Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 26/00396 - N° Portalis DB2S-W-B7K-FJRE AFFAIRE : [J] [C] / [E] [G]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 21 Avril 2026, décision mise en délibéré au 30 juin 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

Mme [J] [C] née le 08 Juillet 1994 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] comparante

DEFENDEUR

Madame [E] [G], demeurant [Adresse 2] non comparante, représentée par son conjoint Monsieur [L] [A], en vertu d’un pouvoir de représentation en date du 13/04/2026

Expédition(s) délivrée(s) le à

Exécutoire(s) délivré(s) le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [E] [G] a donné à bail à Madame [J] [C] un appartement.

Un état des lieux de sortie a été réalisé et Madame [E] [G] a conservé le dépôt de garantie versé par la locataire à hauteur de 1 800 euros.

Une tentative de conciliation avec la bailleresse a été engagée à l’initiative de la locataire devant le conciliateur de justice de [Localité 2], laquelle a échoué selon le bulletin de non-conciliation dressé le 5 juin 2025.

Par requête datée du 5 juin 2025, Madame [J] [C] a saisi le Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS pour obtenir la condamnation de Madame [E] [G] au paiement de la somme de 1 500 euros en restitution du dépôt de garantie.

Par jugement du 17 octobre 2025 rectifié le 23 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS s’est déclaré incompétent au profit du Juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été appelée devant le Juge des contentieux de la protection à l’audience du 21 avril 2026. Madame [J] [C], présente, a réitéré ses prétentions. Elle a indiqué qu’elle avait obtenu l’autorisation de la bailleresse pour réaliser des trous dans les murs et qu’elle avait rebouché les murs pour l’état des lieux de sortie.

Madame [E] [G], représentée, a indiqué que l’état des lieux de sortie a fait apparaître des trous et qu’elle avait dû faire intervenir un professionnel. Elle a confirmé avoir donné l’autorisation de faire des trous dans les murs mais a souligné qu’ils n’avaient pas été rebouchés.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie En application de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Selon l'article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Il résulte également de l’article 1731 du code civil que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l’appui de leurs demandes, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. Il leur incombe de fournir les explications de fait qu’elles estiment nécessaires à la solution du litige.

Par ailleurs, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit, en vertu de l’article 1353 du code civil, la prouver.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties qu’un dépôt de garantie de 1 800 euros a été versé par la locataire à son entrée dans le logement, que des trous ont été réalisés sur les murs par Madame [J] [C] avec l’autorisation préalable de la bailleresse et que la locataire s’était engagée à les reboucher avant l’état des lieux de sortie.

Il n’est pas davantage contesté qu’à l’issue de cet état des lieux, la bailleresse a conservé l’intégralité du dépôt de garantie, invoquant, d’une part, les sommes de 126 euros et 183 euros au titre des loyers et charges dus entre le 1er et le 4 janvier 2025, et, d’autre part, la somme de 1 507,20 euros correspondant à un devis de réparations locatives, soit un total de 1 816,20 euros.

Madame [J] [C] reconnaît que le rebouchage des trous réalisés sur les murs n’a pas été réalisé de manière satisfaisante et ne conteste pas devoir contribuer aux frais nécessaires à une remise en état. Elle considère toutefois que la retenue de 1 500 euros opérée par la bailleresse est excessive.

L’état des lieux de sortie produit par la locataire indique que les trous non rebouchés se situent dans le salon, dans l’entrée, dans la chambre et dans les toilettes. Il ressort par ailleurs du devis produit par la bailleresse, établi par la société LES P’TITES ALPES RENOVATION, que les travaux facturés ne se limitent pas au rebouchage des trous constatés sur les murs lors de l’état des lieux de sortie, mais comprennent également la mise en peinture du couloir, du salon, de la chambre et des toilettes.

Or, si les travaux de rebouchage des murs sont justifiés, la bailleresse ne démontre pas les raisons pour lesquelles ces dégradations imposaient la réfection complète des peintures des quatre pièces. Dès lors, les dépenses de peinture apparaissent excessives et ne peuvent être mises à la charge de la locataire.

Il ressort en outre des pièces versées aux débats que la locataire a, avant toute démarche contentieuse, indiqué être disposée à reprendre elle-même les trous ou à contribuer financièrement à une remise en état des murs, puis qu’elle a engagé une tentative de conciliation. La bailleresse n’a pas donné suite à ces démarches et a choisi de solliciter un devis auprès d’un tiers, dont elle demande désormais le remboursement.

Au vu de ces éléments, seules les dépenses de révision des murs seront mises à la charge de la locataire, à savoir la somme de 223 euros figurant au devis. Ajoutée aux loyers et aux charges dus entre le 1er et le 4 janvier 2025, non contestés, la somme totale due à la bailleresse s’élève à 532 euros.

Par conséquent, Madame [E] [G] sera condamnée à restituer la somme de 1 268 euros à Madame [J] [C] correspondant au solde du dépôt de garantie indûment conservé (1 800 euros - 532 euros).

2. Sur les demandes accessoires

Madame [E] [G], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE Madame [E] [G] à payer à Madame [J] [C] la somme de 1 268 euros correspondant au solde du dépôt de garantie indûment conservé ;

CONDAMNE Madame [E] [G] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION