Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DOSSIER N° RG 25/02166 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NOT2

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2026

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76 112 BOULEVARD D’ORLEANS CS 72042 76040 ROUEN CEDEX 1 Représentant : Mme [U] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

M. [Q] [B] 9 rue Lamartine Immeuble Poitou - Esc 01 - Etg 03 - Appt 001 76380 CANTELEU non comparant Mme [Y] [C] 9 rue Lamartine Immeuble POITOU - Esc 01 - Etg 03 - Apt 001 76380 CANTELEU comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 22 Mai 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2025, avec prise d’effet au 31 mars 2025, l'OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [Y] [C] et Monsieur [Q] [B] un logement situé 9, rue Lamartine, escalier 01, étage 03, appartement 001, (76380) CANTELEU, moyennant un loyer mensuel initial de 440,74 euros, outre une provision sur charges.

Par lettre du 14 août 2025 reçue le 29 août 2025, l'OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocation familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de ses locataires.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 322,83 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié aux locataires le 26 août 2025.

Par acte du 17 novembre 2025, l'OPH HABITAT 76 a fait assigner Madame [Y] [C] et Monsieur [Q] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de : -Constater la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [Y] [C] et Monsieur [Q] [B] par acquisition de la clause résolutoire ; -Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Y] [C] et Monsieur [Q] [B] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans les lieux ; -Ordonner que faute pour Madame [Y] [C] et Monsieur [Q] [B] de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; -Condamner solidairement Madame [Y] [C] et Monsieur [Q] [B] au paiement de la somme principale de 4 252,76 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 29 octobre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer ; -Condamner solidairement Madame [Y] [C] et Monsieur [Q] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, et jusqu’à la date de libération effective des lieux ; -Condamner solidairement Madame [Y] [C] et Monsieur [Q] [B] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -Condamner solidairement Madame [Y] [C] et Monsieur [Q] [B] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ; -Condamner solidairement Madame [Y] [C] et Monsieur [Q] [B] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, la dénonciation à la CCAPEX, le coût de l’assignation et les formalités de dénonciation à la Préfecture ; -De ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à venir qui est de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 18 novembre 2025.

Par courrier en date du 13 janvier 2026, Monsieur [Q] [B] a donné congé du logement à son bailleur.

À l’audience du 22 mai 2026, l'OPH HABITAT 76, dûment représenté, se rapporte à l’acte introductif d’instance et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5 726,92 euros solidairement entre Madame [Y] [C] et Monsieur [Q] [B] et à la somme de 1 523,44 euros, uniquement pour Madame [Y] [C]. Madame [Y] [C], comparant en personne, reconnait la dette. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, en plus du loyer courant, ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Elle indique percevoir le RSA à hauteur de 780 euros mais qu’elle débute une formation à compter de septembre 2026.

Monsieur [Q] [B], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

MOTIVATION

Sur l'absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [Q] [B], cité par procès-verbal de remise à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'OPH HABITAT 76 justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 18 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales le 29 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [Y] [C] et Monsieur [Q] [B] le 26 août 2025.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 8 octobre 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 octobre 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'OPH HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'OPH HABITAT 76 verse aux débats un décompte arrêté au 18 mai 2026 dont il ressort que la dette est de 7 250,36 euros.

Toutefois, Monsieur [Q] [B] a donné congé du bail le 13 janvier 2026 et l’OPH HABITAT 76 fait application la solidarité, présente au contrat de bail, entre les locataires jusqu’à décembre 2025. Ainsi la somme de la dette solidaire est de 5 444,78 euros, déduction faite des frais de procédure.

Concernant la dette de Madame [Y] [C], elle s’éléve à la somme de 1 790,24 euros après déduction des frais d’enquête « OPS » car, si l’envoi d’un courrier en recommandé n’est pas exigé par le texte, il est indispensable à justifier de la bonne réception de l’enquête par les locataires et à sanctionner, de ce fait, leur absence de réponse, ainsi que déduction des frais de procédure. Toutetois, le bailleur ne sollicite que la somme de 1 523,44 euros qui sera donc retenue.

Madame [Y] [C] et Monsieur [Q] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de les condamner solidairement à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 5 444,78 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2025 sur la somme de 2 322,83 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Il convient également de condamner Madame [Y] [C] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 1 508,20 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Aux termes de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il ressort du dernier décompte versé que Madame [Y] [C] a repris le paiement du loyer courant. Madame [Y] [C] demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l'exigibilité immédiate du solde, l'expulsion de Madame [Y] [C] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l'indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 8 octobre 2025 jusqu'à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [Y] [C] et Monsieur [Q] [B] qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner solidairement Madame [Y] [C] et Monsieur [Q] [B] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l'OPH HABITAT 76 recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 28 mars 2025 concernant le logement situé 9, rue Lamartine, escalier 01, étage 03, appartement 001, (76380) CANTELEU, donné en location à Madame [Y] [C] et Monsieur [Q] [B] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 8 octobre 2025 ;

DIT que Madame [Y] [C] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

REJETTE la demande d’expulsion de Monsieur [Q] [B];

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [C] et Monsieur [Q] [B] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 5 444,78 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2025 sur la somme de 2 322,83 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 1 508,20 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [Y] [C] à s’acquitter de cette somme en 35 versements de 50 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 36ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera : -que la clause résolutoire retrouve son plein effet, -que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible, -qu'à défaut pour Madame [Y] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'OPH HABITAT 76 pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu'en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, -que Madame [Y] [C] soit condamnée à verser à l'OPH HABITAT 76 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 8 octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [C] et Monsieur [Q] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 août 2025, de la dénonciation à la caisse d’allocation familiale, de la signification de l’assignation du 17 novembre 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [C] et Monsieur [Q] [B] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE