Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Alice ANTOINE ; [J] [K]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/09362 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBB4J

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le vendredi 12 juin 2026

DEMANDERESSE Madame [E] [S], demeurant [Adresse 1] comparante en personne assistée de Me Alice ANTOINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0441

DÉFENDERESSE S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

COMPOSITION DU TRIBUNAL Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 avril 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 12 juin 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/09362 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBB4J

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 12 janvier 2015, la SA ELOGIE SIEMP a donné à bail à Mme [E] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 389, 76 euros et outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2025, Mme [E] [S] a fait assigner la SA ELOGIE SIEMP devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 1] aux fins de condamnation sous le bénéficie de l’exécution provisoire à : - ordonner à la SA ELOGIE SIEMP dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement de procéder à la réalisation des travaux suivants sous astreinte de 100 euros par jours de retard : réfection de l’étanchéité du toit-terrasse pour mettre fin aux infiltrations,traitement de l’humidité et des moisissures avec réfection des supports dégradés,remise en état du chauffage,réparation ou remplacement du store extérieur,révision du système de ventilation et des aérateurs de fenêtres,réfection du système d’évacuation des eaux pluviales sur le balcon,remise en état de la salle de bains (carrelage non achevé),- autoriser Mme [E] [S] à suspendre sans consignation le paiement de son loyer jusqu’à parfait achèvement des travaux, - condamner la SA ELOGIE SIEMP à verser à Mme [E] [S] une pénalité complémentaire de 500 euros par mois de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois jusqu’à l’exécution complète des travaux, - condamner la SA ELOGIE SIEMP à reloger Mme [E] [S] et sa fille pendant toute la durée des travaux dans un logement temporaire disposant a minima d’une chambre, d’une salle d’eau et de sanitaires privatifs à la charge intégrale du bailleur, - dispenser Mme [E] [S] du paiement de son loyer durant la période de relogement temporaire dans le cas où le local ne disposerait pas d’un coin cuisine équipée, - condamner le bailleur à prendre en charge les frais de déménagement, garde-meubles, consommation eau et électricité du logement initial durant la période de non occupation, - condamner la SA ELOGIE SIEMP à verser à Mme [E] [S] la somme de 14 500 euros au titre du préjudice de jouissance entre janvier 2023 et juin 2025, outre 240 euros correspondant aux frais de constat d’huissier, - enjoindre la SA ELOGIE SIEMP de produire l’ensemble des justificatifs afférents à la régularisation des charges et dire qu’à défaut aucun rappel ne pourra être retenu à l’encontre de la locataire, - condamner la SA ELOGIE SIEMP à rembourser les sommes indûment perçues au titre des charges injustifiées avec intérêts au taux légal à compter de chaque paiement indu, - condamner la SA ELOGIE SIEMP aux dépens.

A l'audience du 8 avril 2026, Mme [E] [S], représentée par son conseil a réitéré les demandes de son assignation sauf à actualiser le préjudice de jouissance à la somme de 19 500 euros et a sollicité la restitution de 1311, 38 euros au titre des frais de chauffage 2024 et le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [E] [S] se fonde sur l'obligation de délivrance d'un logement décent du bailleur, obligation non respectée en l'espèce selon elle en raison de nombreux désordres tels que l’absence de chauffage, des infiltrations des problèmes d’humidité et de moisissures constatés tant par constat d’huissier le 17 octobre 2025 que par l’expert de sa compagnie d’assurance. Elle soutient que les désordres persistent en dépit d’une intervention d’une société mandatée par le bailleur en 2023, qu’elle en a informé le bailleur et a multiplié les démarches en vain. Elle ajoute être en invalidité et souffrir de nombreuses pathologies respiratoireS et sollicite que le trouble de jouissance soit réparé et qu’à défaut de travaux, elle puisse être relogée par le bailleur.

La SA ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil a déposé des conclusions écrites soutenues oralement et sollicite à titre principal le débouté de l’ensemble des demandes et à titre subsidiaire que le préjudice de jouissance soit évalué à de plus justes proportions. Elle sollicite en outre la condamnation de Mme [E] [S] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SA ELOGIE SIEMP indique que le logement était décent lors de la signature du bail en 2015, que l’immeuble a été réhabilité et des travaux réalisés au cours de l’année 2023 et terminés en octobre 2023 portant notamment sur la peinture et le carrelage dans son appartement, que ces travaux ont été correctement réalisés la locataire ayant signé le quitus de fin de travaux à l’époque. Elle indique que d’autres interventions ont été diligentées en 2024 en lien avec des infiltrations mais que la locataire a bloqué l’accès à son logement empêchant les interventions. Le bailleur soutient que la locataire instrumentalise la procédure pour obtenir un nouveau logement, que l’entreprise n’a relevé aucun désordre en décembre 2024, et en 2026 le chauffage fonctionnait parfaitement, qu’elle ne rapporte pas la preuve de la persistance des désordres à la suite des interventions en 2025 et 2026. Elle ajoute que la preuve d’un préjudice de jouissance actuel n’est pas rapportée, qu’à cet égard le montant sollicité est supérieur au montant du loyer alors que le logement est habitable.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistances et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, et que les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.

En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer ou une indemnisation de son préjudice.

En l'espèce, Mme [E] [S] allègue de divers manquements à l'obligation de délivrance du bailleur pour lesquels elle sollicite que le bailleur soit enjoint à exécuter les travaux et à défaut, la reloger :

- des problèmes d’infiltrations, d’humidité et de moisissures, en lien avec l’étanchéité du toit terrasse - une absence de chauffage, - la réparation du store extérieur, - l’absence d’évacuation des eaux pluviales sur le balcon, - le carrelage non achevé de la salle de bain

Il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver en application des dispositions de l’article 1353 du code civil.

Il doit être rappelé qu’en la matière nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, dès lors l’ensemble des mains courantes, plainte et autres courriers adressés par la requérante à son bailleur, à l’ADIL ou à la mairie pour évoquer les désordres prétendument subis ne saurait être retenu comme preuve de ses allégations.

S’agissant de l’absence de chauffage, il sera observé qu’aucune difficulté concernant le bon fonctionnement du chauffage n’a été constatée lors de l’état des lieux entrant dressé en plein hiver le 22 janvier 2015. Le constat de commissaire de justice établi le 17 octobre 2024 qui relève seulement que les radiateurs de la chambre et de la salle de bain « sont froids » n’est pas suffisant à établir un dysfonctionnement du chauffage alors même que, s’agissant d’un chauffage collectif, il est possible qu’il n’ait pas été remis en marche à cette période de l’année. Enfin, la SA ELOGIE SIEMP verse aux débats un compte rendu d’intervention d’ENGIE du 26 février 2026 portant sur des prises de mesures sur des bouches VMC dans le local et qui atteste du bon fonctionnement de l’eau chaude et du chauffage. En l’absence d’élément contraire, il sera considéré que Mme [E] [S] ne rapporte pas la preuve d’un dysfonctionnement du chauffage et sera déboutée de sa demande à ce titre.

S’agissant de la réparation du store extérieur, il résulte de la lecture du constat de commissaire de justice établi le 17 octobre 2024 que ce store n’est pas correctement fixé en ce que la partie supérieure n’est pas raccordée et est fixé avec du scotch d’une part, que la vis n’est pas fixée correctement d’autre part.

La SA ELOGIE SIEMP verse aux débats un courriel du 16 décembre 2024 de M [X] de la société ABC Bâtiment mandatée par le bailleur pour la réhabilitation de l’immeuble et qui confirme que la fixation du store extérieur reste à réaliser au domicile de Mme [E] [S]. En l’absence d’élément confirmant la bonne réalisation de cet acte, il sera enjoint à la SA ELOGIE SIEMP de faire procéder à la fixation du store extérieur au domicile de Mme [S] dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement.

S’agissant de l’absence d’évacuation des eaux pluviales sur le balcon, il résulte de la lecture du constat de commissaire de justice établi le 17 octobre 2024 que l’eau de pluie sur le balcon coté séjour et chambre est stagnante et ne s’évacue pas correctement. Il semble que ce défaut d’évacuation est en lien avec l’obstruction des siphons et de la pissette selon le courriel de M [Y] [X] du 16 décembre 2024. Il sera donc enjoint à la SA ELOGIE SIEMP de faire procéder à la désobstruction des siphons et de la pissette situés sur le balcon du logement de Mme [S] dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement.

S’agissant du carrelage de la salle de bain, Mme [S] ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir une difficulté portant sur le carrelage de la salle de bain. Elle a par ailleurs signé le quitus de fin de travaux sans aucune réserve, lequel porte notamment sur le carrelage. Les photos de l’appartement versées aux débats par le bailleur démontre que les travaux ont été effectués correctement et qu’il n’existe pas de difficulté relative au carrelage de la salle de bain.

La locataire sera déboutée de sa demande à ce titre.

Enfin, Mme [E] [S] allègue avoir constaté l’apparition de moisissures et traces en lien avec le système de ventilation et des aérateurs de fenêtres défaillants et à l’origine de traces noires sur ses rideaux et d’apparition de traces d’humidité chez elle. Elle indique que ces traces sont apparues à la suite de la réalisation des travaux sur le toit terrasse et d’un dégât des eaux consécutif à ces travaux à l’origine d’infiltrations à son domicile.

Au soutien de ses prétentions, elle verse le constat de commissaire de justice qui relève la présence de discrètes traces d’humidité au niveau du meuble bas de la cuisine et des traces d’infiltrations au niveau du murs de la chambre en partie haute gauche et droite avec des traces de cloquage de la peinture et des rideaux noircis en hauteur au niveau de l’ aérateur des fenêtres dans la chambre et le salon.

Un rapport d’expertise daté du 24 septembre 2024 non contradictoire et rédigé par l’assureur de la locataire suite à expertise du 17 juillet 2024 évoque un dégat des eaux survenu le 7 janvier 2024 en lien avec des infiltrations au travers de la toiture de l’immeuble et survenu lors de travaux de rénovation par la société ABC Batiment. Il est spécifiquement indiqué que l’eau s’est infiltrée générant des « dommages aux embellissements locatifs de la chambre » de Mme [A]. Lors du rapport d’intervention du 28 mai 2024, le technicien note que le sinistre semble toujours actif vu le taux d’humidité relevé à 55 % au plafond de la salle de bain et de 59 % sur le mir de la chambre. Toutefois, il sera également relevé que dans son rapport d’expertise adressé le 24 septembre 2024 à la locataire, l’expert note par ailleurs que la société ABC ayant fait intervenir un plombier pour réparer l’origine du sinistre, les supports sont secs. L ‘expert chiffre le montant des travaux à la somme de 1047, 64 euros.

Or, la SA ELOGIE SIEMP justifie en outre d’une intervention sur les VMC réalisées en juin 2025 et février 2026.

Il apparaît que par son attitude, la locataire qui n’a pas permis à la société ABC Batiment de terminer la reprise des travaux de peintures consécutifs au dégat des eaux qui ne pouvait être réalisée qu’une fois les supports secs a contribué à son propre dommage du moins dans la durée de son préjudice alors m^me que le bailleur avait initié les interventions.

M [Y] [X] a ainsi indiqué au bailleur que la locataire ne lui laissait l’accès à l’appartement que les vendredis de 15 à 17 heures ayant justifié un courrier de mise en demeure en date du 12 septembre 2024 de permettre la poursuite des interventions techniques afin de ne pas bloquer la finalisation des travaux de réhabilitation.

Il n’est pas contesté que la reprise de peinture sur le coffrage au niveau de la salle de bain restait à effectuer à 16 décembre 2024 ainsi que dans la chambre; en conséquence, la SA ELOGIE SIEMP sera condamnée à procéder à ces travaux de reprises de peintures (coffrage dans le salle de bain et mur de la chambre) dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement.

Mme [A] sera déboutée du reste de ses demandes notamment s’agissant de la réfection de l’étanchéité du toit terrasse dont il n’est pas prouvé qu’elle perdure à ce jour

Mme [A] sera tenue de laisser accès à son logement pour les travaux dont la réalisation est prévue par le présent jugement sans qu’il ne soit besoin de prévoir son relogement, la nature des travaux ainsi déterminée ne nécessitant pas de quitter les lieux durant leur exécution

Il n’apparaît pas utile d’assortir dans l’execution des travaux ces injonctions d’une astreinte de 100 euros par jour de retard ou de 500 euros par mois de retard et Mme [A] sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Il ne sera pas non plus donné autorisation à la locataire de suspendre le paiement des loyers en cas de non exécution de ces travaux dont la réalisation n’a pas pour conséquence de rendre le logement inhabitable, seule l’exception d’inexcution pouvant justifier la suspension des loyers.

Sur le préjudice de jouissance

Mme [E] [S] est ainsi bien fondé en son principe à solliciter une indemnisation de son préjudice de jouissance subi.

S’agissant toutefois des nuisances olfactives, ni le commissaire de justice, ni les entreprises mandatées n’ont pu les constater, elles ne seront pas retenues dans le cadre du préjudice de jouissance.

En outre, force est de constater qu’à la suite des travaux de réhabilitation réalisés au cours de l’année 2024, l’appartement litigieux ne présente aucun aspect d’indécence, l’humidité relevée n’est que limitée dans le temps et l’origine du sinistre traitée sur le toit terrasse et par le changement des VMC par le bailleur, ainsi que les traces d’infiltration limitées, les travaux ne portant que sur des travaux de reprises de peintures, de fixation d’un store ou de débouchage d’un syphon. Le délai d’intervention doit aussi prendre en compte les difficultés pour le bailleur et les entreprises mandatées à intervenir au domicile de la locataire qui a ainsi participé à son propre préjudice.

Le préjudice de jouissance est ainsi nécessairement limité dans son montant et ne saurait en aucun cas s’élever à une somme supérieure au montant du loyer du montant du loyer l’appartement étant conforme. Le montant du préjudice de jouissance peut ainsi être fixé à 10% du loyer sur une période d’une année soit à la somme de 468 euros.

Les charges locatives

Dans le cadre de son assignation, la demande portant sur le remboursement des charges indûment perçues n’était pas chiffré. Dans le cadre de l’audience, Mme [A] sollicite la restitution de la somme de 1311, 38 euros au titre des frais de chauffage pour l’année 2024 au motif qu’elle en était privée. Elle sera toutefois déboutée de sa demande dans la mesure où elle n’a pas rapporté la preuve de l’absence de chauffage pour l’année 2024 ainsi que précédemment indiqué.

Par ailleurs, la SA ELOGIE SIEMP produisant l’ensemble des décompte, Mme [A] sera déboutée de ses demande à ce titre.

Sur les mesures accessoires

La SA ELOGIE SIEMP, qui succombe sur le principe des demandes, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité ne commande pas de faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

ENJOINT la SA ELOGIE SIEMP à faire procéder à la fixation du store extérieur au domicile de Mme [S] dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

ENJOINT la SA ELOGIE SIEMP à faire procéder à la désobstruction des siphons et de la pissette situés sur le balcon du logement de Mme [S] un délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

ENJOINT la SA ELOGIE SIEMP à faire procéder à ces travaux de reprises de peintures (coffrage dans le salle de bain et mur de la chambre) dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

RAPPELLE que Mme [E] [S] devra laisser accès à son domicile aux entreprises mandatées par la SA ELOGIE SIEMP,

DEBOUTE Mme [E] [S] de ses autres demandes au titre des travaux,

DEBOUTE Mme [E] [S] de sa demande d’astreinte,

DEBOUTE Mme [E] [S] de sa demande de relogement, y compris pendant les travaux à venir, DEBOUTE Mme [E] [S] de sa demande de suspension de loyer en cas de non réalisation des travaux dans le délai,

CONDAMNE la SA ELOGIE SIEMP à verser à Mme [E] [S] la somme de 468 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE la SA ELOGIE SIEMP à verser à Mme [E] [S] la somme de 240 euros en remboursement des frais de constat d’huissier,

DEBOUTE Mme [E] [S] de sa demande au titre de la restitution des charges de chauffage 2024,

DEBOUTE Mme [E] [S] de ses autres demandes au titre des charges,

DEBOUTE Mme [E] [S] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la SA ELOGIE SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure pénale,

CONDAMNE la SA ELOGIE SIEMP aux dépens ,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection