Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

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Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11149 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPKF

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT rendu le 16 juin 2026

DEMANDERESSE S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, [Adresse 1], représentée par le cabinet de Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #P0516

DÉFENDEUR Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 25 mars 2026

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 16 juin 2026 par Mathilde BAILLAT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 16 juin 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/11149 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPKF

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu électroniquement le 18 août 2021 prenant effet le 23 août 2021, Monsieur [B] [K], représenté par son mandataire de gestion immobilière, la S.A.S. MON BEL APPART, a donné à bail à Monsieur [H] [T] un studio non meublé situé au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 635 euros et 60 euros de provisions sur charges locatives récupérables.

Suivant contrat de cautionnement du 18 août 2021, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de Monsieur [B] [K] pour le paiement des loyers et charges dus par le locataire, dans le cadre du dispositif VISALE mis en place entre l'Etat et les partenaires sociaux pour sécuriser les loyers dans le parc privé.

Des loyers étant demeurés impayés et après avoir procédé aux paiements entre les mains du bailleur, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2025 un commandement de payer la somme de 4 140,90 euros à Monsieur [H] [T] au titre de son arriéré locatif, visant la clause résolutoire contractuelle.

La Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [H] [T], le 8 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location, - ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [T] et de tout occupant de son chef avec toutes conséquences de droit, - condamner Monsieur [H] [T] à lui payer la somme de 6 419,62 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 septembre 2025 sur la somme de 4 140,90 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, - condamner Monsieur [H] [T] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 27 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 mars 2026, lors de laquelle, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, et actualise sa créance à la somme de 8 705,56 euros, selon décompte en date du 2 mars 2026. Elle précise que la dette est en augmentation et que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant. Elle ne sollicite ni délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [H] [T], bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 juin 2026 où elle a été mise à disposition des parties au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé qu'aux termes de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier de son débiteur.

En l'espèce, le contrat de cautionnement reprend les conditions permettant l'engagement de caution de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES et le fait que les quittances qui lui sont délivrées la subrogent dans tous les droits et actions de la bailleresse sur les sommes versées. La subrogation permet à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du contrat de bail, ainsi qu'en fixation d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES produit les quittances subrogatives visant les sommes qu'elle a versées.

Il en résulte que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions du bailleur.

Au terme de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

L'action de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'expulsion

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 18 août 2021 prenant effet le 23 août 2021 contient une clause résolutoire (clause 6) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 5 septembre 2025, pour la somme en principal de 4 140,90 euros, hors coût de l'acte.

Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, aucun paiement n'étant intervenu dans ce délai, de sorte que la demanderesse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 novembre 2025.

Monsieur [H] [T], ni comparant ni représenté, n'apporte aucun élément sur sa situation ni aucune explication de nature à envisager son maintien dans les lieux et ne sollicite ni délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [T] reste lui devoir la somme de 8 705,56 euros à la date du 6 mars 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échus à cette date.

Monsieur [H] [T], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et ne justifie d'aucun paiement libératoire.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 8 705,56 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 septembre 2025 sur la somme de 4 140,90 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [H] [T] sera par ailleurs condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, payable dans les mêmes conditions, à compter de l'échéance du 7 mars 2026 jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 septembre 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 18 août 2021 prenant effet le 23 août 2021entre Monsieur [B] [K] et Monsieur [H] [T] concernant le studio non meublé situé au [Adresse 4] à [Localité 2] sont réunies à la date du 6 novembre 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [H] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le studio non meublé situé au [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8 705,56 euros (huit mille sept cent cinq euros et cinquante-six centimes) selon décompte arrêté au 6 mars 2026 correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025 sur la somme de 4 140,90 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 7 mars 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] aux dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer du 5 septembre 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 16 juin 2026 et signé par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection