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 7 octobre 2025 ;

DIT que Madame [R] [O] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [R] [O] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 5 rue Henri Gadeau de Kerville, Esc. 2B, étage 4, porte 7404, ROUEN (76100) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [T] [G] et Monsieur [M] [N] pourront, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique;

CONDAMNE Madame [R] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 octobre 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à Madame [T] [G] et à Monsieur [M] [N] la somme de 9 120,73 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés à la date du 19 mai 2026, mois de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2025 sur la somme de 3 156,79 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE Madame [T] [G] et Monsieur [M] [N] de leur demande de dommages intérêts ;

CONDAMNE Madame [R] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 août 2025, de la signification de l’assignation du 28 janvier 2026 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à Madame [T] [G] et à Monsieur [M] [N] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE