Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copies CC délivrées le :

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18° chambre 1ère section

N° RG 24/15721 N° Portalis 352J-W-B7I-C6QNJ

N° MINUTE : 1

Assignation du : 13 décembre 2024

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 30 juin 2026

DEMANDERESSE

Société AKELIUS [Localité 1] V (Société civile immobilière) [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Catherine SAINT GENIEST de l’AARPI JEANTET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #T0004,

DEFENDERESSE

Société [Localité 3] POINT [T] (Société à responsabilité limitée) [Adresse 2] [Localité 4]

représentée par Me Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C431,

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DEBATS

A l’audience du 26 mars 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 juin 2026.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

Par acte sous seing privé du 6 novembre 1990, Madame [S] [E], aux droits de laquelle est venue la société SCI [Adresse 3], aux droits de laquelle est venue la société SCI Foncière Timna, aux droits de laquelle vient désormais la SCI Akelius [Localité 1] V, a donné à bail commercial à la SARL [Localité 3] Point [T] des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 4] à Paris dans le 12ème arrondissement, pour une durée de neuf ans, à compter du 15 novembre 1990.

La destination est la suivante : à usage exclusif de parapharmacie, orthopédie, herboristerie et dermo cosmétologie.

Le bail du 6 novembre 1990 a été renouvelé à compter du 1er janvier 2000 par un jugement du 10 janvier 2003 du tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 23 janvier 2004.

Par acte extrajudiciaire du 13 septembre 2011, la SARL [Localité 3] Point [T] a fait signifier à son bailleur une demande de renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2011. Par suite, le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2011.

Par acte extrajudiciaire du 6 avril 2020, la SARL [Localité 3] Point [T], a fait signifier à son bailleur une demande de renouvellement du bail.

En l'absence de réponse, la demande est présumée avoir été acceptée dans son principe. Aucun accord sur le loyer du bail renouvelé n'est intervenu.

Par acte extra judiciaire du 27 septembre 2022, la SCI Akelius [Localité 1] V a fait signifier à la SARL [Localité 3] Point [T] l'exercice de son droit d'option sur le fondement de l'article L.145-57 du code de commerce et a ainsi refusé le renouvellement du bail en offrant de lui payer une indemnité d'éviction.

Par acte extra judiciaire du 20 décembre 2022, la SCI Akelius [Localité 1] V a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, la SARL Grand Point [T] aux fins de voir désigner un expert judiciaire aux fins d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation éventuellement dues.

Par ordonnance du 30 juin 2023, le juge des référés saisi a désigné Mme [G] [Q] en qualité d'expert judiciaire aux fins d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation éventuellement dues.

Par exploit de commissaire de justice du 13 décembre 2024, la SCI Akelius [Localité 1] V a fait assigner la SARL [Localité 3] Point [T] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de : - la déclarer recevable en ses demandes ; - juger que la SARL [Localité 3] Point [T] n'a pas saisi le tribunal compétent d'une demande en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction dans le délai de deux ans à compter de la notification du droit d'option le 27 septembre 2022 ; - juger que la SARL [Localité 3] Point [T] est occupant sans droit, ni titre des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 1] dans le [Localité 5], depuis le 1er octobre 2020, date de l'expiration du bail ; En conséquence, - ordonner l'expulsion de la SARL [Localité 3] Point [T] et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 1] dans le [Localité 5] avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - assortir cette expulsion d'une astreinte forfaitaire de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement prononçant l'expulsion ; - ordonner le séquestre des éventuels meubles et effets mobiliers trouvés dans lesdits locaux, dans un garde-meubles ou dépôt au choix du demandeur, aux frais, risques et périls de l'expulsé ; - condamner la SARL [Localité 3] Point [T] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel indexé hors taxes hors charges et ce jusqu'à la libération effective desdits locaux ; En tout état de cause, - condamner la SARL [Localité 3] Point [T] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SARL Grand Point [T] au paiement des entiers dépens conformément qui seront recouvrés par Maître Catherine Saint Geniest, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 30 avril 2025.

Par conclusions récapitulatives d'incident notifiées par RPVA le 18 novembre 2025, la SCI Akelius [Localité 1] V demande au juge de la mise en état de : - juger que la SARL Grand Point [T] n'a pas saisi le tribunal compétent d'une demande en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction dans le délai de deux ans à compter de la notification du droit d'option le 27 septembre 2022 ; En conséquence : - prononcer l'irrecevabilité des demandes de la SARL [Localité 3] Point [T] tendant notamment à la fixation et au paiement de l'indemnité d'éviction dès lors que son action est prescrite ; En tout état de cause, - condamner la SARL [Localité 3] Point [T] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SARL Grand Point [T] au paiement des entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Catherine Saint Geniest, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Au soutien de ses prétentions, la SCI Akelius [Localité 1] V énonce : - que le preneur avait un délai de deux ans à compter de la « notification » du droit d'option intervenue le 27 septembre 2022, soit jusqu'au 26 septembre 2024, pour solliciter la fixation et le paiement de l'indemnité d'éviction, de sorte que sa demande est à ce jour prescrite ;

- que l'interruption puis la suspension de la prescription ne jouent qu'au profit de la partie ayant sollicité une expertise en référé ; qu'elle a seule sollicité la mesure d'expertise, dès lors elle est la seule à pouvoir se prévaloir de effets suspensifs de la prescription conformément à l'article 2239 du code civil; qu'à supposer même que la prescription aurait été interrompue par la saisine du juge des référés, la prescription courant à compter de la délivrance de l'assignation du 20 décembre 2022, il n'en demeure pas moins que le preneur serait prescrit depuis le 20 décembre 2024 ; - qu'elle n'a à aucun moment reconnu « sans équivoque » le droit à indemnité d'éviction du preneur ; qu'il n'existe aucune volonté de renoncer à la prescription acquise, ce qui ressort de l'assignation en expulsion délivrée le 13 décembre 2024 ; que ni l'assignation du 4 janvier 2018 ni l'assignation du 8 octobre 2018 n'ont eu pour effet de suspendre la prescription à l'égard du preneur ; - que le caractère incertain de la créance est indifférent ; qu'il ne s'agit pas en l'espèce d'une créance dépendant d'une « condition » mais d'une créance qui dépend d'une « évaluation » ;

Par conclusions récapitulatives d'incidents notifiées par RPVA le 11 février 2026, la SARL [Localité 3] Point [T] demande au juge de la mise en état de : A titre principal, - renvoyer au fond l'examen de l'incident ; A défaut, - débouter la SCI Akelius [Localité 1] V de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en indemnisation au titre de l'éviction de la SARL Grand Point [T] ; - la déclarer recevable dans sa demande reconventionnelle d'indemnité d'éviction ; En toute hypothèse, - condamner la SCI Akelius [Localité 1] V à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL [Localité 3] Point [T] énonce : - que la fin de non-recevoir est irrecevable en ce qu'elle est identique à la demande adressée au fond ; que la question de la recevabilité de l'indemnité d'éviction et de son éventuelle prescription doit donc être tranchée par le tribunal et il est sollicité le renvoi de l'incident au fond ; - que le point de départ du délai de prescription doit être la date d'effet du congé et non la date de notification du droit d'option par le bailleur ; qu'en l'espèce, le bailleur a exercé son droit d'option le 27 septembre 2022, soit au cours de la période de tacite prolongation du bail, et le congé a pris ainsi effet le 31 mars 2023 ; - qu'en sollicitant une expertise judiciaire pour faire évaluer l'indemnité d'éviction, le bailleur a reconnu le droit à indemnité d'éviction, ce qui a eu un effet suspensif sur la prescription ; que cette reconnaissance ressort également de ses dires au cours des opérations d'expertise ; - que l'assignation en référé du 4 janvier 2018 et l'assignation au fond du 8 octobre 2018 ont eu un effet suspensif de prescription ; que si l'interruption de la prescription ne peut s'étendre d'une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu'ayant une cause distincte, tendent à une seule et même finalité de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première ; qu'en l'espèce, elle a fait assigner le bailleur en référé le 4 janvier 2018 aux fins essentielles d'opposition à commandement de payer et d'expertise judiciaire pour déterminer en substance les causes et l'étendue des désordres ; que par ordonnance de référé du 22 février 2018, le juge des référés a fait partiellement droit aux demandes en ordonnant une mesure d'expertise judiciaire et en désignant M. [V] [D] pour y procéder; que par ordonnance du 10 juillet 2018, les missions de l'expert judiciaire ont été étendues à des nouveaux désordres ; que par suite, le 8 octobre 2018, elle a fait assigner au fond le bailleur aux fins essentielles de surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport, et d'obtenir la condamnation du bailleur au remboursement de loyers et de charges et une dispense de paiement des loyers courants et des charges jusqu'à ce que le bailleur satisfasse son obligation de délivrance ; - que les mesures d'expertise judiciaires ont interrompu la prescription ; - que le caractère incertain du montant de l'indemnité d'éviction justifie un report du point de départ de la prescription ;

- que l'état de sujétion psychologique de sa dirigeante justifie un report du point de départ de la prescription ; que du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, celle-ci ne pouvait plus supporter les échéances de loyers et a été contrainte solliciter une mesure de redressement judiciaire ; que divers commandements de payer ont eu pour effet d'exercer des pressions graves et réitérées.

Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L'audience de plaidoirie de l'incident s'est tenue le 26 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, le juge de la mise en état rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir et la demande de renvoi au tribunal

Il résulte du 6° de l'article 789 ancien du code de procédure civile, applicable à la présente procédure que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Dans ce cas, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

En l'espèce, l'examen d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription relève en l'espèce de la compétence exclusive du juge de la mise en état, de sorte que la demande formée à ce titre par la SCI Akelius [Localité 1] V doit être déclarée recevable.

Au cas présent, ni la complexité des moyens soulevés ou l'état d'avancement de l'instruction ne justifient le renvoi de cet examen devant la formation du tribunal statuant au fond.

Sur l'irrecevabilité des demandes de la SARL [Localité 3] Point [T] au titre de l'indemnité d'éviction pour cause de prescription

L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 2241 du code civil énonce que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. L'article 2231 du code civil dispose enfin que l'interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien.

Il résulte de l'article L.145-60 du code de commerce dispose que les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

L'action en fixation et condamnation de l'indemnité d'éviction étant régie par les dispositions statutaires, elle est donc soumise à la prescription biennale.

Il est constant que le locataire à bail commercial, défendeur à l'instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d'une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, ne bénéficie de l'effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d'instruction que s'il s'associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l'expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond.

En l'espèce, par acte extra judiciaire du 27 septembre 2022, la SCI Akelius [Localité 1] V a fait signifier à la SARL Grand Point [T] l'exercice de son droit d'option sur le fondement de l'article L.145-57 du code de commerce. Dans ce cas, le point de départ de la prescription de l'action en indemnité d'éviction court à compter de la signification de l'exercice du droit d'option qui met fin au bail et offre le paiement de l'indemnité d'éviction.

Il est loisible au bailleur qui demande l'évaluation d'une indemnité d'éviction dans le cadre d'une mesure d'expertise judiciaire de soulever ultérieurement la prescription de ladite indemnité ou de contester au fond l'indemnité d'éviction en son principe ou en son quantum.

Contrairement à ce que fait soutenir le preneur, le caractère incertain du montant de l'indemnité d'éviction est insusceptible d'entraîner un report du point de départ de la prescription à la date où celui-ci serait déterminé, en ce que l'action en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction soumise à la prescription biennale a notamment pour objet de fixer le quantum de celle-ci.

L'état de sujétion psychologique du gérant de la SARL demanderesse est également insusceptible d'entraîner en l'espèce le report du point de départ, en ce que les associés ont toujours la possibilité de remplacer le gérant personne physique par une personne non assujettie psychologiquement, et ce, dans l'intérêt social.

L'assignation en référé du 4 janvier 2018 n'a pas eu interruptif de prescription en ce qu'elle poursuit une cause distincte qui ne concourt nullement aux finalités de l’instance formée au fond pour n’avoir formé ni demande provisionnelle au titre de l'indemnité d'éviction, ni demande d’expertise judiciaire visant à estimer cette indemnité.

Il en va de même de l'assignation au fond du 8 octobre 2018 qui ne porte aucune demande relative à l’indemnité d'éviction.

Il pouvait en être autrement alors que le bail litigieux n'était pas, au stade des deux actions susmentionnées, encore résilié par l'exercice du droit d'option.

Si par acte extrajudiciaire du 20 décembre 2022, la SCI Akelius [Localité 1] V a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris la SARL Grand Point [T] aux fins d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction, il ne ressort d'aucune pièce que le preneur évincé se soit associé expressément à la demande ou ait présenté, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l'expert judiciaire ainsi désigné, de sorte qu'elle ne bénéficie à ce titre d'aucun effet suspensif de prescription.

Il s'ensuit que la demande d'indemnité d'éviction devait être formée par la SARL [Localité 3] Point [T] avant l'expiration du délai biennal intervenu le 26 septembre 2024 à minuit. Or, faute d'avoir exercé une telle action, la SARL [Localité 3] Point [T] est prescrite en toutes ses demandes relatives à l'indemnité d'éviction. Il y en a donc lieu de les déclarer irrecevables.

Sur les autres demandes

L'instance se poursuivant notamment sur la fixation de l'indemnité d'occupation statutaire, les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI Akelius [Localité 1] V ;

Dit n'y avoir lieu à renvoi de l'examen de ladite fin de non-recevoir devant la formation du tribunal statuant au fond ;

Déclare irrecevables les demandes formées par la SARL [Localité 3] Point [T] au titre de l'indemnité d'éviction pour cause de prescription ;

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Renvoie à la mise en état du 1er octobre 2026 pour conclusions au fond du défendeur tirant les conséquences de la présente ordonnance ;

Faite et rendue à [Localité 1] le 30 juin 2026.

Le greffier Le juge de la mise en état

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON