Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00366 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-I7BW

M. [M] [H] Mme. [L] [H]

C/

Mme [E] [K] Mme [X] [R] (tuteur)

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEURS :

M. [M] [H], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Vincent CUISINIER de la SELAS DU PARC - MONNET BOURGOGNE, avocats au barreau de DIJON substitué par Maître Clémence TEILLAUD, avocat au barreau de DIJON

Mme [L] [H], demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Vincent CUISINIER de la SELAS DU PARC - MONNET BOURGOGNE, avocats au barreau de DIJON substitué par Maître Clémence TEILLAUD, avocat au barreau de DIJON

assignation en date du 09 Octobre 2025

DEFENDEUR :

Mme [E] [K], demeurant [Adresse 2] non comparante représentée par Mme [X] [R] (Tuteur), pour l'UDAF CÔTE D'OR dont le siège social est [Adresse 3] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Olivier PERRIN, vice-président, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection Greffier : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS :

Audience publique du : 11 Mai 2026

JUGEMENT :

contradictoire , premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2026

Copies délivrées aux parties Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à : le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé régularisé le 24 octobre 2015, Monsieur [M] [H] et Madame [L] [H] ont donné à bail à Madame [E] [K], un local à usage d'habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Selon courrier du 27 juin 2024, le syndic de copropriété a informé les consorts [H] que leur locataire urinait dans les parties communes, toutefois la situation a perduré.

Par mail du 23 août 2024, et courrier du 24 septembre 2024, les propriétaires ont de nouveau été alertés par le syndic, sur le comportement inacceptable de leur locataire, et notamment sur ses sollicitations d'argent et de nourriture auprès des voisins.

Par la suite de syndic a menacé les consorts [H] d'une action en résiliation de bail initiée par le syndicat des copropriétaires.

Les bailleurs ont donc interpellé leur locataire afin que les troubles cessent, en vain.

Selon ordonnance du 06 janvier 2025, une mesure de protection a été initiée au bénéfice de [E] [K]. Madame [R] a été désignée en qualité de tutrice.

Outre les désordres causés par la locataire dans la résidence, les loyers n'ont pas été régulièrement acquittés.

C'est dans ce contexte qu'un commandement de payer la somme en principal de 1.364,00 € (une fois les frais de procédure retirés), et visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail a été signifié le 31 juillet 2025.

Dans le même temps, une sommation d'avoir à cesser les troubles lui était également délivrée, ainsi qu'à son tuteur.

Les troubles n'ont pas cessé et la dette n'a pas été résorbée dans un délai de deux mois (article 24 de la loi du 06 juillet 89 dans sa version applicable au litige).

Toutes les tentatives amiables pour parvenir à un accord ont échoué.

C'est ainsi que par acte de commissaire de Justice du 09 octobre 2025, remis à étude s'agissant de [E] [K], et à personne morale s'agissant du curateur (UDAF), les consorts [H] ont fait assigner [E] [K] et son tuteur devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de DIJON, aux fins de voir, sous bénéfice de l'exécution provisoire : - constater la résiliation du bail litigieux à compter du 31 septembre 2025, et à titre subsidiaire la prononcer, - ordonner l'expulsion de [E] [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, - dire que le commandement d'avoir à quitter les lieux sera délivré en même temps que la signification de la présente décision, - ordonner la séquestration des objets mobiliers, - condamner le défendeur à leur payer : - la somme de 823,09 € au titre de l'arriéré de loyers avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, - une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges tels que si le bail s'était poursuivi, - 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - les entiers dépens de l'instance, y compris le commandement de payer et la sommation de cesser les troubles.

L'affaire était examinée au fond à l'audience du 11 mai 2026, les consorts [H] sont représentés, [E] [K] est absente mais est représentée par sa tutrice, Madame [X] [R].

Le représentant des époux [H] actualise la dette à 2.980,89 € au 11 mai 2026, dépose ses pièces et confirme ses autres demandes telles que dans l'assignation.

Madame [E] [K], représentée par Madame [X] [R] ne conteste pas la dette et s'engage à libérer les lieux avant le 30 septembre 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

[E] [K] était absente à l’audience. Toutefois elle était régulièrement représentée par sa tutrice Madame [R]. Le jugement sera donc qualifié de contradictoire.

