Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [J] [T] div SLOTWINSKI

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Emmanuel D’ANTIN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08089 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAYUJ

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 02 juin 2026

DEMANDERESSE S.C. POSTANIEL, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Emmanuel D’ANTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0010

DÉFENDERESSE Madame [J] [T], demeurant [Adresse 2] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 mars 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 juin 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 02 juin 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08089 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAYUJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11 mars 1999, Madame [L] [B], aux droits de qui intervient la SC POSTANIEL, a donné à bail à Madame [J] [T] et son époux, un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 3950 francs, outre 321,25 euros de provision sur charges. Madame [J] [T] est seule titulaire du bail depuis plus de 20 ans.

Des loyers étant demeurés impayés, la SC POSTANIEL a fait signifier à Madame [J] [T] par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025 un commandement de payer la somme de 3989,34 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de mai 2025 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2025, la SC POSTANIEL a fait assigner Madame [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion de Madame [J] [T] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - dire que Madame [J] [T] devenue occupante sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d'assurance, - condamner Madame [J] [T] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 7 juillet 2025, soit la somme de 5206 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts de droit, outre la somme de 520,60 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal à deux fois le montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Madame [J] [T] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mars 2026.

A cette audience la SC POSTANIEL, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 11923,64 euros au 12 mars 2026.

Comparante en personne, Madame [J] [T] a reconnu la dette sous réserve de la déduction de la somme de 1000 euros payée le 13 mars 2026 et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a affirmé que ses ressources s'élèvent à 1318 euros par mois et que son compagnon perçoit aussi des revenus, mais ponctuels. Elle a ajouté être tenue au remboursement d’un crédit à hauteur de 80 euros par mois. Elle a indiqué vouloir rester dans l’appartement et apurer sa dette locative au plus vite.

La SC POSTANIEL a été autorisée à produire par note en délibéré le justificatif de la notification de l’assignation à la Préfecture et Madame [J] [T] a été autorisée à justifier du versement du 13 mars 2026 dont elle se prévaut.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 2 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que la SC POSTANIEL a communiqué par note en délibéré le justificatif de la notification de l’assignation à la Préfecture et Madame [J] [T] a transmis le justificatif du versement de 1000 euros du 13 mars 2026.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 août 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 9 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 11 août 2025.

En conséquence, l’action introduite par la SC POSTANIEL est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 11 mars 1999 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 7 mai 2025 pour la somme en principal de 3989,34 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 7 juillet 2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [J] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SC POSTANIEL produit un décompte faisant apparaître que Madame [J] [T] restait devoir la somme de 11923,64 euros à la date du 12 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse (la dernière somme au crédit est de 1000 euros le 5 février 2026). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [J] [T] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience, sauf à indiquer avoir procédé à un versment de 1000 euros le 13 mars 2026 dont elle en justifie par note en délibéré.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 10923,64 euros arrêtée au 13 mars 2026 (11923,64-1000), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3989,34 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [J] [T] sera également condamnée au paiement à compter du 14 mars 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux. En application de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et en l'absence de preuve d’un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, la demande de majoration sera rejetée.

Par ailleurs, la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [J] [T] fait état de ressources de 1318 euros par mois, mais elle bénéfice du soutien financier de son compagnon. Elle s’est engagée à apurer sa dette locative à brève échéance. Par ailleurs, le paiement du loyer courant est repris puisqu’elle a effectué un versement de 1000 euros le 5 février 2026 et à nouveau 1000 euros le 13 mars 2026, pour un loyer principal de 958,83 euros.

Dans ces conditions et compte tenu de l’ancienneté du bail, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Madame [J] [T] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [T] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mars 1999 entre la SC POSTANIEL et Madame [J] [T], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 juillet 2025 ;

CONDAMNONS Madame [J] [T] à payer à la SC POSTANIEL à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 13 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse (la dernière somme au crédit est de 1000 euros le 13 mars 2026) la somme de 10923,64 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025 sur la somme de 3989,34 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

AUTORISONS Madame [J] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités d'un montant d'au moins 450 euros et une 18 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer (et des provisions sur charges) à son terme : * la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié, * le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, * Madame [J] [T] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment), * Madame [J] [T] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 14 mars 2026, * qu'à défaut pour Madame [J] [T] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, * que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [J] [T] à verser à la SC POSTANIEL une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [T] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection