Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [G], [X], [V] [D]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sophie COMMERCON

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07699 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAV7Z

N° MINUTE : 2

JUGEMENT rendu le 02 juin 2026

DEMANDERESSE S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0344

DÉFENDEUR Monsieur [G] [X] [V] [D], demeurant [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 mars 2026

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 juin 2026 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 02 juin 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/07699 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAV7Z

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 décembre 2002, la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a donné à bail à Monsieur [G] [D] et Madame [A] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 362,99 euros outre 76,86 euros de provision sur charges. Monsieur [G] [D] est seul titulaire du bail depuis le 20 janvier 2010.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3819,56 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2025 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 16 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a fait assigner Monsieur [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Monsieur [G] [D] à lui payer les loyers et charges impayés au 25 juillet 2025, soit la somme de 4246,48 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 3819,56 euros et de l'assignation pour le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Monsieur [G] [D] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 mars 2026.

A cette audience, la S.A ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 6117,51 euros, selon décompte en date du 16 mars 2026. Elle a indiqué que le loyer courant est payé en raison d’un versement le 13 mars 2026. Elle s’est toutefois opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [G] [D] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant et en apurant sa dette locative progressivement. Il a expliqué qu’il allait bientôt recevoir un rappel de salaire. Il perçoit actuellement 780 euros dans le cadre d’un travail à mi-temps mais percevra 1600 euros à compter d’avril 2026 puisqu’il reprendra son emploi à temps plein. Il a ajouté percevoir également 229 euros d’APL. Il a aussi indiqué avoir déposé un dossier auprès du FSL. Sur ses charges, il a exposé occuper l’appartement avec un enfant majeur à charge.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 20 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 23 décembre 2002 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mai 2025, pour la somme en principal de 3819,56 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines our payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [G] [D] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [D] reste lui devoir la somme de 6117,51 euros à la date du 16 mars 2026, après déduction des frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement et qui seront donc retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Pour la somme au principal, Monsieur [G] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 6117,51 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3819,56 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS démontre que Monsieur [G] [D] a repris le paiement des loyers. Il a en outre exposé à l’audience que ses revenus vont augmenter à compter d’avril 2026. Il perçoit également des APL. Il paraît dès lors en capacité de pouvoir respecter un échéancier dans le délai légal, à supposer qu’il fasse preuve de vigilance et qu’il poursuive les démarches administratives entamées afin d’améliorer sa situation financière.

En conséquence, Monsieur [G] [D] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [G] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 2002 entre la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS et Monsieur [G] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [D] à verser à la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS la somme de 6117,51 euros (décompte arrêté au 16 mars 2026, incluant la mensualité de février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025 sur la somme de 3819,56 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Monsieur [G] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 165 euros chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [G] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Monsieur [G] [D] soit condamné à verser à la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 17 mars 2026, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [G] [D] à verser à la SA ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection