Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 JUILLET 2026

Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 24/07199 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSHI N° de MINUTE : 26/00982

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet [Z], SAS [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Maître [K] de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

DEFENDEURS

Madame [W] [G] divorcée [E], assistée de Madame [J] [Y], ès- qualités de curatrice [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 3] non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [W] [G] divorcée [E] est propriétaire des lots n°155, 396 et 406 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Z], a fait assigner Mme [W] [G] divorcée [E] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [G] divorcée [E] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 19 mars 2025 et fixée à l'audience du 15 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

Par jugement du 19 novembre 2025, le tribunal judiciaire de Bobigny a révoqué l'ordonnance de clôture et renvoyé l'affaire à la mise en état aux fins de régularisation de la procédure en application des dispositions de l'article 468 du code civil, la curatrice de Mme [G] divorcée [Q] n'ayant pas été mise dans la cause.

Par exploit du 16 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée Mme [J] [Y], ès qualités de curatrice de Mme [G] divorcée [E] devant le tribunal de céans et a demandé de :

CONDAMNER Madame [W] [G] divorcée [E] représentée par Madame [J] [Y] en sa qualité de curatrice au paiement d'une somme de 6.813,71 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 2e trimestre 2024 incluse).

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER Madame [W] [G] divorcée [E] représentée par Madame [J] [Y] en sa qualité de curatrice au paiement d`une somme de 4.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit et qu'aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu'elle soit écartée.

CONDAMNER Madame [W] [G] divorcée [E] représentée par Madame [J] [Y] en sa qualité de curatrice à verser au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 6] une indemnité d'un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l°artic1e 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [G], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Mme [G] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Malgré la nouvelle assignation délivrée, Mme [W] [G] divorcée [E], assistée de Mme [J] [Y], ès qualités de curatrice, n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été de nouveau clôturée par ordonnance du 26 février 2026 et fixée à l'audience du 20 mai 2026. Elle a été mise en délibéré au 8 juillet 2026.

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [W] [G] divorcée [E] ; - l’extrait du compte copropriétaire ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des 9 mai 2022, 20 avril 2023 et 25 avril 2024 ayant voté les travaux de remplacement des barres anti-panique des portes d'accès aux caves des petits bâtiments et de remplacement des platines interphones des petits bâtiments, la réalisation d'un audit technique et approuvé les comptes des exercices annuels 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - le contrat de syndic en vigueur du 13 mars 2025 au 12 septembre 2026, - une mise en demeure du 19 mars 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce les frais de relance du 22 février 2023 d'un coût de 50 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2023 et le 1er avril 2024 a été de 10 602,56 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 3 363,65 euros.

Mme [W] [G] divorcée [E] est donc redevable à l'égard du syndicat des copropriétaires de la somme de 7 238,91 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2024. Le syndicat des copropriétaires sollicitant toutefois sa condamnation au paiement de la somme de 6 813,71 euros à ce titre, c'est à cette somme qu'elle sera condamnée.

En application des dispositions de l'article 468 du code civil, le curateur assiste le majeur protégé dans le cadre d'une action en justice.

Ainsi, il convient de condamner Mme [W] [G] divorcée [E], assistée par Mme [Y], ès qualités de curatrice, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 813,71 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l'espèce, s'il n'est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l'extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 50 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 19 mars 2024.

Les frais de recouvrement réclamés ayant été exposés avant cette mise en demeure, puisqu'ils se rapportent à une mise en demeure du 22 février 2023, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur. Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu'elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [W] [G] divorcée [E] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Mme [W] [G] divorcée [E], assistée par Mme [J] [Y], ès qualité de curatrice, à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Z], la somme de 6 813,71 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Z], de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Z], de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [W] [G] divorcée [E], assistée par Mme [J] [Y], ès qualité de curatrice, à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Z], la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [G] divorcée [E], assistée par Mme [J] [Y], ès qualité de curatrice, aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 juillet 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT