Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

■

N° RG 26/52415 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCKGF

N° : 7

Assignation du : 24 Mars 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 19 juin 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière. DEMANDERESSE

La société SEQENS, SA D’HLM et société à mission [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Fabienne BALADINE, avocate au barreau de PARIS - #B0744

DEFENDERESSE

La société par actions simplifiée DT CONSEILS [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Maître Sandra BELSKY, avocate au barreau de PARIS - #C2567

DÉBATS

A l’audience du 22 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière, Suivant acte sous seing privé en date du 23 mai 2012, Madame [I] [A] a donné à bail commercial à la société Itech Consulting pour une durée de 9 années à compter du 15 juin 2012, un local situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 900 euros HT, payable d’avance.

Suivant acte authentique reçu par Maître [D] [Z], notaire à [Localité 1], les consorts [A] ont vendu à la société Seqens l’immeuble sis [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2026, la société Seqens a assigné la société DT Conseils venant aux droits de la société Itech Consulting en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

- l’expulsion dela société DT Conseils ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

- la condamnation dela société DT Conseils à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 22.414,60 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025,

- la condamnation dela société DT Conseils au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer majoré de 10% jusqu’à la date de restitution effective des locaux,

- la condamnation dela société DT Conseils au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions développées lors de l'audience du 22 mai 2026, la société Seqens, représentée par son Conseil, maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 24.409,88 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 et à titre subdisiaire 23.836,27 euros. Elle sollicite le débouté de la défenderesse.

A l’appui de ses prétentions, la société Seqens fait valoir que le rappel d’indexation a été effectué le 10 juillet 2024 de sorte que la demande pour l’année 2020 n’encourt pas la prescription quinquennale, précisant en outre que l’asssignation a été délivrée le 24 mars 2026. A titre subsidiaire, elle précise que le rappel pour l’année 2020 et jusqu’au 24 mars 2021 est de 573,61 euros. Elle ajoute que la prescription éventuelle de 2020 ne signifie pas que l’année de base de l’indexation soit juridiquement prescrite et qu’il ne pourrait y être référé pour calculer ler loyer postérieur à cette date. Elle expose qu’une somme de 7.500 euros ayant été créditée par erreur sur le compte de la défenderesse. Elle rappelle qu’aux termes du contrat de bail, le preneur est tenu de souffrir des travaux temporaires.

Par conclusions dévelopées oralement lors de l’audience, la société DT Conseils sollicite dire n’y avoir lieu à référés.

A titre subsidiaire, elle sollicite le débouté de la demanderesse en raison de la nullité du commandement de payer et sa condamnation à titre provisionnel au paiement des sommes de: - 5.000 euros à titre de dommages et intérêts - 444,80 euros au titre des frais de constat.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la suspension de la clause résolutoire et les plus larges délais de paiement.

A l’appui de ses prétentions, la société DT Conseils fait valoir que la société Seqens a indexé le loyer de manière rétroactive sur la période du 15 juin 2020 au 31 juillet 2024 et se prévaut de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, estimant que la demanderesse ne pouvait se prévaloir d’indexations antérieures au 24 mars 2021 puisque l’assignation date du 124 mars 2026. Elle précise que les calculs sont erronés puisqu’ils prennent en compte l’année 2020. Elle prétend que le décompte figurant au commandement de payer est nul car comportant des sommes prescrites et imprécises. La sociét DT Conseils fait en outre valoir l’existence de travaux et du trouble de jouissance en résultant.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2026.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante, un commandement qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.

Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Selon jurisprudence constante, le délai commence à courir à partir du moment où la dette est exigible.

En l’espèce, l’assignation ayant été délivrée le 24 mars 2026, la demanderesse ne peut se prévaloir d’indexations antérieures au 24 mars 2021, le courrier du 10 juillet 2024 n’ayant aucune valeur interruptive de prescription. Il convient dès lors de constater l’existence d’une contestation sérieuse sur les sommes sollicitées antérieures au 24 mars 2021.

Aux termes de l’article X du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 10 février 2025, la société Seqens a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance de manière suffisamment explicite pour permettre à la société DT Conseils d'en vérifier le bien fondé et doit être considéré comme valable à concurrence des sommes exigibles.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire au 10 mars 2025.

Sur les délais

Aux termes de l'article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société DT Conseils ne verse aux débats aucun élément sur sa situation financière permettant d’apprécier sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire dans l’attente et sera par conséquent déboutée de ces chefs de demandes.

L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. 

En l’espèce, la demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale et son montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande. L’ indemnité d’occupation sera mise à la charge de la défenderesse depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, et fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires

2/ Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande de la bailleresse au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La société Seqens démontre que le virement de 7.500 euros crédité sur le compte locataire puis débité fait suite à une erreur de calcul et la société DT Conseils ne démontre pas à l’inverse avoir procédé à un tel versement.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la société Seqens n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 23.836,27 euros déduction faite des sommes faisant l’objet de contestations sérieuses puisque antérieures au 24 mars 2021 et étant précisé que la prescription desdites sommes n’empêcherait pas de se référer à cette période pour le calcul des loyers postérieurs.

La société DT Conseils sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 23.836,27 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de mai 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 sur la somme de 13.552,36 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les demandes de la défenderesse

En l’espèce, les travaux s’inscrivent dans un programme de rénovation énergétique et le bail contient une clause de souffrance aux termes de laquelle le locataire doit souffrir pendant toute la durée du bail des travaux réalisés par le bailleur sans pouvoir prétendre à aucune indemnité. Si la gêne occasionnée est incontestable, il résulte du procès verbal de constat que le local reste accessible par l’arrière. En outre, aucune pièce n’est produite de nature à démontrer l’existence d’un préjudice économique en lien avec ces travaux.

La demande de provision à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance encouru se heurte donc à une contestation sérieuse et sera rejetée. Rien ne justifie davantage de condamner la demanderesse au reboursement à la défenderesse des frais de constat d’huissier et cette demande sera également rejetée.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société DT Conseils qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de plein droit au 10 mars 2025 de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la société DT Conseils devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 3], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnonsla société DT Conseils à payer à la société Seqens une provision de 23.836,27 euros (vingt trois mille huit cent trente six euros vingt sept centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme de mai 2026 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 sur la somme de 13.552,36 euros (treize mille cinq cent cinquante deux euros trente six centimes) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;

Condamnons la société DT Conseils à payer à la société Seqens une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er juin 2026 et jusqu'à la date de son départ effectif ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

Déboutons la société DT Conseils de sa demande de dommages et intérêts;

Déboutons la société DT Conseils de sa demande de condamnation de la société Seqens au paiement des frais de constat;

Déboutons la société DT Conseils de sa demande de délais;

Condamnons la société DT Conseils, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 février 2025;

Condamnons la société DT Conseils au paiement à la société Seqens de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile .

Fait à [Localité 1] le 19 juin 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY