Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 26/00885 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OD5E

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 26/00885 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OD5E

Minute n°

☐ Copie exec. à : M. [J] [F]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 JUIN 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [F] demeurant [Adresse 3] comparant en personne

DEFENDEUR :

Monsieur [Q] [S] demeurant [Adresse 4] non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS : A l'audience publique du 18 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Juin 2026.

JUGEMENT Réputé contradictoire en premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 26/00885 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OD5E

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 20 mars 2023, Monsieur [J] [F] a consenti à Monsieur [Q] [S] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] (8ème étage), pour un loyer mensuel de 735 € ainsi qu'une provision sur charges mensuelle de 75 €, soit une somme mensuelle totale de 810 €.

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [J] [F] a fait signifier à Monsieur [Q] [S], le 13 août 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail pour une somme en principal de 2.604,25 € arrêtée au 13 août 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, Monsieur [J] [F] a fait assigner Monsieur [Q] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- le constat de la résiliation de plein droit du bail et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du défendeur ; - l'expulsion de Monsieur [Q] [S] ainsi que de tout occupant de son chef ; - la condamnation de Monsieur [Q] [S] à lui payer la somme de 4.324,25 €, sauf à parfaire au jour du jugement ; - la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 600 € et la condamnation de Monsieur [Q] [S] au paiement de ladite indemnité d'occupation jusqu'à la restitution effective des lieux et la majoration de l'indemnité d'occupation des intérêts à taux légal à compter de chaque échéance ; - la condamnation de Monsieur [Q] [S] aux dépens, incluant ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi qu'à lui payer la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 21 octobre 2025.

Lors de l'audience du 18 mai 2026, date à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, Monsieur [J] [F] a repris les prétentions et moyens de son assignation. Il précise que les versements n'ont pas été repris et qu'il ne sait pas si Monsieur [Q] [S] demeure encore dans le logement.

Bien que régulièrement assigné le 17 octobre 2025 par dépôt à l'étude de Me [W] [I], Commissaire de Justice à [Localité 1], Monsieur [Q] [S] ne s'est ni présenté ni fait représenter.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier daté du 11 décembre 2025 selon lequel il n'a pas été possible de rencontrer Monsieur [Q] [S], malgré une visite à domicile et la fixation d'un rendez-vous.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

Monsieur [J] [F] étant présent lors de l'audience et Monsieur [Q] [S] étant absent bien que régulièrement assigné, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile , lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d'impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 août 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 17 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 21 octobre 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 18 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d'un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail du 20 mars 2023 unissant les parties et portant sur le logement stipule dans son article 8 "résiliation de plein droit" qu'en cas de non-paiement du loyers et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le contrat de bail du 20 mars 2023 que le paiement du loyer, charges locatives et accessoires est payable d'avance et le 1er de chaque mois par chèque, virement bancaire ou postal ou prélèvement automatique.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 13 août 2025 pour une somme en principal de 2.604,25 €, arrêté à cette date (loyer d'août 2025 inclus).

Il ressort du décompte arrêté au 17 octobre 2025, joint à l'assignation, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois, soit dans la période du 13 août 2025 au 13 octobre 2025 .

Il est ainsi établi que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux mois, soit le 13 octobre 2025 à 24 heures.

L'expulsion peut ainsi être ordonnée.

Sur le montant de l'arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 20 mars 2023, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 août 2025 et du décompte de la créance du 17 octobre 2025 que Monsieur [J] [F] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 4.324,25 €.

Monsieur [Q] [S] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [Q] [S] sera condamné à payer à Monsieur [J] [F] la somme de 4.324,25 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, arrêtés au 17 octobre 2026, échéance d'octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile.

Sur l'expulsion

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant Monsieur [J] [F] et Monsieur [Q] [S] à compter du 14 octobre 2025.

Monsieur [Q] [S] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de bail constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance.

L'obligation du défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n'est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de bail s'était poursuivi, révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, et ce, à compter du 14 octobre 2025, date de résiliation du bail.

Par conséquent, Monsieur [Q] [S] sera condamné à verser à Monsieur [J] [F] une telle indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant à compter du 18 octobre 2025 et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [Q] [S], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 août 2025.

L'issue de la procédure et l'équité justifient que Monsieur [Q] [S] soit condamné à payer à Monsieur [J] [F] la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu'il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l'action de Monsieur [J] [F] à l'encontre Monsieur [Q] [S] recevable ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 20 mars 2023, conclu entre Monsieur [J] [F] et Monsieur [Q] [S] concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 3] (8ème étage), sont réunies à la date du 14 octobre 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail du 20 mars 2023 à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux - [Adresse 5] à [Localité 3] (8ème étage)-, l'expulsion de Monsieur [Q] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [Q] [S] à Monsieur [J] [F] à compter du 14 octobre 2025, date de résiliation du bail, et jusqu'à libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi avec indexation, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [S] à payer à Monsieur [J] [F] la somme de 4.324,25 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, arrêtés au 17 octobre 2025, échéance d'octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [S] à payer à Monsieur [J] [F] l'indemnité d'occupation mensuelle précitée à compter du 18 octobre 2025, et jusqu'à complète libération des lieux ou reprise du logement ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [S] à payer à Monsieur [J] [F] la somme de 500€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 août 2025 ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, conformément aux dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection Fanny JEZEK Véronique BASTOS