Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

N° RG 25/00190 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DL72

Minute n°

Mme [G] [I]

C/

M. [S] [R]

Copie exécutoire délivrée le : à :

Copie délivrée le : à : JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

Mme [G] [I], demeurant [Adresse 2], représentée par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA substitué par Me Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

M. [S] [R], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Wajdi DAAGI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel VINCENSINI GREFFIER : Océane UTRERA

DÉBATS :

Audience publique du : 16 Mars 2026 mise en délibéré au 18 Mai 2026.

DÉCISION :

Madame [G] [I] a donné à bail à Monsieur [S] [R], un logement de type T2 situé [Adresse 4] [Adresse 5], suivant un contrat de location en date du 25 février 2015, moyennant un loyer initial mensuel de 480 € outre 40 € de charges locatives.

Se prévalant d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour des loyers impayés et charges à hauteur de 1 713,70 € en principal, délivré au locataire le 07 janvier 2025, la bailleresse l’a fait assigner en référé, par acte en date du 24 avril 2025, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BASTIA, aux fins de :

Ordonner l’expulsion du requis et de tous occupants de son chef sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, au besoin avec l’assistance de la force publique,Condamner le requis à payer la somme de 1 665,92€ au titre des loyers impayés au 06 mars 2025,Condamner le requis au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 562,59 € par mois depuis le 1er avril 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux,Condamner le requis à payer la somme de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 07 janvier 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 08 septembre 2025, renvoyée à trois reprises à la demande des parties, et retenue lors de l’audience du 16 mars 2026.

Madame [G] [I], représentée par un avocat, a maintenu ses demandes initiales et s’est opposée à la demande de délais de paiement. Elle transmettait un décompte actualisé de la dette locative à la somme de 2 028,51 € arrêtée au 1er avril 2025.

Monsieur [S] [R], représenté par son avocat, a sollicité des délais de paiement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Toutefois, le juge des référés n'a pas à relever l'urgence lorsqu'il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention.

L’article 835 alinéa 2 du même code dispose aussi que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des différents décomptes et du commandement de payer, la preuve de la défaillance à l’obligation de règlement des loyers incombant aux locataires n’est pas sérieusement contestable, ce qui conduit à considérer comme acquises les conditions fixées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, le bail signé par les parties comporte une clause résolutoire, rappelée dans le commandement de payer délivré le 07 janvier 2025. Il s’ensuit, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, que l’action est fondée, le paiement du loyer constituant une des obligations principales du locataire, en application du bail et des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail, deux mois après la délivrance du commandement de payer, soit à compter du 07 mars 2025.

Sur les demandes d’expulsion, du paiement à titre provisionnel de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation

L’expulsion n’est pas une sanction de la mauvaise foi du locataire, mais la conséquence juridique de l’application du contrat de bail et des dispositions légales : le bail étant résilié pour défaut de paiement des loyers et charges, même si ce défaut de paiement est indépendant de toute mauvaise foi du locataire, cette résiliation entraîne automatiquement pour le locataire la perte de son droit d’occupation du local anciennement donné à bail.

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [R] du logement [Adresse 6], et de toutes personnes de son chef, dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique.

En revanche, la demande d’astreinte assortissant l’expulsion de la personne et de ses meubles présentée par Madame [G] [I] n’est pas justifiée, l’expulsion ordonnée étant déjà assortie des moyens légaux en permettant l’exécution. En conséquence cette demande sera rejetée.

S’agissant de la dette locative, Madame [G] [I] verse aux débats un relevé de compte, dont le solde est arrêté au 1er avril 2025, actualisant le montant de la dette locative de Monsieur [S] [R] à la somme de 2 028,51€ €, en ce compris des frais du commandement de payer facturés le 17 janvier 2025 pour un montant de 131,60 €.

Il s’ensuit que l’indemnité provisionnelle doit être fixée à la somme de 1 896,91 € déduction faite des frais de justice qui n’entrent pas dans les loyers, charges et indemnités d’occupation courus au jour de l’assignation, et il y a lieu de condamner Monsieur [S] [R] à payer cette somme à Madame [G] [I].

Le maintien dans les lieux de Monsieur [S] [R], sans droit ni titre, depuis la résolution du bail, cause à la bailleresse un préjudice incontestable, ce qui justifie que Monsieur [S] [R] soit tenu au paiement, à titre provisionnel, et jusqu’à la libération des lieux, d’indemnités d’occupation égales aux montants des loyers contractuels et les charges payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, soit à partir du 07 mars 2025 et des charges, soit la somme de 553,03 €, correspond au loyer du logement charges comprises fixé à la date de résiliation du bail.

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Lors de l’audience, Monsieur [S] [R] sollicite l’octroi de délais de paiement. Il ne formule toutefois aucune proposition d’échéancier.

Madame [G] [I] s’oppose à cette demande.

Au regard des pièces du dossier, Monsieur [S] [R] ne justifie pas de sa situation financière actuelle, les éléments produits étant anciens. Il ne justifie donc pas être en capacité de payer son loyer courant ainsi qu’une mensualité supplémentaire afin d’apurer sa dette.

De surcroît, il ne fait aucune proposition quant à la mensualité qu’il pourrait assumer et il ne démontre pas avoir repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience.

Partant, Monsieur [S] [R] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande d’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les demandes accessoires

Au regard des débats, il ne paraît pas inéquitable de condamner Monsieur [S] [R] au règlement à Madame [G] [I] de la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes à l’instance, il y a lieu de mettre à la charge de Monsieur [S] [R] les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Muriel VINCENSINI, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort, susceptible d’appel,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, les articles 1103, 1741 du code civil et les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail et le commandement visant la clause résolutoire,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation à la date du 07 mars 2025,

DISONS que Monsieur [S] [R] est occupant sans droit ni titre depuis lors,

CONDAMNONS Monsieur [S] [R] à payer à Madame [G] [I], à titre provisionnel, la somme de 1 896,91 € représentant le solde des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 1er avril 2025,

DEBOUTONS Madame [G] [I] du surplus de sa demande au titre de l’indemnité provisionnelle correspondant à des frais de justice,

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [S] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 6] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais de la personne expulsée, dans tel garde-meubles désigné par elle ou à défaut par le bailleur,

DEBOUTONS Madame [G] [I] de sa demande d’astreinte,

CONDAMNONS Monsieur [S] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 07 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DEBOUTONS Monsieur [S] [R] de sa demande délais de paiement,

CONDAMNONS Monsieur [S] [R] à payer à Madame [G] [I] la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS que Monsieur [S] [R] sera tenu aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Mme UTRERA Mme VINCENSINI