Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/08139 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZY72

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 29 Juin 2026

[X] [G]

C/

[H] [T] [I] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [X] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Pierre VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me Cyrielle BAUDEMONT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

M. [H] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Mme [I] [T], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne et muni d'un pouvoir de représentation pour Monsieur [T]

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Avril 2026

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 août 2018, M. [H] [T] et Mme [I] [T] ont donné à bail à M. [U] [Z] et à son épouse, Mme [X] [G], un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 840 euros outre des provisions sur charges d’un montant mensuel de 15 euros.

M. [U] [Z] et Mme [X] [G] ont divorcé.

En 2024, Mme [X] [G] s’est plainte d’humidité.

Faute de prises en charge desdits désordres, par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, Mme [X] [G] a fait assigner M. [H] [T] et Mme [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] à l’audience du 17 novembre 2025 afin d’obtenir notamment sous astreinte la réalisation de travaux pour y remédier et indemnisation de son préjudice.

A cette audience, cette affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 26 janvier 2026, puis à l’audience du 27 avril 2026, date à laquelle elle a été plaidée.

A cette audience, Mme [X] [G], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses écritures développées oralement à l’audience, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, du décret n°2002-120, et de l’article 1104 du code civil, de : Condamner solidairement M. [H] [T] et Mme [I] [T] à lui payer la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,Condamner solidairement M. [H] [T] et Mme [I] [T] à lui payer la somme de 1 428 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie,Débouter M. [H] [T] et Mme [I] [T] de leurs demandes,Condamner solidairement M. [H] [T] et Mme [I] [T] à lui payer la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Les solidairement condamner aux dépens. Mme [I] [T] comparaît et représente son époux muni d’un pouvoir. Elle sollicite le débouté des demandes Mme [X] [G]. Elle sollicite avec son époux la condamnation de Mme [X] [G] à lui payer la facture de la remise en état de la porte d’entrée pour une somme de 1 552,10 euros, la fourniture des deux hublots manquants pour une somme de 39,80 euros, la fourniture de gaines VMC abîmés par un animal pour une somme de 20,89 euros, la facture du remplacement de la serrure de la porte de garage pour une somme de 180,10 euros ainsi que la facture de nettoyage de la chaudière pour une somme de 99 euros. Ils sollicitent également sa condamnation au reliquat de ses loyers de juin et juillet 2025 soit la somme de 844 euros ainsi que sa condamnation à une somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l’audience du 27 avril 2026 pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des demandeurs.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

DISCUSSION :

1.Sur le trouble de jouissance :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas, b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions l'article 1721l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus, c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Enfin, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [X] [G] soutient avoir vécu dans un logement affecté de problèmes importants d’humidité et avoir ainsi subi un préjudice de jouissance dont elle chiffre l’indemnisation à la somme de 2 000 euros.

A l’appui de ses demandes, elle produit pour étayer l’existence de problèmes d’humidité, un rapport de visite du service d’hygiène de la Commune de [Localité 3] en date du 23 octobre 2024 faisant état des constatations suivantes :

« (…) développement de traces d’humidité : sur le plafond du salon, sur le plafond du couloir, sur le plafond du palier et sur le plafond de la chambre adultes ainsi que de l’existence de gaines de ventilation déchirées. Sortie s’effectuant dans le garage. (… )»

A l’issue de ce rapport, la commune a enjoint aux bailleurs la réalisation d’un certain nombre de travaux : « (…) - Recherche et suppression des causes d’humidité, Remise en état des parois endommagées par l’humidité,Mettre en place un système de ventilation réglementaire sous un délai de quatre mois. » Par ailleurs, Mme [X] [G] produit un rapport de recherche de fuite sur infiltration effectuée en date du 10 décembre 2024, qui fait également état de la présence de traces d’humidité et qui conclut :

« (…) Nous concluons que nous n’avons pas pu aller au bout des investigations, car nous n’avons pas accès à la toiture pour aller vérifier la cheminée, nous supposons que la fuite proviendrait de la cheminée qui a été démontée au rez-de-chaussée. Nous préconisons une recherche de fuite avec une équipe de cordiste pour aller investiguer l’état de la cheminée et faire un essai en eau. (…) »

Enfin, M. [H] [T] et Mme [I] [T] produisent également un courrier de la Caisse d’Allocations Familiales en date du 22 juillet 2025 faisant état de la fin des versements de l’Allocation logement faute de réalisation des travaux pour rendre décent ledit logement loué à Mme [X] [G] dans le délai de dix-huit mois impartis.

Ce courrier fait notamment état de la nécessité de réaliser lesdits travaux.

« (…) La Caf vous a informé du caractère non-décent du logement que vous louez à Mme [X] [G]. (…) Nous vous avons précisé que vous aviez 18 mois pour le rendre conforme aux critères de décence. Ces obligations demeurent malgré le départ de votre locataire, l’allocation de logement restera conservée tant que la mise en conformité de votre logement n’aura pas été effectuée. Nous vous rappelons que vous devez nous contacter impérativement, 1 mois avant la date prévisionnelle de fin des travaux en vue d’une visite de contrôle. Nous vous rappelons également que la location d’un logement décent est une obligation du bailleur par l’article 1719 du code civil et que toute mise en location d’un bien non mis en conformité avec les critères de décence est illégale. (…) »

Si les bailleurs contestent le professionnalisme de l’entreprise ayant procédé à la recherche de fuite, l’existence des problèmes d‘humidité est caractérisée tant par le rapport de la Commune de [Localité 4] que par la procédure initiée par la Caisse d’Allocations Familiales quant à la suspension des allocations logement en cas de non-réalisation des travaux de mises en conformité.

La simple explication tendant à dire que ces traces d’humidité sont dues à un défaut de chauffage dudit logement n’est étayée par aucune pièce produite et cette absence de chauffage n’a pas été constatée notamment par les services de la Commune de [Localité 4] lors de leur visite du logement intervenue en période hivernale.

Force est de constater que faute de communication de pièces en ce sens, aucune entreprise n’a été mandatée pour rechercher une fuite et y mettre un terme conformément au rapport de la Commune de [Localité 4], par les bailleurs et que plus généralement, aucun travaux n’a été effectué puisque la Caisse d’Allocations Familiales a notifié une fin de versement du droit aux allocations logement portant sur le logement litigieux et ce, malgré le départ de Mme [X] [G].

Enfin, la prétendue disparition de ces problèmes d’humidité n’est étayée par aucune pièce et cette simple affirmation est sans valeur.

Ces éléments permettent d’établir que le logement litigieux a des problèmes d’humidité qui rendent ledit logement indécent dans la mesure où le bailleur est tenu d’assurer le clos et le couvert sur lesquels l’existence d’intempéries intenses est sans incidence.

Ainsi, dans la mesure où Mme [X] [G] a vécu dans un logement indécent, elle a nécessairement subi un trouble de jouissance qu’il convient de réparer.

Les pièces produites permettent de démontrer que ces problèmes d’humidité ont existé entre le 4 octobre 2024, date de la visite de M. [A], missionné par le Maire de la Commune de [Localité 3], et le 28 juillet 2025, date du départ de Mme [X] [G], soit pendant neuf mois.

Par voie de conséquence, il conviendra de condamner solidairement M. [H] [T] et Mme [I] [T] à lui payer une somme de 1 500 euros en réparation de son trouble de jouissance.

2. Sur la restitution du dépôt de garantie :

Aux termes des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Force est de constater que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie laisse apparaître un logement conforme à celui d’entrée.

Pour autant, les bailleurs sollicitent reconventionnellement la condamnation de leur locataire à leur payer différents frais.

Sur le sinistre sur la porte d’entrée : En l’espèce, il ressort des pièces produites dont la facture établie en date du 17 novembre 2025 par M. [C] que cette intervention est due à un sinistre subi par Mme [V] en juin 2025 et que Mme [V] a annulé sa demande de prise en charge auprès de son assureur.

Dès lors, les bailleurs justifient avoir payée cette facture d’un montant de 1 552,10 euros.

Cependant, seule la somme de 1 376 euros HT est en lien direct avec le sinistre.

Par voie de conséquence, il conviendra de condamner Mme [X] [G] à payer à M. [H] [T] et à Mme [I] [P] la somme de 1513,60 TTC au titre des réparations sur la porte d’entrée.

Sur les deux hublots manquants : En l’espèce, la comparaison entre les deux états des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas d’établir que deux hublots sont manquants.

Dès lors, il conviendra de débouter M. [H] [T] et Mme [I] [T] de leur demande sur ce point.

Sur le remplacement des gaines de VMC : En l’espèce, force est de constater que la VMC est une charge du propriétaire.

Rien ne permet d’établir comme le soutient les bailleurs, que leur remplacement soit due à des dégradations faites par les animaux de Mme [X] [G].

Par voie de conséquence, il conviendra donc de les débouter de leur demande sur ce point.

Sur le remplacement de la serrure de la porte de garage : En l’espèce, la comparaison entre les deux états des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas d’établir que le remplacement de la serrure de la porte de garage soit nécessaire et doive être mise à la charge de la locataire.

Dès lors, il conviendra de débouter M. [H] [T] et Mme [I] [T] de leur demande sur ce point.

Sur les frais d’entretien de la chaudière : En l’espèce, il est justifié que Mme [X] [G] a entretenu la chaudière en date du 29 octobre 2025.

Son obligation d’entretien de la chaudière a bien été respectée.

Dès lors, il conviendra de débouter M. [H] [T] et Mme [I] [T] de leur demande sur ce point.

Sur les loyers et charges impayés : En l’espèce, force est de constater que M. [H] [T] et Mme [I] [T] ne produisent aucune pièce à l’appui de ce prétendu arriéré de loyers.

Dès lors, il conviendra donc de les débouter de leur demande sur ce point.

* **

Il est établi que Mme [X] [G] a versé un dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux d’un montant de 840 euros qu’il conviendra de déduire des condamnations prononcées à son encontre.

3. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [H] [T] et Mme [I] [T] ayant succombé, il conviendra de les condamner in solidum aux dépens.

4. Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

M. [H] [T] et Mme [I] [T], ayant été condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à Mme [X] [G] une somme de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

5. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [H] [T] et Mme [I] [T] à payer à Mme [X] [G] une somme de 1 500 euros au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE Mme [X] [G] à payer à M. [H] [T] et à Mme [I] [T] une somme de 673,60 euros au titre des réparations sur la porte d’entrée du logement, après déduction du dépôt de garantie,

ORDONNE la compensation entre les sommes dues,

CONDAMNE in solidum M. [H] [T] et Mme [I] [T] aux dépens,

CONDAMNE in solidum M. [H] [T] et Mme [I] [T] à payer à Mme [X] [G] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

LE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;