Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Yves CLAISSE, Madame [Y] [N]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Yves PAQUIS

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/02093 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7FP5

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT rendu le vendredi 12 juin 2026

DEMANDERESSE PARIS HABITAT - OPH (ANCIENNEMENT OPAC DE PARIS) E.P.I.C. dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, toque : P500

DÉFENDEURS Madame [T] [M] veuve [V] demeurant [Adresse 2] représentée par Me Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C211 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-75056-2025-13896 du 08/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Monsieur [K] [V] demeurant [Adresse 3] représenté par Me Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C211

Madame [Y] [N] demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Clémence MULLER, Greffière Décision du 12 juin 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/02093 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7FP5

DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 mars 2026

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [M] veuve [V] est locataire d'un logement à usage d'habitation loué par [Localité 1] HABITAT-OPH, situé [Adresse 3] à [Localité 2].

À la suite d'informations selon lesquelles Madame [T] [M] veuve [V] n'occuperait plus personnellement le logement depuis le mois d'octobre 2023, [Localité 1] HABITAT-OPH a diligenté diverses investigations, notamment en ayant recours aux services d'un détective privé, puis a obtenu, par ordonnance du 13 novembre 2024, la désignation d'un commissaire de justice aux fins de procéder à des constatations relatives aux conditions d'occupation des lieux.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 8 janvier, 10 janvier et 29 janvier 2025, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [T] [M] veuve [V], Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,ordonner l'expulsion de Madame [T] [M] veuve [V], Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [N], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin,condamner in solidum Madame [T] [M] veuve [V], Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [N] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au dernier montant du loyer majoré des charges jusqu'à complet déménagement et restitution des clés,autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde-meuble au choix du bailleur, aux frais, risques et périls des défendeurs,rejeter toute demande de délais,condamner in solidum Madame [T] [M] veuve [V], Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [N] à payer à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum Madame [T] [M] veuve [V], Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [N] aux dépens, en ce compris le coût de l'assignation et des actes subséquents tendant à la libération des lieux. À l'audience du 20 mars 2026 à laquelle l'affaire a été retenue, [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance.

En réponse à l'exception de nullité soulevée par les défendeurs, le bailleur soutient que l'irrégularité invoquée touche au fond du litige et qu'aucun grief n'est démontré dès lors qu'ils ont comparu et sont représentés à l'instance.

Au fond, [Localité 1] HABITAT-OPH fait valoir, sur le fondement des articles 1728 et 1224 du code civil, que Madame [T] [M] veuve [V] n'occupe plus personnellement et effectivement les lieux loués, lesquels seraient désormais habités par Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [N] sans droit ni titre, et que les éléments recueillis lors des investigations diligentées, notamment le rapport d'enquête privée et les constatations réalisées par le commissaire de justice, caractérisent un manquement grave à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation judiciaire du bail.

Madame [T] [M] veuve [V] et Monsieur [K] [V], représentés par leur conseil, ont demandé : de prononcer la nullité de l'assignation délivrée à Madame [T] [M] veuve [V] le 29 janvier 2025,de débouter [Localité 1] HABITAT-OPH de ses demandes,de condamner [Localité 1] HABITAT-OPH à payer à Monsieur [K] [V] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et celle de 3 600 euros sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 à Maître [I] [C], désigné au titre de l'aide juridictionnelle pour Madame [T] [M] veuve [V], ainsi qu'aux dépens. Au soutien de leur demande de nullité, Madame [T] [M] veuve [V] et Monsieur [K] [V] font valoir que [Localité 1] HABITAT-OPH a volontairement fait délivrer l'assignation à Madame [T] [M] veuve [V] à une adresse où il savait qu'elle ne résidait pas.

Au fond, ils contestent l'existence d'un défaut d'occupation des lieux et soutiennent que les éléments produits par le bailleur sont insuffisants à démontrer une absence d'occupation effective et personnelle par Madame [T] [M] veuve [V] du logement donné à bail au sens des dispositions applicables aux logements sociaux.

Ils critiquent la valeur probante du rapport d'enquête privée produit par [Localité 1] HABITAT-OPH ainsi que les constatations réalisées par le commissaire de justice, dont ils contestent l'impartialité et la portée probatoire. Ils affirment que Monsieur [K] [V] a toujours vécu dans le logement litigieux, circonstance dont [Localité 1] HABITAT-OPH avait connaissance au regard notamment des enquêtes d'occupation du parc social produites aux débats.

Ils prétendent également que le logement situé à [Localité 3] constitue une résidence secondaire et font valoir que l'âge et l'état de santé de Madame [T] [M] veuve [V] justifient la présence quotidienne de son fils à ses côtés.

Enfin, ils se prévalent des pièces fiscales, administratives, médicales et de consommation d'énergie versées aux débats.

Décision du 12 juin 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/02093 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7FP5

Assignée à étude, Madame [Y] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de nullité de l'assignation

Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il lui appartient dès lors d'examiner le moyen de nullité invoqué au regard des dispositions régissant les modalités de signification des actes et les conditions dans lesquelles une irrégularité de forme peut entraîner leur annulation.

Aux termes de l'article 659 du code de procédure civile, lorsque la personne à qui l'acte doit être signifié n'a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, le commissaire de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu'il a accomplies pour rechercher le destinataire de l'acte.

Selon l'article 114 du même code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public, et à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité.

En l'espèce, l'adresse de [Localité 3] à laquelle l'assignation a été délivrée correspond à celle figurant dans le rapport d'enquête produit par le bailleur et où Madame [T] [M] veuve [V] a réceptionné le courrier recommandé adressé par [Localité 1] HABITAT-OPH le 2 mai 2024, étant observé que les défendeurs ne contestent pas que la locataire dispose de droits sur un logement situé à cette adresse.

Le commissaire de justice mandaté pour procéder à la signification de l'assignation s'est rendu sur place et a dressé un procès-verbal de recherches infructueuses relatant les diligences accomplies pour tenter de localiser la destinataire de l'acte.

Au surplus, Madame [T] [M] veuve [V] a pu faire valoir l'ensemble de ses moyens de défense, conclure au fond, produire ses pièces, être représentée à l'audience et débattre contradictoirement de l'ensemble des prétentions du bailleur.

Dès lors, à supposer même établie l'irrégularité invoquée, aucun grief n'est démontré.

La demande de nullité de l'assignation délivrée à Madame [T] [M] veuve [V] sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

L'ancien article 1134 du code civil, devenu l'article 1103 du même code, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l'ancien article 1184 du même code, devenu l'article 1224 du code civil, la résolution judiciaire d'un contrat peut être prononcée en cas d'inexécution suffisamment grave de ses obligations par l'une des parties.

En application des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de l'article L.442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, le logement social doit constituer la résidence principale du locataire, lequel doit l'occuper personnellement au moins huit mois par an, sauf exception légalement prévue.

Par ailleurs, l'article 9 du code de procédure civile prévoit qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, tandis qu'il résulte de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Il appartient dès lors à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement invoqué et de justifier de sa gravité suffisante pour entraîner la résiliation du bail.

La preuve d'une absence d'occupation personnelle peut être rapportée par tout moyen et résulter d'un faisceau d'indices ou de présomptions dont il appartient au juge d'apprécier la valeur et la portée.

En l'espèce, [Localité 1] HABITAT-OPH soutient que Madame [T] [M] veuve [V] aurait quitté le logement donné à bail depuis le mois d'octobre 2023 pour fixer sa résidence principale à [Localité 3] et qu'elle aurait laissé les lieux à la disposition de son fils, Monsieur [K] [V], et de Madame [Y] [N].

À l'appui de ses prétentions, le bailleur produit notamment un rapport d'enquête privée du 3 avril 2024 indiquant que Madame [T] [M] veuve [V] résiderait désormais à [Localité 3], plusieurs factures de gaz et d'électricité établies au nom de Monsieur [K] [V] à l'adresse du logement litigieux, ainsi qu'un procès-verbal de constat dressé le 10 décembre 2024 par un commissaire de justice.

Toutefois, si ces éléments constituent des indices de nature à laisser penser que Madame [T] [M] veuve [V] séjourne de manière régulière dans un logement situé à [Localité 3], ils ne permettent pas, à eux seuls, d'établir qu'elle aurait cessé d'occuper personnellement le logement donné à bail : le rapport d'enquête privée ne comporte aucune précision sur les investigations réalisées ni sur les éléments ayant permis d'aboutir à cette conclusion. De même, le procès-verbal du commissaire de justice ne contient aucune constatation matérielle relative à l'état d'occupation du logement ou à la présence d'effets personnels permettant de déterminer qui y réside effectivement. Les déclarations rapportées de tiers non identifiés et les appréciations portées sur les conditions d'occupation des lieux ne sauraient, à elles seules, suppléer cette absence de constatations objectives.

Par ailleurs, les pièces produites par les défendeurs établissent que Monsieur [K] [V] était déclaré comme occupant du logement auprès du bailleur depuis plusieurs années au travers des enquêtes d'occupation du parc social. Elles révèlent également que Madame [T] [M] veuve [V] a continué à accomplir diverses démarches et à bénéficier de soins à [Localité 1] au cours des années 2024 et 2025. Le courrier adressé par [Localité 1] HABITAT-OPH le 7 octobre 2024 relatif à une demande d'adaptation du logement formulée pour l'intéressée apparaît lui-même difficilement conciliable avec l'hypothèse d'un abandon définitif des lieux depuis octobre 2023.

Enfin, s'il résulte des pièces versées aux débats que Madame [T] [M] veuve [V] dispose de droits sur un logement situé à [Localité 3] et y séjourne à tout le moins de manière occasionnelle, les défendeurs se bornent à soutenir qu'il s'agit d'une résidence secondaire dont l'intéressée serait usufruitière, sans produire d'élément permettant d'en préciser le statut juridique, les caractéristiques ou les modalités d'occupation. Les éléments produits ne permettent ainsi ni de déterminer avec précision la nature des droits détenus sur ce bien, ni d'établir dans quelles proportions Madame [T] [M] veuve [V] partage son temps entre ce logement et celui objet du bail. Les relevés de consommation électrique produits pour ce logement font toutefois apparaître une occupation limitée sur certaines périodes sans permettre de caractériser l'installation d'une résidence principale.

Ainsi, le dossier révèle l'existence d'indices sérieux laissant penser que Madame [T] [M] veuve [V] partage son temps entre le logement donné à bail et un logement situé à [Localité 3]. Aucun des éléments produits ne permet cependant de déterminer dans quelles proportions ces deux logements sont occupés ni d'établir avec la certitude requise qu'elle a cessé d'occuper personnellement le logement donné à bail au moins huit mois par an.

Dès lors, [Localité 1] HABITAT-OPH, sur qui repose la charge de la preuve, ne démontre pas que Madame [T] [M] veuve [V] a manqué à son obligation d'occuper personnellement le logement donné à bail dans les conditions prévues par les textes applicables.

PARIS HABITAT-OPH sera en conséquence débouté de sa demande de résiliation judiciaire du bail ainsi que de ses demandes subséquentes tendant à l'expulsion des défendeurs, au paiement d'une indemnité d'occupation et à la séquestration des meubles garnissant les lieux.

Sur les demandes accessoires

PARIS HABITAT-OPH, qui perd le procès, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [V] les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés pour assurer sa défense. Sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile sera en conséquence rejetée.

PARIS HABITAT-OPH, tenu aux dépens, sera condamné à payer à Maître [I] [C], désigné au titre de l'aide juridictionnelle pour Madame [T] [M] veuve [V], une somme qu'il est équitable de fixer à 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Il sera rappelé que si l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l'État. S'il n'en recouvre qu'une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l'État.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [T] [M] veuve [V] de sa demande de nullité de l'assignation délivrée le 29 janvier 2025,

DÉBOUTE [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande de résiliation judiciaire du bail portant sur le logement situé [Adresse 3] (logement n° 002) à [Localité 2] ainsi que de ses demandes subséquentes,

REJETTE la demande formée par Monsieur [K] [V] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT-OPH à verser à Maître [I] [C], désigné au titre de l'aide juridictionnelle pour Madame [T] [M] veuve [V], la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

RAPPELLE que si l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l'État et que s'il n'en recouvre qu'une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l'État,

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT-OPH aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la greffière susnommée.

La greffière Le juge des contentieux de la protection