Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/11718 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4CV6

Minute : 634/26

SEINE-[Localité 2] HABITAT Représentant : Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [M] [P]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me DOUËB Copie délivrée à : MME [P] Le 06 Mai 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Mai 2026 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 09 Mars 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE-[Localité 2] HABITAT, OPH de Seine-[Localité 2] Habitat, EPIC, dont le siège social est sis [Adresse 4], représenté par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Sandrine MOUNIAPIN, du même Cabinet

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [M] [P], demeurant [Adresse 5] non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 décembre 2012, l'OPH Seine-[Localité 2] a donné à bail à Mme [M] [P] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer hors charges de 246,02 €.

Le 22 mars 2016, le conseil d'administration de l'OPH Seine-[Localité 2] a procédé à un changement d'appellation, devenant ainsi " Seine-[Localité 2] Habitat ".

Des loyers étant demeurés impayés, Seine-[Localité 2] Habitat a fait signifier à Mme [M] [P], par exploit de commissaire de justice du 14 mars 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 841,70 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 août 2025, Seine-Saint-Denis Habitat a fait assigner Mme [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 1er décembre 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Seine-[Localité 2] Habitat a comparu, représenté, et soutenu oralement le contenu de son assignation.

Mme [M] [P], assignée à étude, n'a pas comparu et n'a pas été représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

Par décision revêtant la forme d'une simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 9 mars 2026 pour permettre à la défenderesse de comparaître, celle-ci ayant fait parvenir en cours de délibéré un certificat médical faisant état de l'impossibilité de se déplacer pour comparaître à l'audience.

Seine-Saint-Denis Habitat, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de : o prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; o en conséquence : ? ordonner l'expulsion de Mme [M] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; ? dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; ? condamner Mme [M] [P] d'avoir à produire son assurance locative sous astreinte de 15,00 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir ; ? condamner Mme [M] [P] à payer : ? la somme de 8 851,93 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 4 mars 2026, échéance de février 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; ? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; ? une somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, assignation et voies d'exécution éventuelles.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 3 décembre 2012 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que Mme [M] [P] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'elle n'y a pas déféré, que le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [M] [P], convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception à son adresse, revenue avec la mention pli avisé non réclamé, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du Tribunal judiciaire avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [M] [P] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 3 décembre 2012 que Mme [M] [P] doit payer un loyer d'un montant de 246,02 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 523,51 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [M] [P] restait devoir la somme de 8 851,93 € euros à la date du 4 mars 2026, terme de février 2026 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 226,76 € (rubriques " frais doss. " et " frais procédure "), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 8 625,17 €, arrêtée au 4 mars 2026, terme de février 2026 inclus, ce qui n'est pas contesté en défense.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [M] [P] au paiement d'une somme de 8 625,17 €, arrêtée au 4 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 750,26 € à compter du 14 mars 2025, sur le surplus à compter du 4 mai 2026, date du jugement.

o Sur la résiliation judiciaire

L'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, par contrat du 3 décembre 2012, Mme [M] [P] a pris à bail un appartement sis [Adresse 6] moyennant un loyer de 246,02 €, hors charges.

Il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que le preneur présente un arriéré locatif d'un montant de 8 851,93 €. Certains loyers n'ont donc pas été payés.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur, au 28 février 2026.

L'expulsion de Mme [M] [P] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de Mme [M] [P] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 4 mai 2026 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 3 décembre 2012.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [M] [P] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 1er mars 2026, terme de mars 2026 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

o Sur la condamnation de production de l'assurance locative sous astreinte

L'article 7, g), de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire doit s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

En l'espèce, le contrat de bail est résilié depuis le 28 février 2026, Mme [M] [P] n'est donc plus locataire, et de fait, elle n'est plus soumise à cette obligation d'assurance prévue par les dispositions de la loi du 06 juillet 1989.

La demande de Seine-[Localité 2] Habitat devient donc sans objet.

o Sur les mesures de fin de jugement

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 14 mars 2025 et de l'assignation en date du 29 août 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100,00 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 3 décembre 2012 entre [Localité 3] et Mme [M] [P] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] au 28 février 2026 ;

CONDAMNE Mme [M] [P] à verser à [Localité 3] la somme de 8 625,17 € au titre des l'arriéré des loyers, des charges et des indemnités d'occupation arrêtés au 4 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 750,26 € à compter du 14 mars 2025, sur le surplus à compter du 4 mai 2026, date du jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [M] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [M] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [M] [P] à payer à [Localité 3] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er mars 2026, terme de mars 2026 et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Seine-[Localité 2] Habitat de sa demande de production d'une assurance contre les risques locatifs sous astreinte ;

CONDAMNE Mme [M] [P] à payer à [Localité 3] une somme de 100,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [P] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 4] le 4 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION