Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 19 Juin 2026 DOSSIER : N° RG 23/00520 - N° Portalis DBX4-W-B7H-RSJO NAC : 50A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL - Fil 6

JUGEMENT DU 19 Juin 2026

PRESIDENT

Madame GALLIUSSI, Juge Statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l'audience publique du 10 Avril 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le à DEMANDERESSE

S.E.L.A.R.L. PROMOCONSEIL, RCS [Localité 1] 339 638 801, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Emmanuel TRICOIRE de la SELEURL CABINET TRICOIRE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 325

DEFENDERESSE

S.C.I. VEDEL LOCATION, RCS [Localité 1] 534 126 008, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 202

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2012, la société à responsabilité limitée Promoconseil a souscrit un bail commercial auprès de la société civile immobilière Vedel location portant sur un local professionnel et cinq emplacements aériens pour voiture situés [Adresse 3] à [Localité 1] pour un loyer principal annuel de 2 360 euros TTC prenant effet au 1er janvier 2013.

A compter du mois d’octobre 2022, la société Promoconseil n’a plus payé le loyer.

Le 21 novembre 2022, la société Vedel promotion a mis la société Promoconseil en demeure de lui payer la somme de 4720 euros au titredes loyers d’octobre et novembre 2022.

Le même jour, la société Vedel promotion a fait signifié un commandement de payer à la société locataire.

En l’absence de règlement, la société Vedel promotion a fait assigner la société Promoconseil devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en résolution du bail en application de la clause résolutoire.

Par ordonnance en date du 13 juin 2023, le juge des référés a prononcé la résiliation du bail avec effet au 21 décembre 2022, a ordonné l’expulsion de la société Promoconseil, l’a condamné à payer la somme de 9 440 euros et a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 2 360 euros par mois jusqu’à libération des lieux.

La société Promoconseil a fait appel de cette ordonnance. Par un arrêt du 30 avril 2024, la cour d’appel de [Localité 1] a confirmé l’ordonnance dans toutes ses dispositions.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2023, la société Promoconseil a fait assigner la société Vedel location devant le tribunal judiciaire de Toulouse en résolution du contrat de bail commercial.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 12 mai 2025. L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 10 avril 2026 et mise en délibéré au 19 juin 2026.

Plus précisément, au terme de son assignation du 27 janvier 2023 qui constitue ses uniques écritures, la société Promoconseil demande au tribunal de : - Juger que la SCI Vedel location a commis de graves inexécution dans l’application du contrat de bail ; En conséquence, - Ordonner la résolution judiciaire du contrat de bail commercial conclu le 1er janvier 2013 avec la SCI Vedel location ; - Condamner la SCI Vedel location à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure de procédure civile.

Au visa des articles 1224, 1227 du code civil, L.125-5 du code de l’environnement et L.145-1 du code de commerce, la société Promoconseil soutient que la société bailleresse a commis plusieurs fautes dans l’exécution du contrat : non production du nouveau diagnostic de performance énergétique qui la prive de connaître la nouvelle consommation d’énergie du local loué ; non jouissance des places de stationnement louées en l’absence de limites posées aux autres locataires qui utilisent l’ensemble des emplacements ; abus de droit du bailleur qui a refusé une nouvelle sous-location d’un bureau alors qu’il l’avait accepté en août 2022. Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 septembre 2024, la société Vedel location sollicitent du tribunal qu’il : - Déboute la SARL PROMOCONSEIL de toutes ses demandes et notamment de sa demande de résolution du contrat de bail aux torts de la SCI VEDEL ; A TITRE RECONVENTIONNEL - Juger que le dépôt de garantie restera acquis à la société SCI VEDEL LOCATION pour un montant de 1 800 € ; - Condamner la SARL PROMOCONSEIL à payer à la société SCI VEDEL LOCATION la somme de 5 000 € pour procédure abusive ; - Condamner la SARL PROMOCONSEIL à payer à la société SCI VEDEL LOCATION la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner la SARL PROMOCONSEIL aux entiers dépens.