Sur la recevabilité

Les consorts [H] justifient avoir notifié copie de l’assignation à la préfecture de Côte d’Or par la voie électronique le 1er octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ainsi l'action sera déclarée recevable.

Sur la demande d'expulsion pour non paiement des loyers, et le paiement d'une indemnité d'occupation.

L’article 7 1 a) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus, il ressort des dispositions de l'article 1353 du code civil, qu'il incombe à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que les consorts [H], ont donné en location à [E] [K], par acte sous seing privé du 24 octobre 2015 prenant effet le jour même, un logement situé [Adresse 5] à [Localité 2].

[E] [K] ne s'est pas acquittée régulièrement des loyers et charges du logement.

Un commandement de payer les loyers et charges, rappelant la clause résolutoire du bail du logement, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990 modifié, dans leur rédaction applicable au litige, a été adressé à [E] [K], le 31 juillet 2025, pour un montant en principal de 1.364,00 € au titre des loyers et charges impayées.

Le défendeur n’établit pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 01 octobre 2025.

Dès lors, la demande tendant à voir constater la résiliation du bail du logement est fondée.

L'expulsion de [E] [K] doit être ordonnée.

[E] [K] est donc occupante sans droit ni titre du logement depuis la résiliation du bail, soit le 01 octobre 2025.

Il convient en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 01 octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux.

Enfin, rien ne justifie que le commandement d'avoir à quitter les lieux soit délivré en même temps que la signification de la présente décision, et la demande à ce titre sera rejetée.

De plus, il ressort du dernier décompte versé aux débats, ainsi que de l'actualisation de la dette faite à l'audience, que la locataire reste devoir la somme de 2.980,89 € au titre des loyers, charges impayés et indemnités d'occupation (mai 2026 inclus).

Mme [K] ne conteste ni l'existence, ni le quantum de la dette.

[E] [K] sera donc condamnée à payer aux consorts [H], la somme de 2.980,89 € au titre des loyers, charges impayés et indemnités d'occupation (mai 2026 inclus).

Sur la demande d'expulsion pour troubles anormaux du voisinage

Compte tenu des considérations qui précèdent, il n’y a pas lieu d’examiner ce moyen.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [H] ont dû engager des frais non compris dans les dépens pour faire valoir leurs droits et il n'est pas inéquitable de condamner [E] [K], à leur payer la somme de 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

De plus, [E] [K], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure, y compris le coût du commandement de payer et la sommation de cesser les troubles du 31 juillet 2025.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile modifié par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 - art.3 « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ».

Il sera fait rappel de ce dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DÉCLARE bien fondées les demandes principales de Monsieur [M] [H] et Madame [L] [H] ;

CONSTATE que Madame [E] [K] est régulièrement représentée par sa tutrice Madame [X] [R] ;

CONSTATE que Madame [E] [K] accepte de quitter les lieux avant le jeudi 10 septembre 2026 et qu’elle ne conteste pas sa dette ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2025 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [K] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 4] à [Localité 1], dans les délais prévus par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

REJETTE la demande tendant à ce que le commandement d'avoir à quitter les lieux puisse être délivré en même temps que la signification de la présente décision ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [E] [K] à Monsieur [M] [H] et à Madame [L] [H] à une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 01 octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et CONDAMNE Madame [E] [K] à payer à Monsieur [M] [H] et Madame [L] [H] cette indemnité d'occupation jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs ;

DIT que l'indemnité d'occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges ;

CONDAME Madame [E] [K], à payer à Monsieur [M] [H] et Madame [L] [H], la somme de 2.980,89 € (DEUX MILLE NEUF CENT QUATRE VINGTS EUROS ET QUATRE VINGT NEUF CENTIMES) correspondant à l'arriéré de loyers, charges, et indemnités d'occupation arrêtés à mai 2026 (inclus) ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [E] [K] à payer à Monsieur [M] [H] et Madame [L] [H], la somme globale de 700 € (SEPT CENTS EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAME Madame [E] [K] aux entiers dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer et la sommation de cesser les troubles, tous deux en date du 31 juillet 2025 ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 30 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Olivier PERRIN, vice-président, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffier.

Le greffier, Le vice-président,