Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 1] [Localité 1]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/02076 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-RMZ5

JUGEMENT

DU : 18 Juin 2026

S.A. D’HABITATIONS A [Localité 2] LES RESIDENCES YVELINES [Localité 3]

C/

M. [N] [B]

Mme [E] [R]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 18 Juin 2026.

DEMANDERESSE:

S.A. D’HABITATIONS A [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 5] représentée par LAGOA, avocats au barreau de PARIS C 2573

DEFENDEURS:

Monsieur [N] [B] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 6] non comparant, ni représenté

Madame [E] [R] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 6] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 16 Avril 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le : À : LAGOA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 mai 2017, la SA d'HLM LES RESIDENCES Yvelines Essonne a consenti un bail d’habitation à M. [N] [B] et Mme [E] [R] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 361,81 euros hors charges.

Par actes de commissaire de justice du 23 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1120,44 euros au titre de l'arriéré locatif ( décompte du 19 juillet 205 terme de juillet inclus) dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [B] et Mme [E] [R] le 22 juillet 2025.

Par assignations du 15 octobre 2025, la SA d'HLM LES RESIDENCES Yvelines Essonne a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [B] et Mme [E] [R] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 2017,10 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme d’aout 2025 inclus, à parfaire au jour de l’audience, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 16 avril 2026, la SA d'HLM LES RESIDENCES Yvelines Essonne indique que les lieux ont été restitués le 25 septembre 2025, qu’elle se désiste de sa demande d’expulsion et maintient le surplus de ses demandes. Elle précise que la dette locative, actualisée au 7 avril 2026, s'élève désormais à 2110,34 euros dépôt de garantie déduit.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [N] [B] et Mme [E] [R] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA d'HLM LES RESIDENCES Yvelines Essonne justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 juillet 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1120,44 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 septembre 2025.

Les locataires ayant quitté les lieux qui ont été restitués le 25 septembre 2025, l’expulsion est devenue sans objet.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 septembre 2025, et ne cesse d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d'HLM LES RESIDENCES Yvelines [Localité 3] ou à son mandataire, soit en l’espèce le 25 septembre 2025, date d’établissement de l’état des lieux de sortie et de restitution des clés.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant. En l’espèce, la SA d’HLM LES RESIDENCES Yvelines [Localité 3] produit le bail, l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie réalisés contradictoirement le 25 septembre 2025, le décompte locatif.

La SA d'HLM LES RESIDENCES Yvelines Essonne verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 avril 2026 terme de septembre 2025 inclus calculé au prorata temporis, M. [N] [B] et Mme [E] [R] lui devaient la somme de 2110,34 euros, frais de recouvrement compris pour un montant de 280.62 euros et dépôt de garantie de 361 euros déduit soit une somme totale de 1928,72 euros hors dépens.

M. [N] [B] et Mme [E] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer à la bailleresse la somme de 1928, 72 euros au titre du solde locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [B] et Mme [E] [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA d'HLM LES RESIDENCES Yvelines Essonne concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la SA d'HLM LES RESIDENCES Yvelines [Localité 3] de sa demande d’expulsion ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 mai 2017 entre la SA d'HLM LES RESIDENCES Yvelines Essonne, d’une part, et M. [N] [B] et Mme [E] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] est résilié depuis le 24 septembre 2025,

CONDAMNE solidairement M. [N] [B] et Mme [E] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONSTATE que les lieux ont été restitués le 25 septembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [B] et Mme [E] [R] à payer à la SA d'HLM LES RESIDENCES Yvelines Essonne la somme de 1928,72 euros (mille neuf cent vingt-huit euros et soixante-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 avril 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [N] [B] et Mme [E] [R] à payer à la SA d'HLM LES RESIDENCES Yvelines Essonne la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [N] [B] et Mme [E] [R] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 juillet 2025 et celui des assignations du 15 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge