Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

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Expédition exécutoire à: -Me Florian CANDAN Copie certifiée conforme à : -Me Florian CANDAN délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 25/06783 N° Portalis 352J-W-B7J-C7YGV

N° MINUTE :

Assignation du : 30 Mai 2025

JUGEMENT rendu le 11 Juin 2026 DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet TAILORCOPRO, S.A.R.L [Adresse 2] [Localité 2]

représenté par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1869

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [F] [Adresse 3] [Localité 2]

non-représenté

Décision du 11 Juin 2026 Charges de copropriété N° RG 25/06783 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7YGV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe, Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire -En premier ressort -Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [A] [F] est propriétaire du lot de copropriété n° 06 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Par sommation de payer en date du 30 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 30 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75017) représenté par son syndic en exercice la SARL TAILORCOPRO a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [A] [F] pour l’audience du 29 janvier 2026.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967, Vu l’article 9 du contrat de syndic type résultant du décretn°2015-342, Vu les articles 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7 1344-1 du Code civil, Vu les articles 514 et suivants du Code de procédure civile,

Il est demandé au tribunal de céans de :

CONDAMNER Monsieur [A] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] représenté par son syndic :

la somme de 12.361,31 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 17 mars 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 30 décembre 2024, date de la sommation de payer et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ; -la somme de 332,85 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter du 30 décembre 2024, date de la sommation de payer et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

-la somme de 3.000,00 € au titre de dommages et intérêts ;

-la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [A] [F] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Cité suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [A] [F] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 janvier 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 26 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

__________

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [A] [F] est propriétaire du lot de copropriété n° 06 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

- le règlement de copropriété ;

- la sommation de payer les charges de copropriété en date du 30 décembre 2024 ;

- les procès-verbaux d’assemblée générale des 08 juillet 2022, 21 juin 2023, 08 avril 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot du défendeur ;

- l’état récapitulatif détaillé de la créance au 17 mars 2025 faisant état d’un solde débiteur de 12.694,16 euros ;

- le contrat de syndic en date du 08 avril 2024 pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [A] [F] est, déduction faite des frais de recouvrement, débiteur de la somme de 11.984,73 euros (appel provisionnel et appel fonds travaux du 1er trimestre 2025 inclus).

Monsieur [A] [F] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, la sommation de payer valant mise en demeure, la somme de 11.984,73 euros portera intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024.

2. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

-les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

-les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

-les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

-les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 332,85 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet et se décomposant comme suit : Décision du 11 Juin 2026 Charges de copropriété N° RG 25/06783 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7YGV

- diligences huissier [F] en date du 24/12/2024 à hauteur de 150 euros ;

- SCP [C] commandement de charge 20/12/2024 en date du 26/02/2024 pour 182,85 euros ;

Le syndicat des copropriétaires ne justifie toutefois pas, par les pièces versées aux débats, de la réalité des frais dont il réclame le paiement.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3. Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 3.000,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution réitérée par le défendeur de ses obligations.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des condition d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 30 mai 2025 pour les charges impayées.

5 Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [A] [F] sera condamné aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de Paris, qui en a fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [A] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice la SARL TAILORCOPRO ;

- la somme de 11.984,73 euros au titre des charges et appels travaux impayés arrêtés au 17 mars 2025 (appel provisionnel et appel fonds travaux du 1er trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024 ;

- la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [A] [F] aux entiers dépens de l’instance dont distraction pour ceux le concernant au profit de Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de Paris, de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 Juin 2026

La Greffière La Présidente