Demande d'exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l'ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d'un élément de construction

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Juin 2026 DOSSIER N° : N° RG 25/01759 - N° Portalis DBW2-W-B7J-M4YC

COMPOSITION : Madame Anne TIXEIRE, Vice-Présidente assistée de Madame Coralie GATOUILLAT, greffier lors des débats et Madame Anaïs GIRARDEAU, Greffier lors du prononcé

DEMANDEURS

Monsieur [I] [O] [Z] né le 30 Janvier 1958 à [Localité 2], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Madame [B] [P] [F] épouse [Z] née le 25 Avril 1965 à , de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés à l’audience par Me Virginie THIOUNE IERI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [U] né le 26 Novembre 1949 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant et non representé

DÉBATS

A l’audience publique du : 24 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mai 2026, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe. L’affaire a été prorogée au 09 juin 2026 pour surcharge du greffe

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 09 Juin 2026

Le 09 Juin 2026 Grosse à : Me Virginie THIOUNE IERI

EXPOSE DU LITIGE 

M. et MME [Z] ont acquis le 10 décembre 1999 une maison à usage d’habitation avec terrain attenant sis à [Localité 3], [Adresse 3] sur les parcelles cadastrées AO [Cadastre 1] ; AO [Cadastre 2] ; AO [Cadastre 3] (anciennement AO n°[Cadastre 4]), cédées par M. [E] [U]

M. et MME [Z] (AO n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3]) sont immédiatement voisins de la propriété de M. [W] [U] propriétaire de la parcelles cadastrée AO n°[Cadastre 5] . M. [E] [U] et M. [W] [U] sont tous deux propriétaires de la parcelle AO n°[Cadastre 6] . La parcelle AO n° [Cadastre 7] est la propriété de M. [S] . La parcelle AO n°[Cadastre 8] est la propriété de M. [A] et de MME [D] . Mmes [H] et [V] sont usufruitières de la parcelle AO n° [Cadastre 9] dont Mmes [V] [M] et [K] sont nu propriétaires.

M. [G] [U], a obtenu un arrêté de non opposition à déclaration préalable n° DP 013 041 23 K0136 relative à la modification de fenêtres et création d’un logement en date du 26 mai 2023 par M. L’Adjoint au Maire délégué à l’urbanisme de la commune de [Localité 4], y domicilié en l’Hôtel de ville situé [Adresse 4]

Affirmant que ce projet crée des vues directe sur leur propriété Monsieur et Madame [Z] ont adressé plusieurs courriers à Monsieur [U] et saisi le conciliateur de justice, en vain à ce jour.

M. et MME [Z], après avoir effectué un recours gracieux infructueux, ont introduit le 24 juin 2024 près le Tribunal administratif de Marseille un recours aux fins d’annulation de l’arrêté de non opposition à déclaration préalable n° DP 013 041 23 K0136 relative à la modification de fenêtres et création d’un logement en date du 26 mai 2023 par M. L’Adjoint au Maire délégué à l’urbanisme de la commune de GARDANNE, y domicilié en l’Hôtel de ville situé [Adresse 4]

Il existe au bénéfice des parcelles AO [Cadastre 5], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] un droit de passage sur la parcelle n°[Cadastre 3] de M. et MME [Z] rappelé sur le titre de propriété de ces derniers. Mais affirmant que ces parcelles disposent également d’autres accès, les requérants ont mis en demeure le 10 septembre 2024 M. [G] [U] de renoncer à l’accès utilisant la parcelle [Cadastre 3] étant donné qu’il dispose d’autres accès directs sur les voies environnantes

N'ayant obtenu la moindre réponses à leurs tentatives de conciliation, les époux [Z] ont fait assigner en référé Monsieur [W] [U] par exploit du 5 mars 2026 aux fins d’expertise en soutenant que la servitude conventionnelle de passage doit s’éteindre du fait de la cessation de l’état d’enclave, ainsi qu’afin de faire constater la création de vues et dévaluer le préjudice en résultant.

Régulièrement assigné, Monsieur [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

MOTIVATION 

Sur l’utilité de la servitude :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le Code civil, pris en son article 682, dispose : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ». Ainsi, la disparition des circonstances ayant justifié la reconnaissance d'une servitude légale de passage entraîne son extinction. A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice conformément aux dispositions de l’article 685-1 du Code civil. Si l'enclavement constitue dès l'origine la cause déterminante d'une servitude de passage, son aménagement par voie conventionnelle ne modifie pas son fondement légal. Les dispositions qui lui sont propres restent applicables (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.111). Il en résulte notamment qu'en dépit de cet encadrement de nature contractuelle, l'extinction de la servitude peut-être invoqué si le fonds bénéficiaire cesse d'être enclavé. M. [U] dispose d’un accès direct de sa propriété (parcelle n°[Cadastre 5]) sur la voie publique nommée [Adresse 5], via un portail , selon les pièces produites aux débats. Par ailleurs il existerait une autre possibilité d' accès par le chemin de la garde depuis la parcelle n°[Cadastre 6]. Il convient de déterminer les raisons pour lesquelles la servitude de passage en litige avait été octroyée, d’établir les dates de création des voies publiques desservant aujourd’hui la propriété de M. [U] ([Adresse 5] et [Adresse 6]), afin que le Juge du fond puisse apprécier les conséquences du désenclavement. De sorte que les requérants sont légitimes à solliciter ici l’organisation d’une expertise.

Sur la création de vues : Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit perdurer. Dès lors, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines. Un dommage purement éventuel ne saurait être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés.

Les vues droites, ou « fenêtres d'aspect » (C. civ., art. 678 ), sont des ouvertures dont l'axe fictivement prolongé aboutit au fonds voisin ; peu importe que la ligne formant la limite de ce fonds soit, ou non, parallèle à celle du mur qui supporte l'ouverture. Ces vues droites doivent être établies à une certaine distance. Aux termes de l'article 678 du code civil, la vue droite ne peut être établie « s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on la pratique » et la propriété du voisin, sauf existence d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. Pour autant, l'article 678 ne saurait créer une servitude non aedificandi d'une largeur de 1,90 m sur toute la longueur du bâtiment au seul prétexte que l'ouverture pratiquée constituerait une servitude de vue imposée au fonds voisin.

M. [G] [U], a obtenu un arrêté de non opposition à déclaration préalable n° DP 013 041 23 K0136 relative à la modification de fenêtres et création d’un logement en date du 26 mai 2023 par M. L’Adjoint au Maire délégué à l’urbanisme de la commune de [Localité 4], y domicilié en l’Hôtel de ville situé [Adresse 4] Ledit projet crée des vues directes sur la propriété des requérants qui ont donc un intérêt légitime à voir ici ordonner une expertise afin de déterminer l’éventuel préjudice qui en résulte pour eux.

Sur les autres demandes :Les requérants ayant seuls intérêt à voir ordonner l’expertise il n’apparaît pas équitable de faire application des dispositions de l’article 700 du CPC. Ils supporteront en outre les dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS Nous juge des référés, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et prononcée en premier ressort :

ORDONNONS une expertise confiée à [C] [N] [Adresse 7] [Localité 5] Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02] Port. : 06 81 50 33 39 Mèl : [Courriel 1]

Avec pour mission de : - se rendre sur les lieux et les décrire ; -se faire communiquer tous documents et pièces qu’il jugera utile à l’accomplissement de sa mission; - effectuer toutes recherches nécessaires ;

Sur la création de vues : - constater la création des fenêtres, portes, pallier et escalier créant des vues sur la propriété de M. et MME [Z] ; - décrire l’ampleur des vues créées et les conditions d’usage de l’escalier et du pallier ; - constater le caractère régulier ou irrégulier sur le fondement des articles 678, 679 et 680 du Code civil des vues créées sur la propriété de M. et MME [Z] ; -Evaluer le préjudice créé les fenêtres, portes, pallier et escalier créant des vues sur la propriété de M. et MME [Z] ; -Evaluer la dépréciation du bien immobilier des époux [Z] par suite de la création des vues directes litigieuses ;

Sur la servitude de passage : - décrire l’ampleur, l’assiette et les conditions d’usage des servitudes existant sur l’une et l’autre propriété, au regard notamment des actes notariés, conventions entre les parties ou leurs auteurs, plans de bornage ; -constater l’accès direct à la voie publique de la parcelle cadastrée AO n° [Cadastre 5] située [Adresse 8] ; -constater l’accès direct à la voie publique de la parcelle cadastrée AO n°[Cadastre 6] située [Adresse 8] ; - établir la date de création de la voie publique [Adresse 5] [Localité 6] [Adresse 9] ; - établir la date de création de la voie publique [Adresse 8] ; -indiquer, à l’issue du premier accedit, si d’autres propriétaires doivent être attraits à la cause ; -répondre à tous dires des parties ; -faire toutes constatations utiles à la solution du litige; DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement les parties.

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport en deux exemplaires au greffe du Tribunal Judiciaire d'AIX EN PROVENCE, service du contrôle des expertises, dans les NEUF MOIS de l’avis de consignation qui lui sera adressé par le service des expertises, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle,

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incident ;

DISONS que préalablement, et au plus tard six semaines avant ce délai l’expert devra adresser aux parties un pré-rapport auquel celles-ci pourront répondre dans les quatre semaines à peine d’irrecevabilité des dires, qui seront à annexer au rapport final lequel y répondra autant que de besoin ;

DISONS que l’expert devra rendre compte au juge du contrôle des expertises, de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du Code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 2.000 euros HT la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Monsieur et Madame [Z] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, et ce, dans le délai de DEUX MOIS à compter du présent jugement ;

DISONS que le montant de la TVA devra être directement versé à la Régie du tribunal par Monsieur et Madame [Z] dès que l’expert lui aura signifié par écrit son assujettissement à cette taxe ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet, sauf décision contraire du Juge en cas de motif légitime, et qu'il sera tiré toutes conséquences de l'abstention ou du refus de consigner ;

REJETONS toute autre demandes ;

DISONS que Monsieur et Madame [Z] conserveront à leur charge les dépens de l’instance en référé. AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE