Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 15 JUIN 2026

DOSSIER : N° RG 25/02867 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FQT2 AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] C/ [E] [C] [Q], [F] [Q] MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le aux parties

copie exécutoire délivrée le à PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Madame [Y] [K], régulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEURS

Monsieur [E] [C] [Q], demeurant [Adresse 3] et Madame [F] [Q], demeurant [Adresse 3]

tous deux non comparants ni représentés

*** Débats tenus à l'audience du 13 Avril 2026 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 15 Juin 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 septembre 2003, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a donné à bail à Madame [F] [Q] et Monsieur [Z] [Q] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 2].

Des loyers demeurant impayés, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a fait signifier le 17 mars 2025 à Madame [F] [Q] et Monsieur [Z] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du logement, dénoncé à la CCAPEX le 20 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 22 septembre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a fait assigner Madame [F] [Q] et Monsieur [Z] [Q] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : Constater la résiliation du bail, les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;L’autoriser à faire procéder à leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard applicable deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux resté sans effet ; Condamner solidairement Madame [F] [Q] et Monsieur [Z] [Q] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5.124,26 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 10 septembre 2025 et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ; les éventuels frais de déménagement et de garde meubles ; une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, et révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer ; aux frais et dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers ;Rappeler le bénéfice de l’exécution provisoire. A l’audience du 12 janvier 2026, Monsieur [E] [C] [Q], qui comparaissait seul, sollicitait le renvoi de l’affaire en indiquant qu’il ne savait pas si sa conjointe avait transmis les pièces au bailleur.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 avril 2026. A l’audience, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1], représenté par Madame [Y] [K], régulièrement munie d’un pouvoir écrit, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant la créance à 8.460,53 euros. Il précise être opposé à la demande de renvoi, formulée par courriel à 8h59 par les locataires.

Madame [F] [Q] et Monsieur [Z] [Q], régulièrement assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 18 décembre 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, par courriel du 13 avril 2026 à 8h59, Madame [F] [Q] sollicitait le renvoi de l’affaire en indiquant qu’ils étaient dans l’incapacité de se présenter à l’audience. Elle précisait qu’ils entendaient régler une partie de la dette locative au moyen d’une aide familiale au cours de la semaine, et présenter une demande d’échéancier pour le solde.

Toutefois, il résulte des éléments du dossier qu’il ne s’agissait pas d’un premier appel de l’affaire à l’audience du 13 avril 2026, les locataires ayant déjà profité d’un renvoi lors de l’audience du 12 janvier 2026. Par ailleurs, il est observé que la demande de renvoi formulée par courriel a été effectuée le lundi 13 avril 2026 à 8h59, soit 1 minute avant le début de l’audience, et n’est aucunement motivée.

Par conséquent, la demande de renvoi sera rejetée.

Madame [F] [Q] et Monsieur [Z] [Q], régulièrement assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 22 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, (Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 17 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail du logement conclu le 5 septembre 2003 à compter du 18 mai 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [F] [Q] et Monsieur [Z] [Q], ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Toutefois, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte, puisque si besoin, le concours de la force publique est octroyé. De même, il ne sera pas fait droit à la demande visant la prise en charge par le locataire des frais de garde de meubles et de déménagement, le Tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [F] [Q] et Monsieur [Z] [Q]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 mai 2025, Madame [F] [Q] et Monsieur [Z] [Q] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [T] [X] et Monsieur [D] [X] à son paiement à compter du 18 mai 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 septembre 2003, du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivrés le 17 mars 2025, du décompte de la créance actualisé au 9 avril 2026, que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 356,49 euros (169,99+186.50) imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [F] [Q] et Monsieur [Z] [Q] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] la somme de 8.104,04 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [F] [Q] et Monsieur [Z] [Q] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

- REJETTE la demande de renvoi ;

- DECLARE recevable la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

- CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 septembre 2003 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] d'une part, et Madame [F] [Q] et Monsieur [Z] [Q] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2] sont réunies à la date du 18 mai 2025 ;

- CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

- ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [F] [Q] et Monsieur [Z] [Q], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

- RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- REJETTE les demandes formulées au titre de l’astreinte, de frais de garde de meubles et de déménagement ;

- FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [F] [Q] et Monsieur [Z] [Q] à compter du 18 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ;

- CONDAMNE solidairement Madame [F] [Q] et Monsieur [Z] [Q] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] la somme de 8.104,04 euros (HUIT MILLE CENT QUATRE EUROS ET QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 9 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre du bail d’habitation ;

- CONDAMNE solidairement Madame [F] [Q] et Monsieur [Z] [Q] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AGGLOMERATION DE [Localité 1] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mai 2026, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

- CONDAMNE solidairement Madame [F] [Q] et Monsieur [Z] [Q] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 mars 2025 ;

- ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

- DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE, A-L. VOYER Q. ATLAN