La société bailleresse explique que la résolution du contrat de bail a déjà été prononcée par le juge des référés de sorte que sa demande est sans objet. Elle affirme avoir remis le DPE en 2012 et 2022. Elle soutient que la société locataire ne rapporte pas la preuve des difficultés décrites s’agissant des places de stationnement. Elle considère qu’elle n’a commis aucun abus de droit dès lors qu’elle était en droit de refuser la sous-location demandée. Elle demande à pouvoir conserver le dépôt de garantie conformément aux stipulations contractuelles et estime subir une procédure abusive de la part de la société demanderesse.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la résolution du bail commercial.

L'article L.145-41 du code de commerce énonce que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, l’unique demande de la société demanderesse est d’obtenir la résolution judiciaire du contrat de bail commercial conclu le 17 décembre 2012 ayant pris effet au 1er janvier 2013 avec la société Vedel location.

Cependant, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, dans son ordonnance du 13 juin 2023 a déjà statué sur ce point en constatant la résiliation du bail liant la société Vedel location et la société Promoconseil avec effet au 21 décembre 2022 et en ordonnant l’expulsion de cette dernière des locaux loués (pièce 11 - défendeur). Cette décision a été confirmée par la cour d’appel de [Localité 1] dans un arrêt du 30 avril 2024 (pièce 12 - défendeur).

Dès lors, la demande de Promoconseil est devenue sans objet et la société sera donc déboutée de sa demande.

II- Sur le dépôt de garantie.

Le bail commercial du 17 décembre 2012 prévoit dans son article VIII que le dépôt de garantie d’un montant de 1 800 euros restera acquis à la bailleresse dans le cas de résiliation du bail par suite d’inexécution d’une des conditions pour une cause quelconque imputable au preneur à titre de dommages-intérêts sans préjudice de tous autres.

La jurisprudence est constante sur la qualification d’une telle clause qui constitue une clause pénale, permettant au juge d’exercer un pouvoir modérateur en vertu des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

En l’espèce, le montant du dépôt de garantie a été fixé par les parties à la somme de 1 800 euros qui correspond à un loyer mensuel hors charges et hors taxes, le loyer principal annuel ayant été fixé à la somme de 21 600 euros.

Dans sa décision du 13 juin 2023, le juge des référés constatait déjà le non paiement de loyers, charges et indemnités d’occupation à hauteur de 9 440 euros.

Au regard de ces éléments, la présente clause n’apparaît pas manifestement excessive eu égard au préjudice subi par le bailleur en lien avec la résiliation judiciaire anticipée du bail commercial.

Par conséquent, le dépôt de garantie versé par la société Promoconseil à la société Vedel lui restera acquis.

III- Sur la résistance abusive.

En application des dispositions combinées de l’article 32-1 du Code de procédure civile et 1240 du Code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte. Dès lors, l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit d’agir ou de se défendre en justice - qui ne peuvent à eux-seuls justifier une condamnation à des dommages-intérêts- ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus.  

En l’espèce, la société Vedel se contente de faire état d’un préjudice important et de solliciter des dommages et intérêts pour préjudice abusive sans caractériser les actes de la société Promoconseil qui caractériserait un tel abus dans le cadre de la présente procédure judiciaire au fond et de décrire le préjudice qui en aurait résulté pour elle.

Par conséquent, la société Vedel sera déboutée de sa demande.

IV- Sur les mesures de fin de jugement

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

En l'espèce, la société Promoconseil, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

2- Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. II peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n’y a lieu à condamnation ».

En l'espèce, la société Promoconseil, condamnée aux dépens, versera à la société Vedel une somme qu'il est équitable de fixer à 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il n'y a pas lieu d'indemniser la société Promoconseil de ses propres frais irrépétibles qu'elle conservera à sa charge.

3- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue de l’article 3 du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cette disposition s’applique aux instances introduites devant la juridiction du premier degré après le 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucun élément d’espèce de la présente procédure ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe, assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DEBOUTE la S.A.R.L Promoconseil de sa demande de résolution du contrat de bail commercial du 17 décembre 2012 conclu avec la S.C.I Vedel location ;

JUGE que le dépôt de garantie versé par la S.A.R.L Promoconseil restera acquis au bailleur, la S.C.I Vedel location, par suite de la résiliation du bail aux torts du preneur ;

DEBOUTE la S.C.I Vedel location de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la S.A.R.L Promoconseil au paiement des entiers dépens ;

CONDAMNE la S.A.R.L Promoconseil à payer 3 000 euros à la S.C.I Vedel location au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande de la S.A.R.L Promoconseil formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE