Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

■

N° RG 26/51340

N° Portalis 352J-W-B7K-DCE3U

N° : 4

Assignation du : 20 Février 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 11 juin 2026

par Sabine FORESTIER, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier. DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIETE CIVILE [M] IMMOBILIERE ET FILS [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Olivier MAYRAND, avocat au barreau de PARIS - #L0162

DEFENDERESSE

S.A.S.U. HANOI 17 [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Maître Nicole-marie POIRIER GALIBERT, avocat au barreau de PARIS - #R0228

DÉBATS

A l’audience du 23 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Sabine FORESTIER, Vice-présidente, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte sous signature privée en date du 22 juillet 2015, la société SOCIETE CIVILE [M] IMMOBILIERE ET FILS a donné à bail commercial à la société PARADIS BATIGNOLLES des locaux dépendant d'un immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 3], pour une durée de neuf ans du 1er juillet 2015 au 30 juin 2024, l'exercice de l'activité de « restauration» et un loyer annuel de 38 000 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes d'un acte sous signature privée en date du 31 mars 2016, la société PARADIS BATIGNOLLES a cédé son droit au bail à la société HANOI 17 à effet du 1er avril 2016.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 janvier 2026, la société SOCIETE CIVILE [M] IMMOBILIERE ET FILS a fait délivrer à la société HANOI 17 un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail,de lui payer la somme de 19 901,04 euros en règlement des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 22 janvier 2026 , outre la somme de 1 990,10 euros au titre de la clause pénale et le coût de l'acte de 219,02 euros.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 20 février 2026, la société SOCIETE CIVILE [M] IMMOBILIERE ET FILS a assigné la société HANOI 17 à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de voir contaster l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de cette dernière.

La société HANOI 17 a également assigné la société SOCIETE CIVILE [M] IMMOBILIERE ET FILS à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris, 18e chambre 1e section, en opposition à commandement de payer, par acte de commissaire de justice signifié le 20 février 2026. L'affaire a été appelée à l'audience du juge des référés du 23 avril 2025 à laquelle la société SOCIETE CIVILE [M] IMMOBILIERE ET FILS et la société HANOI 17 étaient représentées par leur avocat.

Dans ses dernières conclusions soutenues oralement à l'audience, la société SOCIETE CIVILE [M] IMMOBILIERE ET FILS demande au juge des référés de : « Débouter la société HANOI 17 de l'ensemble de ses demandes.

Condamner la société HANOI 17 à lui payer la somme provisionnelle de 34.510,27 € au titre des impayés arrêtés le 23 avril 2026.

Condamner la société HANOI 17 à payer à la requérante la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du CPC.

La condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment le cout du Commandement de payer.»

Sur le fondement des articles 834 et suivants du code de procédure civile et de l'article L.145-41 du code de commerce, la société SOCIETE CIVILE [M] IMMOBILIERE ET FILS expose que la société HANOI 17 ayant assigné au fond en demandant la suspension des effets de la clause résolutoire, elle renonce, en référé, à solliciter la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et limite ses demandes à une demande de provision qu'elle fixe à la somme de 34 510,27 euros, en précisant que la société HANOI 17 n'a procédé à aucun règlement depuis le 12 novembre 2025. Elle s'oppose aux demandes de la société HANOI 17 aux motifs qu'elle fera valoir ses droits dans le cadre de la procédure au fond et que les travaux de voirie en cours ne peuvent justifier la suspension de tout paiement, d'autant que ces travaux ne se déroulent pas du côté des commerces et que la suppression du stationnement a amélioré la visibilité des locaux.

Dans ses dernières conclusions soutenues oralement à l'audience, la société HANOI 17 demande au juge des référés de : « à titre principal :

− DE DECLARER irrecevables les demandes de la société [M] Immobilière & Fils ;

à défaut :

− LA DEBOUTER de toutes ses demandes, fins et conclusions comme non fondées ;

à titre subsidiaire :

− D’ÉCARTER l’application de la clause pénale de 1 990,10 € ;

− DE FIXER les causes du commandement de payer revenant à la société [M] Immobilière et Fils à la somme de 19 901,04 € ;

− DE LUI ACCORDER, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, des délais de paiement de vingt-quatre mois pour apurer sa dette par paiement mensuel de 829,21 € payable le 1er jour du mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

− DE SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais ;

− DE DIFFÉRER la déchéance du terme à l’expiration d’une mise en demeure de payer demeurée infructueuse sept jours après la réception d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

− DE LAISSER à chaque partie la charge des frais irrépétibles et dépens par elle supportés. ».

Sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, la société HANOI 17 expose que la société SOCIETE CIVILE [M] IMMOBILIERE ET FILS est dépourvue de droit d'agir car elle a délivré son assignation avant l'expiration du délai d'un mois imparti pour la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. Elle en conclut que ses demandes de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle sont irrecevables. Subsidiairement, la société HANOI 17 soutient que le montant de la dette doit être fixé à la somme de 19 901,04 euros car la société SOCIETE CIVILE [M] IMMOBILIERE ET FILS ne remplit pas les conditions d'application de la clause pénale et que celle-ci est susceptible d'être modérée par le juge conformément à l'article 1231-5 du code civil. Sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, elle invoque être bien fondée à obtenir un délai de paiement compte tenu des graves difficultés d'exploitation qu'elle rencontre en raison des deux campagnes de travaux qui ont été successivement engagées par la Ville de [Localité 1] et la RATP et qui durent depuis plus de deux ans.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS

1- Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société HANOI 17 La société SOCIETE CIVILE [M] IMMOBILIERE ET FILS n'ayant pas maintenu sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et ses demandes subséquentes, la fin de non-recevoir soulevée par la société HANOI 17 quant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle, devient sans objet.

2- Sur la demandes de provision de la société SOCIETE CIVILE [M] IMMOBILIERE ET FILS

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1728, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l'espèce, il ressort de l'extrait de compte arrêté au 23 avril 2026 produit par la société SOCIETE CIVILE [M] IMMOBILIERE ET FILS que la société HANOI 17 reste lui devoir la somme de 34 510,27 euros correspondant au solde des loyers et charges du 4e trimestre 2025 et des loyers et charges des 1er et 2e trimestre 2026.

Aucune somme n'est demandée par la société SOCIETE CIVILE [M] IMMOBILIERE ET FILS en application de la clause pénale prévue au contrat de bail.

La société HANOI 17 justifie des travaux en cours [Adresse 4] ainsi que de la baisse de son chiffres d'affaires à compter du commencement des travaux en 2024 (757 000 euros) puis en 2025 (624 712 euros) par rapport aux années 2023 (1 040 000 euros), 2022 ( 1 240 000 euros) et 2021 (1 220 000 euros).

Il ne peut être contesté que ces travaux ont pu avoir une incidence sur la fréquentation de l'établissement exploité par la société HANOI 17, ce qui néanmoins ne l'autorisait pas à cesser le paiement du loyer.

Dès lors, la société HANOI 17 sera condamnée à payer à titre provisionnel à la société SOCIETE CIVILE [M] IMMOBILIERE ET FILS la somme de 64 787,16 euros en règlement des loyers, charges et accessoires dus selon décompte arrêté au 23 avril 2026 (terme du deuxième trimestre 2026 inclus).

Il sera accordé à la société HANOI 17 un délai de huit mois pour apurer sa dette, en sus du loyer courant et dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

2- Sur la demande de la société HANOI 17 de suspension des effets de la clause résolutoire

La société SOCIETE CIVILE [M] IMMOBILIERE ET FILS n'ayant pas maintenu sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et ses demandes subséquentes, la demande de la société HANOI 17 de suspension des effets de la clause résolutoire s'avère sans objet.

3- Sur les demandes accessoires

La société HANOI 17, partie perdante, sera condamnée aux dépens en vertu de l'article 491 du code de procédure civile. L'équité commande en outre de la condamner à payer à la société SOCIETE CIVILE [M] IMMOBILIERE ET FILS la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DÉCLARE sans objet la fin de non-recevoir soulevée par la société HANOI 17 quant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle ;

CONDAMNE la société HANOI 17 à payer à titre provisionnel à la société SOCIETE CIVILE [M] IMMOBILIERE ET FILS la somme de 64 787,16 euros en règlement des loyers, charges et accessoires dus selon décompte arrêté au 23 avril 2026 (terme du deuxième trimestre 2026 inclus) ;

AUTORISE la société HANOI 17 à s’acquitter de sa dette, en sus du loyer courant, en huit mensualités d'égal montant, le solde devant être payé à la huitième mensualité, le premier versement devant intervenir au plus tard le quinze du mois suivant la signification de la présente ordonnance et les versements suivants au plus tard le quinze de chaque mois ;

DÉCLARE sans objet la demande de la société HANOI 17 de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE la société HANOI 17 aux dépens ;

CONDAMNE la société HANOI 17 à payer à la société SOCIETE CIVILE [M] IMMOBILIERE ET FILS la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 1] le 11 juin 2026

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Sabine FORESTIER