Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

N° RG 25/00572 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DPEO

Minute n°

C/

Mme [L] [Q]

Copie exécutoire délivrée le : à :

Copie délivrée le : à : JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par Maître RETALI de la SCP CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

Mme [L] [Q], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

M. [F] [Q], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel VINCENSINI GREFFIER : Océane UTRERA

DÉBATS :

Audience publique du : 16 Mars 2026 mise en délibéré au 18 Mai 2026.

DÉCISION :

La S.A ERILIA a donné à bail à Madame [L] [Q] et Monsieur [F] [Q] un logement de type T3 situé [Adresse 4], par un acte daté du 04 avril 2025, moyennant un loyer initial mensuel de 404,22 €, outre 244,14 € de charges locatives.

Se prévalant d’un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail pour des loyers impayés à hauteur en principal de la somme de 1 231,89 €, délivré aux locataires selon acte d’huissier du 30 juin 2025, la SA ERILIA les a fait assigner en référé le 02 octobre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BASTIA, aux fins :

Constater la résiliation du bail,L’autoriser en conséquence à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [Q] et Monsieur [F] [Q], ainsi que de tous occupants de leur chef, et si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, du local sis [Adresse 5],Condamner solidairement les requis à payer la somme provisionnelle de 1 590,20 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,Condamner solidairement les requis au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisionnellement au montant actuel des loyers et des charges mensuelles et ce jusqu’à la libération effective des lieux, Condamner solidairement les requis à la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’affaire a été fixée à l’audience du 12 janvier 2026 à laquelle Madame [L] [Q] et Monsieur [F] [Q] n’ont pas comparu et a été renvoyée à l’audience du 16 mars 2026 avec avis défendeur.

A l’audience du 16 mars 2026, la SA ERILIA, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes initiales en actualisant la dette locative à la somme de 1 826,53 €. Elle précisait qu’elle avait effectué des démarches auprès des locataires afin de mettre en place un échéancier lequel n’a malheureusement pas été respecté.

Madame [L] [Q] et Monsieur [F] [Q] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été régulièrement notifiée au représentant dans le département de la Haute-Corse à la Direction des Politiques de l’État par diligence de l’huissier enregistrée le 06 octobre 2025 dans le délai de six semaines avant l’audience, et la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 04 juillet 2025, de sorte que l’assignation est recevable.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Toutefois, le juge des référés n'a pas à relever l'urgence lorsqu'il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention.

L’article 835 alinéa 2 du même code dispose aussi que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des différents décomptes et du commandement de payer, la preuve de la défaillance à l’obligation de règlement des loyers incombant aux locataires n’est pas sérieusement contestable, ce qui conduit à considérer comme acquises les conditions fixées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, le bail signé par les parties comporte une clause résolutoire, rappelée dans le commandement de payer délivré le 30 juin 2025. Il s’ensuit, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, que l’action est fondée, le paiement du loyer constituant une des obligations principales du locataire, en application du bail et des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail, six semaines après la délivrance du commandement de payer, soit à compter du 12 août 2025.

Sur les demandes d’expulsion, du paiement à titre provisionnel de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation

L’expulsion n’est pas une sanction de la mauvaise foi du locataire, mais la conséquence juridique de l’application du contrat de bail et des dispositions légales : le bail étant résilié pour défaut de paiement des loyers et charges, même si ce défaut de paiement est indépendant de toute mauvaise foi du locataire, cette résiliation entraîne automatiquement pour le locataire la perte de son droit d’occupation du local anciennement donné à bail.

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre.

Par conséquent, en l’état des éléments dont dispose la juridiction, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [Q] et Monsieur [F] [Q] de leurs biens, et de toutes personnes de son chef, dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique.

S’agissant de la dette locative, la SA ERILIA verse aux débats un relevé de compte, dont le solde de 1 826,53 € est arrêté au 12 mars 2026, en ce compris des frais de justice facturés les 04 septembre 2025 et 04 décembre 2025 pour un montant total de 277,33 €.

Il s’ensuit que l’indemnité provisionnelle doit être fixée à la somme de 1 549,20 € déduction faite des frais de justice qui n’entrent pas dans les loyers, charges et indemnités d’occupation courus au jour de l’assignation, et il y a lieu de condamner Madame [L] [Q] et Monsieur [F] [Q] à payer cette somme à la SA ERILIA.

Le maintien dans les lieux de Madame [L] [Q] et Monsieur [F] [Q], sans droit ni titre, depuis la résolution du bail, cause à la bailleresse un préjudice incontestable, ce qui justifie que Madame [L] [Q] et Monsieur [F] [Q] soient tenus au paiement, à titre provisionnel, et jusqu’à la libération des lieux, d’indemnités d’occupation égales aux montants des loyers contractuels et des charges payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, soit à partir du 12 août 2025, date de la résiliation du bail.

Il résulte en outre du relevé de compte détaillé établi le 12 mars 2026 que le montant du loyer et des charges s’élève à la somme de 649,91 €.

Sur la demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile et les demandes accessoires

Au regard des débats, il ne paraît pas inéquitable de condamner Madame [L] [Q] et Monsieur [F] [Q] au règlement à la SA ERILIA de la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes à l’instance, il y a lieu de mettre à la charge de Madame [L] [Q] et Monsieur [F] [Q] les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat.

L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Muriel VINCENSINI, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort, susceptible d’appel,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, les articles 1103, 1741 du code civil et les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail et le commandement visant la clause résolutoire,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation signé le 04 avril 2025 entre la SA ERILIA et Madame [L] [Q] et Monsieur [F] [Q] concernant un logement sis [Adresse 5], à la date du 12 août 2025,

DISONS que Madame [L] [Q] et Monsieur [F] [Q] sont depuis lors occupant sans droit ni titre,

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [Q] et Monsieur [F] [Q] à payer à SA ERILIA, à titre provisionnel, la somme de 1 549,20 € représentant le solde des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 12 mars 2026, avec intérêts au taux légal, à compter de la décision,

DEBOUTONS la SA ERILIA du surplus de sa demande au titre de l’indemnité provisionnelle correspondant à des frais de justice,

DISONS qu'à défaut pour Madame [L] [Q] et Monsieur [F] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 6] [Adresse 5] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

DISONS qu’il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais de la personne expulsée, dans tel garde-meubles désigné par elle ou à défaut par le bailleur,

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [Q] et Monsieur [F] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 649,91 €,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [Q] et Monsieur [F] [Q] à payer à la SA ERILIA la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS que Madame [L] [Q] et Monsieur [F] [Q] seront tenus aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, ceux de l’assignation et de la notification au représentant de l’Etat,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Mme UTRERA Mme VINCENSINI