Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON [Adresse 1] [Localité 1]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00591 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-JBEF

Société CDC HABITAT

C/

Mme [O] [G]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 01 Juin 2026

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son DIRECTEUR général en exercice, domicilié audt siège représentée par Maître Mohamed EL MAHI de la SCP CHAUMONT-CHATTELEYN-ALLAM-EL MAHI, avocats au barreau de DIJON

assignation en référé du 12 novembre 2025

DEFENDEUR :

Mme [O] [G], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection GREFFIER : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS:

Audience publique du : 20 Mars 2026

DECISION:

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 01 Juin 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le : à : + COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 28 juillet 2021, ayant pris effet le 27 septembre 2021 consenti par la Société CDC HABITAT, Madame [O] [G] et Monsieur [H] [Y] ont pris en location un logement situé [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 2].

Monsieur [H] [Y] a quitté le logement le 1er mai 2024 et un avenant a été régularisé entre les parties le 10 juillet 2024, à effet du 8 juillet 2024, Madame [G] étant depuis seule titulaire du contrat de bail.

Par acte d'huissier en date du 12 novembre 2025, la Société CDC HABITAT a fait assigner en référé Madame [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion de Madame [O] [G] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

- condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel : * la somme de 5939,54€ à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 9 octobre 2025,

* une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamner Madame [O] [G] au paiement de la somme de 750€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l'audience du 20 mars 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation mensuelles dus au 18 mars 2026 à la somme de 6694,70€. Il s'en rapporte à ses écritures aux termes desquelles, il sollicite de voir :

-suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans, au regard du rétablissement personnel imposé par la Commission de surendettement à la défenderesse,

-dire que si, pendant ce délai de deux ans, Madame [G] s'acquitte aux termes convenus de ses loyers et charges, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

-dire qu'en revanche, la clause résolutoire retrouvera son plein effet en cas de manquement par la locataire dans le règlement de mensualité de loyer et de charges courants,

-dire que dans cette hypothèse, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

-ordonner l'expulsion de Madame [G], occupante sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier,

-condamner Madame [G] à lui payer, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de poursuite du bail de l'appartement, augmentés ds provisions pour charges locatives et ce, à compter de la date de la résiliation et jusqu'au complet délaissement des lieux.

Bien que régulièrement assignée suivant acte d’huissier signifié à domicile, Madame [O] [G] n'était ni présente, ni représentée.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 12 novembre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception signé le 14 novembre 2025.

En application de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX en date du 4 juillet 2025 est versé aux débats et informe de la réception du signalement d'impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 2 juillet 2025 pour la somme de 3058,14€ (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 31 mai 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 septembre 2025.

Toutefois, l'article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers […], le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement. […] Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans […], la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, la Commission de surendettement des particuliers de Côte d'Or a imposé, par décision du 18 décembre 2025, un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au projet de Madame [O] [G] et aucune contestation n'a été formée par les parties contre cette décision.

Par conséquent, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement, soit jusqu'au 18 décembre 2027, dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Il convient cependant de rappeler que ce délai n'affecte pas l’exécution du contrat de location et qu'il appartiendra notamment à Madame [O] [G] de s'acquitter du paiement du loyer et des charges courants.

Sur la créance du bailleur

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il apparaît, au vu du décompte versé aux débats par le bailleur arrêté au 18 mars 2026, que, compte-tenu de l'effacement de la dette locative au 18 décembre 2025 par l'effet du rétablissement personnel, Madame [O] [G] se trouve aujourd’hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, de la somme totale de 976,94 € à l’égard de la Société CDC HABITAT, somme au paiement de laquelle sera condamnée, à titre provisionnel, Madame [O] [G], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [O] [G] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, le coût de l'assignation et du commandement de payer.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200€ sera allouée de ce chef à la Société CDC HABITAT. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l'exécution provisoire

Force est de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, magistrat exerçant à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de DIJON statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence ;

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 6] à [Localité 4]), en date du 3 septembre 2025 ;

FIXONS une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 3 septembre 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONSTATONS que Madame [O] [G] bénéficie d'une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée le 18 décembre 2025 et dont le bailleur a été avisé ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [O] [G] à payer à la Société CDC HABITAT, la somme de 976,94€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d'occupation impayés au 18 mars 2026 outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

SUSPENDONS en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire jusqu’au 18 décembre 2027 ;

DISONS que si Madame [O] [G] s'acquitte du paiement des échéances courantes de loyer et de charges pendant ce délai de deux ans, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [G], pendant le délai consenti, de régler les échéances courantes de loyer et de charges, la clause de résiliation reprendra immédiatement ses effets et l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;

et, dans ce cas :

AUTORISONS la Société CDC HABITAT à procéder à l’expulsion de Madame [O] [G] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis à [Adresse 6] à [Localité 5],

CONDAMNONS Madame [O] [G] à payer à la Société CDC HABITAT une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS Madame [O] [G] à payer à la Société CDC HABITAT la somme de 200€ sans intérêt en application de l'article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [G] à supporter les dépens de l'instance comprenant en l'état le coût de l'assignation, de la notification de l'assignation de l'instance au Préfet et du commandement de payer en date du 2 juillet 2025 ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 1er juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Cyrille FRANCK, magistrat exerçant à titre temporaire, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,