Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM [Adresse 1] [Localité 1]

[Localité 1] Civil N° RG 25/10050 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N7B7

Minute n°

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 JUIN 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [S] né le 22 Février 1967 à [Localité 2] [Adresse 2] comparant en personne

Madame [B] [M] [L] née le 07 Mai 1968 à [Localité 3] [Adresse 2] comparante en personne

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [A] [Adresse 3] non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection Ophélie PETITDEMANGE, Greffier [H] [I], Attaché de justice [O] [J], Stagiaire

DÉBATS :

Audience publique du 12 Mai 2026

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort, Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2011, M. [V] [S] et Mme [B] [L] ont consenti un bail d’habitation à Mme [R] [G] et M. [T] [A] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 445 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 135,97 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [A] le 1er août 2025.

Par assignation du 03 novembre 2025, M. [V] [S] et Mme [B] [L] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [A] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 2 008,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2025, - 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Les bailleurs sollicite la production de l’attestation d’assurance sous astreinte. Ils sollicitent la résiliation judiciaire du contrat à titre subsidiaire.

M. [T] [A] a été régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 06 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée une première fois le 24 mars 2026. un renvoi a été ordonné afin que le locataire constitue avocat.

Bien que régulièrement avisé de la date de renvoi par le Greffe, M. [T] [A] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience de renvoi du 12 mai 2026. Il sera relevé qu’il a communiqué un courrier au tribunal, non soumis à la contradiction, dans lequel il sollicitait un renvoi. Il formulait à titre subsidiaire une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 12 mai 2026, M. [V] [S] et Mme [B] [L] maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 11 mai 2026, s'élève désormais à 3 626 euros. M. [V] [S] et Mme [B] [L] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [V] [S] et Mme [B] [L] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [V] [S] et Mme [B] [L] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [T] [A].

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [T] [A] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 1] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 03 novembre 2025.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant le nom de la partie défenderesse sur la boîte aux lettres et sur la sonnette.

Il a eu connaissance de la date d’audience puisqu’il a émis un courrier à destination du juge des contentieux de la protection.

M. [T] [A] n'a pas comparu à l'audience, sans y être représenté.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1. Sur la recevabilité de la demande

M. [V] [S] et Mme [B] [L] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 juillet 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 135,97 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 septembre 2025.

Le paiement des loyers courant n’est pas effectif. Le preneur ne s’est pas présenté à l’audience. Aucune pièce n’est versé aux débats permettant d’appréhender les capacités financières du locataire qui n’a pas répondu aux convocations en vue d’établir le diagnostic social et financier.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [V] [S] et Mme [B] [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [V] [S] et Mme [B] [L] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 mai 2026, M. [T] [A] leur devait la somme de 3 626 euros, soustraction faite des frais de procédure.

A la somme de 3 546€ d’arriérés locatifs, les bailleurs ont ajouté 80€ au titre du contrat de location de parking. Ce dernier n’étant pas dans les débats, la contradiction impose de ne pas retenir cette somme.

M. [T] [A] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de 3 546€, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 537 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [V] [S] et Mme [B] [L] ou à leur mandataire.

Sur la demande de production de l’attestation d’assurance

Le contrat étant résilié depuis le 26 septembre 2025, cette demande apparaît sans objet.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [A], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de M. [V] [S] et Mme [B] [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 octobre 2011 entre M. [V] [S] et Mme [B] [L], d’une part, et M. [T] [A], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 26 septembre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [A], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [T] [A] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [T] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 537 euros (cinq cent trente-sept euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 septembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE M. [T] [A] à payer à M. [V] [S] et Mme [B] [L] la somme de 3546 euros (trois mille cinq cent quarante-six euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mai 2026 ;

DEBOUTE M. [V] [S] et Mme [B] [L] de leur demande de production de l’attestation d’assurance ;

CONDAMNE M. [T] [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 juillet 2025 et celui de l'assignation du 3 novembre 2025 ;

CONDAMNE M. [T] [A] à payer à M. [V] [S] et Mme [B] [L] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 juin 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge