Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- Site ATHENA [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02774 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JQOP Section 2 CG République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 15 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. LA PERLE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Alexandra KENNEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 78

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Z] [I] né le 03 Avril 1986 à [Localité 2] (SEINE-ET-MARNE), demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Avril 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 juin 2026 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Selon contrat du 18 août 2024, la SCI LA PERLE a donné à bail à Monsieur [Z] [I], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 760 euros, outre les provisions sur charges d’un montant de 30 euros.

Le 18 août 2025, la SCI LA PERLE à fait délivrer au locataire un double commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale d’un montant de 2270 euros, au titre des loyers et des charges échus et impayés au 13 août 2025 et de justifier d’une attestation d’assurance locative garantissant les risques locatifs visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, la SCI LA PERLE a assigné Monsieur [Z] [I], devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse.

L’affaire a été appelée et retenue le 28 avril 2026.

A l’audience, la SCI LA PERLE, présente et représentée par son conseil, a repris oralement le bénéfice de son assignation transmise le 31 octobre 2025. Elle demande au tribunal de : Constater la résiliation du contrat de location, subsidiairement l'ordonner,Ordonner, en conséquence l’expulsion de Monsieur [Z] [I] ainsi que celle de toutes personnes dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution.Ordonner que faute par Monsieur [Z] [I] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est.Condamner Monsieur [Z] [I] :Au paiement de la somme ci-dessous indiquée, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats.Au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir.Au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir.Au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir.Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

La SCI LA PERLE rappelle que le locataire ne se s’est pas acquitté du paiement de son loyer et qu’il est redevable de la somme de 2270 euros selon décompte arrêté au 13 août 2025. Elle précise avoir fait délivrer un commandement de payer aux fins de régularisation des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux. Dans ce contexte, elle sollicite la résiliation du bail.

Monsieur [Z] [I], régulièrement convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception, n’est n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la SCI LA PERLE justifie avoir saisi la CCAPEX le 19 août 2025, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience, par voie électronique selon les modalités fixées par décret.

En l'espèce, la copie de l'assignation a été notifiée au préfet le 27 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 28 avril 2026.

La demande formée par la SCI LA PERLE est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa version résultant de la loi n° 2023-68 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de deux mois, et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [Z] [I], le 18 août 2025, pour un arriéré de loyers et charges de 2270 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 octobre 2025

Sur le paiement des loyers, charges impayés et indemnités d'occupation

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

En l'espèce, la SCI LA PERLE verse aux débats le contrat de bail ainsi que le décompte des loyers et charges impayés, établissant les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces produites que la dette locative de Monsieur [Z] [I] s'élevait à la somme de 2 270 euros au mois d'août 2025, au titre des loyers et charges impayé pour les mois de juin, juillet et août 2025, concernant le logement situé [Adresse 3].

A l’audience, la SCI LA PERLE précise avoir perçu, depuis le mois de novembre 2025, la somme mensuelle de 244 euros par la caisse d’allocations familiales, soit un total de 1 952 euros.

Il convient dès lors de déduire ce montant du décompte produit par la société bailleresse.

Par conséquent, Monsieur [Z] [I] sera condamné à payer à la SCI LA PERLE la somme de 318 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve de tous paiements intervenus postérieurement au décompte produit, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 octobre 2025.

Monsieur [Z] [I] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 19 octobre 2025 jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, soit la somme de 790 euros, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la SCI LA PERLE de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur l'expulsion

La résiliation du bail étant constatée à compter du 19 octobre 2025, Monsieur [Z] [I] se trouve depuis lors occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3].

Il convient dès lors d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dudit logement, avec si besoin est le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

S'agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux lors de l'expulsion, il sera fait application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé que la trêve hivernale, prévue par l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, suspend toute mesure d'expulsion du 1er novembre au 31 mars de chaque année.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [Z] [I] succombant à l'instance, il sera condamné aux entiers dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 août 2025 et celui de l'assignation du 23 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L'équité commande de faire droit à la demande de la SCI LA PERLE à hauteur de 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action de la SCI LA PERLE recevable ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 août 2024 entre la SCI LA PERLE et Monsieur [Z] [I], sont réunies à la date du 19 octobre 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail ;

ORDONNE l'expulsion de Monsieur [Z] [I] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 3], avec si besoin est le concours de la force publique ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à la SCI LA PERLE la somme de 318 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d'août 2025, sous réserve de tous paiements postérieurs, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 790 euros à compter du 19 octobre 2025 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à la SCI LA PERLE la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 août 2025 et de l'assignation du 23 octobre 2025 ;

RAPPELLE que la trêve hivernale, prévue par l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, suspend toute mesure d'expulsion du 1er novembre au 31 mars de chaque année ;

DIT que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 15 juin 2026, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,