Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00458 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E5EP

[N] [U]

C/

[T] [D]

JUGEMENT DU 05 Juin 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

Monsieur [N] [U] [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par Maître Damien MOITTIE de la SELARL DUTERME-MOITTIE, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [T] [D] [Adresse 2] [Localité 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 07 Avril 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort prononcé par la mise à disposition au greffe le 05 Juin 2026 par Manon REMY, Présidente assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée le : à

Copie délivrée le : à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal, Monsieur [N] [U] a donné à bail à Monsieur [T] [D] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 500 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, Monsieur [N] [U] a notifié à Monsieur [T] [D] une sommation de payer interpellative pour un montant de 24.000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025, Monsieur [N] [U] a fait signifier à Monsieur [T] [D] un commandement de payer pour un montant en principal de 28.646,61 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges restés impayés.

Par notification électronique du 24 novembre 2025, Monsieur [N] [U] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2026 signifié à étude, Monsieur [N] [U] a fait assigner Monsieur [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : à titre principal, prononcer la résiliation du contrat de bail,ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [D] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,condamner Monsieur [T] [D] au paiement des sommes suivantes:24.000 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au 25 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 30 mai 2025,4646,61 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges dus pour la période du 19 novembre 2025 au 23 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1032 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au 25 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 30 mai 2025,fixer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 516,29, jusqu'à la libération effective des lieux loués,500 euros à titre de dommages et intérêts,500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payeret rappeler l'exécution provisoire de la décision. L'assignation a été dénoncée le 3 février 2026 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L'affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 7 avril 2026.

A l’audience du 7 avril 2026, Monsieur [N] [U] représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Il actualise sa créance à la somme de 29.679,19 euros.

Monsieur [T] [D] a comparu en personne, reconnaît le montant de sa dette, fait valoir qu’il est à la retraite qu’il perçoit à ce titre 664,14 euros auxquels s’imputent 100 euros de retenue.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 3 février 2026 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 7 avril 2026.

Par ailleurs, Monsieur [N] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 29 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

En vertu de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Il résulte de la lecture combinée des articles 1227 à 1230 du Code civil que la résolution peut être en tout état de cause demandée en justice, qu’elle met fin au contrat que dans le cadre de contrat à exécution successive, la résolution est qualifiée de résiliation, ce qui implique l’absence de restitution pour la période antérieure à la dernière prestation reçue en échange.

Le bail est un contrat à exécution successive pour lequel les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat. Dès lors, il convient de parler de résiliation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 23 janvier 2026 que Monsieur [T] [D] ne s’est pas acquitté de son loyer depuis mars 2021, ce qui constitue une inexécution suffisamment grave et répétée pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail verbal conclu avec Monsieur [N] [U].

Dans ces conditions, le bail conclu entre les parties sera résilié à compter du présent jugement.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de la sommation interpellative du 30 mai 2025, du commandement de payer délivré le 19 novembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 23 janvier 2026, que Monsieur [N] [U] rapporte la preuve d'une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation d'un montant de 29.679,19 euros.

Conformément à l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

En conséquence, Monsieur [T] [D] sera condamné à verser à Monsieur [N] [U] la somme totale de 29.679,19 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer en date du 19 novembre 2025 sur la somme de 28.646,61 et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur l'indemnité d’occupation et l’expulsion

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail étant résilié à compter du présent jugement, Monsieur [T] [D] devient occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Par ailleurs, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée selon les modalités fixées au sein du dispositif.

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Monsieur [T] [D] devant être condamné à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [N] [U] ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Il ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi du locataire.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l'occurrence, Monsieur [T] [D], doit supporter les dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [T] [D] sera également condamné à payer à Monsieur [N] [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DECLARE recevable la demande de Monsieur [N] [U] aux fins de résiliation du contrat de bail pour loyers impayés ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail verbal conclu entre Monsieur [N] [U] et Monsieur [T] [D] portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 2] ;

CONDAMNE par conséquent Monsieur [T] [D] à payer à Monsieur [N] [U], la somme de 29.679,19 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer en date du 19 novembre 2025 sur la somme de 28.646,61 et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [T] [D] à quitter le lieu loué situé [Adresse 2] à [Localité 2] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [T] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [T] [D] à compter de la résiliation du bail, soit le jour du présent jugement, et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE Monsieur [T] [D] à payer à Monsieur [N] [U] l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le jour du présent jugement, et ce, jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

REJETTE la demande en paiement formulée par Monsieur [N] [U] en réparation de son préjudice subi ;

CONDAMNE Monsieur [T] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [T] [D] à payer à Monsieur [N] [U] une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 3] par mise à disposition du public par le greffe, Le 5 juin 2026

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION